国际大都市的房价，纽约、伦敦、香港等，永远惹人关注。中国楼市的走向，人们都喜欢盯着四个北上广深等四个一线城市，它们就是风向标，堪称中国楼市的“四大公子”。他们既然是投资者眼中的楼市高地，又是开发商抢地的重点城市。

 

　　笔者想通过市场数据，剖析一下四大公子的不同性格与近期表情。若论整体实力，城市地位由强到弱排名，依次应该是北京、上海、深圳和广州。人口规模由多到少排名，依次为上海、北京、广州和深圳，京沪2000多万人，广深1000多万人。从过去五年的常住人口平均增速看，由高到低排名，依次为北京、深圳、上海和广州。不过，恰逢行政改革与大力反腐，北京地位略有下滑。而正值国家鼓励创新创业，深圳和上海城市地位略有上升。而广州，排名垫底，不温不火。

 

　　且看楼市大数据。从新房市场规模来看，过去十年商品房销售总面积排名由大到小，依次为上海、北京、广州和深圳。从商品住宅价格水平看，2015年5月份，北上广深新建商品住宅成交单价分别约为2.8万元、3.2万元、1.5万元和3万元，同比去年5月分别增长4%、15%、-12%和18%。

 

　　从房价这一核心指标来看，上海房价水平最高，另外单价10万以上的豪宅楼盘数量也最多，其次是深圳和北京，而广州明显不在一个档次上，房价相比其他三城低了一半左右。因此，也有人认为，应该把广州踢出一线城市行列。单就房价水平而言，广州确实偏低，且已被厦门超过。

 

　　相比过去一年时间，四大公子的房价变化，深圳涨势最强，均价已上涨约二成，而实际上热点板块的新房和二手房价格已上涨三四成。上海紧随深圳，房价上涨15%。北京比较温和，而广州新房成交均价下跌近一成，这其中也存在成交结构的变化，但总体看，确实广州楼市最弱。

 

　　房价变化的差异，背后是成交量和供求关系的不同。2015年5月份，北上广深新建商品住宅成交面积分别为94万平方米、130万平方米、100万平方米和60万平方米，同比增幅分别为59%、118%、48%和148%。显而易见，深圳反弹最高，其次是上海，而北京和广州弹幅较低。与上述房价涨幅完全对应！另外，相比上一轮市场复苏期的2012年二季度的成交量，当前深圳和上海已超过，而北京和广州仍低于。

 

　　新房成交量，有时会受制于新盘供应量。而二手房则无此因素，成交量可以准确反映市场温度。2015年5月份,上海和深圳5月份二手房分别成交3.9万套和1.3万套，皆创历史次高值(2013年3月因“末班车效应”而创历史最高值)，明显高于2012年二季度。而北京和广州却并非历史次高，尤其是北京，成交量明显小于2012年同期。

 

　　回顾历史，过去四轮房地产短周期的上行期，四个一线城市的房价强度不同。2004和2005年上半年，上海领涨全国；2007年深圳领涨全国；2009年至2010年，温州房价全国最疯，四个一线当中北京最强；2012-2013年北京涨幅最大。另外一个规律是，前一轮涨幅最大的城市，下一轮较弱。比如，2013年北京楼市最牛叉，2014年降温也最明显，所以2015年北京没资格领涨全国。所谓“板块轮动”，或曰“风水轮流转”。

 

　　从近半年的市场现实来看，在此本轮房地产上行周期中，深圳已经成为“带头大哥”，房价率先反弹，且涨幅最大。那么，谁是二哥？从上述市场数据分析，上海基本成定局。从逻辑来看，这轮深圳楼市领涨的部分因素，上海也具备，比如创新创业大潮，股市火爆的财富效应，自贸区政策等。而北京和广州表现稍弱，但总体也将强于其他二三线城市。

 

　　如果以行业大佬相形容，则此楼市四大公子，可做如下比对：深圳似互联网大佬，风起云涌；上海如金融界大佬，稳操胜券；北京象文化圈大佬，韬光养晦；广州乃制造业大佬，现实稳健。