7月份豪宅市场在新增供应的带动下，成交量逆势上扬。据上海中原研究咨询部监测数据显示，7月上海豪宅成交楼盘27例，较6月增加9例，共93套、面积2.8万平方米，环比6月分别上涨20.77%、17.60%，且与2010年同期成交情况相比，套数上浮57.62%，面积大幅提升142.77%，交易回升势头有力。

 

　　顶级豪宅产品依旧曲高和寡

 

　　7月豪宅市场在新增供应的带动下，交易总量出现小幅增长之势；而与去年同期相比，涨幅更为明显。由此可见，在市场调控的当下，高端物业仍保持着其拥有的市场独占性，且新增供应仍是豪宅产品的主要推手。限购加码的政策在7月推出，剑指时下外地炒房客，但介于此类投资比重着实有限，因此市场交易量变化并不强烈。

 

　　从个案来看，7月份浦东花木板块星河湾荟苑加推房源，直接带动楼盘集中成交27套，去化率12.92﹪；远雄徐汇园继续保持6月的良好态势，成交12套；尚海湾豪庭在上两个月的集中去化后，7月成交5套，三个楼盘位列豪宅公寓交易榜前三位，三者交易份额占比近六成。

 

　　另外，与单价超过10万元/平方米的顶级豪宅相比，单价在10万元/平方米以下的公寓类豪宅成交表现突出。据上海中原研究咨询部监测数据显示，7月单价在8.5万元/平方米以下的豪宅产品占比提升显著，其中在热销产品星河湾荟苑的带动下，单价在6.5-8.5万元/平方米之间的豪宅公寓产品比重提升近三成，达到48.31%，且比重位居今年以来月度首位；在尚海湾豪庭去化殆尽的情况下，单价在8.5-10.5万元/平方米之间的物业比重明显下滑，其中公寓类产品降幅达到四成。

 

　　对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍分析认为，近期高端市场活跃度依旧，但顶级豪宅曲高和寡，相比之下单价在10万元/平方米以下的豪宅增长态势显著，其中公寓类物业更为灵活，因为此类豪宅产品更宜在市场动荡时择机变现，而改善性置换需求也能逢低入市，可以说，该价位段的宜居宜投资类豪宅产品将成为未来高端市场的交易主体。

 

　　市中心热点看花木板块

 

　　近期上市的浦东花木板块星河湾，供应体量高达7.7万平方米。而此前花木板块豪宅公寓项目已经在浦东豪宅序列中占据3例席位，其他项目为香梅花园、仁恒河滨城和四季雅苑等，总计占到浦东区域豪宅产品的近2成份额。此次星河湾上市，将花木在浦东豪宅重的比重进一步放大至五成以上，一跃超过陆家嘴滨江板块的4成，形成冲击浦东豪宅市场重心的架势。

 

　　据上海中原研究咨询部豪宅项目库监测数据显示，位于花木板块的老盘星河湾荟苑7月8日新推209套高层公寓房源，主力面积288-610平方米大平层房源，开盘价6.45-9.85万元/平方米，与2009年相比单价提升近六成。此案定位为大户型豪宅产品，较适合高端改善型需求的购房者。

 

　　花木板块内的众多高端楼盘都曾揽下过销售冠军的殊荣，该板块作为陆家嘴的配套住区延伸，自星河湾高调发力之后，其版图进一步扩大。相比滨江的两带，花木区域更处于陆家嘴核心区延伸成长的主轴线上，在城市成长上更具有空间优势。而且依托世纪公园、浦东行政中心其宜居品质更高过张江。这一局面在后续发展中有望被进一步加强。

 

　　而在近期豪宅市场中，花木板块的交易成绩可圈可点。早在2009年星河湾已经以差异化产品成功热销，高品质大平层产品制胜。如今到了2011年，调控政策的持续发力正不断挤压豪宅市场的投资泡沫，而被抑制的自住和保值需求则在近期逐步释放。

 

　　事实上，在高端住宅成为主流的资产重配策略后，近期不受限购或其他政策影响的买房者经过一段时间的观察，已经开始入市，其中大多数客户选择一步到位，购置大面积产品，尤其是有实力的客户将更青睐于保值性与舒适度兼顾的内环户型面积较大的高品质大平层产品。

 

　　对于这类市中心大平层产品引发的热潮，同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前由于容积率受限，市中心地块越来越稀少、别墅用地不批等原因，导致市中心的地块直接开发大平层产品，来满足日益增长的高端客群需求。大平层产品不仅可满足别墅客群平层居住的空间要求，而且还可享受市中心配套的便利性；其次对于开发企业来说，大平层产品即使产品的一种创新，在建造成本方面也比建造中小户型省的多，在销售阶段也可以获得更多的溢价收益。

 

　　但他也同时指出，大批量的大平层产品面市，库存量的增加导致郊区与市中心的大平层产品竞争更加激烈，当前，郊区的一些“大平层”产品定价略显偏高，导致近期成交不理想。（郝莎莎）