在住宅市场遭遇限贷等金融政策的调控之际，上半年曾经“红极一时”的商业地产市场如今也渐入“寒冬”。重庆晚报记者在主城一些在售商业地产项目发现，不少销售现场可以用门可罗雀来形容。

 

贷款拦路购房者很无奈

市民徐万平先生近日在渝北某楼盘投资一套内街商铺，总价100多万元。徐先生一直以为投资门面比投资住宅的政策要宽松，没想到贷款问题会成拦路虎。

徐先生告诉记者，国庆期间，一位朋友推荐他去渝北某楼盘看门面，没想到因为门面不临街，银行暂停发放贷款。后来重新挑选了一套临街门面，置业顾问表示说贷款可以办理。但是与该楼盘的合作银行洽谈后得知利率要上浮30%。如果购买该行推荐的理财产品或者增加在该行的存款额度，利率可以略低，但仍不会低于20%。

徐先生签订购买合同以后，“银行的工作人员解释说是额度紧，办理贷款的具体时间另行通知。但谁也不知道要等多久。”徐先生很无奈地说：“上半年朋友在该楼盘贷款买商铺，不仅利率仅上浮10%。而且放款的速度也很快”。

重庆晚报记者在渝北某知名楼盘现场销售中心发现，虽然该项目同时推出了商务公寓和写字楼，但在现场看房的人寥寥无几。500余平方米的销售中心显得尤其空旷。重庆晚报记者在销售现场停留了30分钟，只有一组客户来访，在询问得知贷款利率上浮30%—40%后，表示会暂时观望考虑。

一位姓肖的置业顾问说，10月来的销售业绩的确不如上半年理想。目前推出了团购9.5折、一次性付款9.2折等优惠政策，以刺激更多投资者以全款的方式购买。“对于商务公寓而言，因为面积较小，总价较低。但是对于写字楼而言，选择贷款的客户相对居多。”

 

关注政策开发商很淡定

据调查，目前主城区商业地产市场上比较活跃的项目仍然集中在解放碑、江北嘴、观音桥、南坪、杨家坪以及三峡广场等传统城市核心区。西永、茶园、大坪、化龙桥等新兴区域的商业氛围还有待时日，其销售情况也受政策影响波动较大。

部分开发商在接受重庆晚报记者采访时称，不必过度担心商业地产遭遇和住宅一样的严厉政策。银行收缩信贷是降低自身在其中连带风险的手段之一。商业地产是纯粹的投资行为，对于这样一个投资平台，密切关注政府的政策即可。

同城置业股份有限公司常务副总傅奕在接受记者采访时表示，目前不排除信贷趋紧的情况进一步恶化，但这只是金融政策周期性的调整。房地产调控从住宅延伸到商业地产的可能性不大。

他表示：“这一轮房地产调控的组合拳，住宅市场受到的影响无疑最大，而上半年商业地产几乎毫发无损。从市场成交来看，总价在200万元以下的小门面卖得很‘火’。商业地产是到下半年才开始因信贷政策的持续收紧而遭受波及。”

“但从长远来看，我对商业地产的发展仍持相对乐观的态度。”傅奕认为，商业地产的投资相较住宅投资更为专业，门槛更高。投资客一般已经拥有多套房，资金从住宅市场转移出来流向商业地产，更多应遵循市场的发展，受政策调控的可能性比较小。

不过，也有业内分析人士担忧，目前商业信贷的收紧预示了调控政策从住宅正向商业地产蔓延。政策调控开始触及商业地产领域。

 

投资收益高风险压力大

商业地产信贷紧缩，投资成本增加、投资门槛抬高、投资风险增大，其是否还有空间和利润？昨日，世邦魏理仕专业投资分析师算帐后表示，商业地产投资的仍然优于银行储蓄存款。

该分析师举例称：假定某投资者有100万元现金，通过获得银行贷款，以10年为周期进行投资，在现行政策背景下将有多大投资空间？为此，来自世邦魏理仕的资深分析师给投资者算了一笔账。

在现行政策下，以解放碑某甲级写字楼为例，目前售价25000元/平方米，租金水平为135元/平方米/月。购买物业面积为80平方米，那么物业总价为200万元，首付款为100万元，获得银行按揭贷款为100万元，以10年为一个投资周期，按揭期数为120期。

首先假定10年内平均入住率为95%，满足租金复合增长率为6%，折现率为7%，房地产税(物业税)税率为租金收益的12%，年均折旧2.5%(平均折旧法)，营业税及附加费、印花税、个人所得税、佣金等总和为销售总价的12%等全部基本条件都成立的情况下。那么10内将产生以下收支情况：

银行贷款还本付息：12.8万元/年(按月等额还款法)，10年末累计支付本息128万元。

房地产税：1.56万/年-2.65万/年，10年累计房地产税20.6万元。

年租金收益：月13万元(第1年)-16.5万元(第10年)，10年末累计租金收益172万元。

按月支付银行贷款及税金后年净收益：-1.3万-6.6万元，10年末累计净收益余额23.4万元。

物业剩余价值：按既定的假设，按收益法，以及考虑10年折旧，10年末项目折现值为281.8万元，缴纳二手房相关交易税费之后到手余额为249.3万。

最终，世邦魏理仕专业投资分析师给出的结论为：综合10年末累计租金净收益余额，期末累计收入为272.7万元，年净投资回报率为10.6%，这相比5.5%的5年期定期存款利率，显然比较有吸引力。

不过，他同时也强调，若其他条件不变，银行贷款利率水平上调幅度超过20%，则前期资金压力明显增加，风险放大。

 

　保持谨慎之心

 

地段成就价值拥有投资价值

董渝焱 东原商业地产规划发展总监

“购买商业地产，需要研究、调查和统计，否则冒然买进很可能吃亏。”市场再火，也要理性。产品再诱惑，也要看清潜藏的风险。在这个“乱市”，在这个几乎脱离了住宅市场占据主导地位的时代，即便商业地产逐步上位，对于投资仍要保持谨慎之心。

 

地段成就价值

徐波 策源地产副总经理

投资商业地产，最重要的仍然是地段的价值。这在任何城市和任何时间投资商业地产都是参考的最重要因素。

在商业和商务空间，40%-60%的投资需求是正常的引导效应，但是如果投资需求占到了80%-100%，则面临着极大的投资风险。

 

拥有投资价值

傅晓强 钢运置业信贷部负责人

即便是在银行提高贷款利率及审核门槛后，商业地产投资仍然拥有投资价值。

近段时间，钢运置业各大门店接访的商业地产投资者比较多，大多都想在秋季房交会上寻找机会。他保守估计，目前在重庆较为成熟的地段投资商业地产，资金回报率仍然在10%以上。

 

商业地产

 

购买“三大注意”

虽然商业地产投资回率比较诱人，商业地产投资往往是投入巨大，收益在期房阶段难以评估，风险较高。业内人士认为，投资商业地产的风险要远远大于住宅，尤其是那些从来没有商业地产投资经验的新手，更要谨慎为之。

 

搞清楚产品特性

有关专家表示，商业地产与住宅相比，整体环节比较复杂，首先需要考虑以下几个因素：首先，包括写字楼、公寓(普通公寓、酒店式公寓等)、商铺、旅游娱乐等，这些产品形式不同，回报也不同。

商业地产的用地，国家规定的使用年限一般在40-50年。特别需要注意的是，有的项目使用年限严重缩水的问题。其次，商业地产买卖税费比住宅要高，卖出过户的土地增值税是住宅的2-3倍。

最后，商业地产的水电、宽带费用与住宅地产相比几乎翻倍，物业费更是高出住宅物业的数倍，而且不可以落户。

 

区位选择很重要

选择投资商业地产，必须考察物业所在区域商圈的历史发展情况，同时要了解商业街周边区域的商业承受能力。

世邦魏理仕有关负责人介绍，如果是写字楼购买，投资的客户应该用市场租金来反推售价的性价比，从而选择性价比高，回报率高的项目投资购入。如果是商铺购买，需要看周边商业未来三至五年内的发展变化，如果区域发展良好，就结合售价与区域目前租金情况来考虑是否购买商铺。

因此，世邦魏理仕的分析师提醒投资者，不要盲目投资市场上炒作的热点区域商业地产，应理性投资，利润最大化。

 

后期运营是关键

东原商业地产规划发展总监董渝焱表示，投资商业地产首先要看开发商的综合实力、品牌以及所开发产品。

商业地产不仅开发难度要高于住宅地产，关键还在于后期的运营。商业地产在销售、出租、招商、运营、管理等各个方面都需要更加专业的人才，需要形成系统、高端的商业地产运作模式和专业的人力资源来管理。(记者 杨玲 吴神忠)