今年，多个城市楼价开始下跌。

中介等客。

房价跌了，欲买房者乐了。

深圳写字楼租金上涨。

　　房价会不会跌？年初，在深圳街头随机访问十位市民，可能有七位说“不会”；如今，反过来说“会”的可能是七位。

　　2011年冬天，令人纠结的中国房价终于出现实质性下降。中国指数研究院发布报告称，11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元／平方米，连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大；而包括深圳在内的十大城市住宅价格全部环比下降。

　　有人宣告，房价拐点已经来临。

　　深圳，被称作中国楼市的风向标。今年前11个月，深圳新房累计成交量不仅少于去年，而且少于爆发全球金融海啸的2008年；成交价不仅连续四个月环比下跌，而且1－11月总体均价比去年同期下跌约2％。

　　新房成交冷过2008年

　　此轮楼市调控，始于去年之初。进入2011年，调控进一步加码。楼市屡调屡涨、调控变空调的现象一去不返，看涨房价的“坚硬”预期逐渐“熔化”。

　　量在价先，降价从缩量开始。这是市场规律，也是深圳楼市运行的真实轨迹。

　　市规划国土委公开数据显示，11月份，深圳新房成交量为1685套、14．55万平方米，比春节所在的2月份还少121套，创去年8月以来的月度成交新低。

　　从全年的新房成交量走势看，以7月为顶呈倒“V”字形分布，上半年，月度成交从2月份的1806套起步，除4月份稍做回调外，逐月缓慢爬升，至7月份达到年度次高3838套（仅次于1月份的4128套）。此后毅然掉头向下，8月份大减1300多套，回落至2507套，降幅高达35％，至11月，四个月共减少成交2153套，累计降幅为56％。

　　据美联物业统计，2011年前10个月，深圳新建普通商品住宅成交27035套，比金融海啸爆发的2008年同期的29900套还少一成以上。

　　2011年，深圳新房市场冷过近年冰点2008年。

　　月度均价出现“四连阴”

　　持续缩量，降价接踵而来。

　　今年5、6月份，中海地产、莱蒙水榭春天开盘价低于周边一成入市，吸引数千买家进场，一日售楼千套。“金九银十”期间，开发商幻想传统旺季与政策松动预期带动销售，不肯降价走量，结果遭遇多年罕见的“滑铁卢”。

　　梦幻不再，唯有降价抢跑一条道。万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20％。如金隅万科城、绿地秋霞坊、龙湖郦城就是其中的代表。

　　深圳也不例外。11月，全市新获预售项目显著增加，总面积达47．8万平方米，环比增幅达89．5％。降价促销蔚然成风，市场的抢眼之处是万科、中粮、招商、绿景等品牌开发商集体出动。

　　以万科为例。9月，万科推出“万团大战”蓄客促销计划，优惠力度为每套房5000元，随后优惠额度迅速增加一倍至10000元。近期，万科启动10亿元房源网上销售行动，最大优惠跃至20万元。在深圳清林径万科楼盘，因房价下调还引发了老业主维权事件。

　　龙华片区堪称2011年深圳房价演变的微缩版。3月份，该片区几大主力新盘基本定位于24000元／平方米，6月，莱蒙水榭春天带头降价，以21000元的均价开盘，一举将片区价位拉低一成左右。12月，片区绿景香颂登场，不仅在深圳率先推出“三年原价回购”的承诺，而且将开盘均价降至16000元／平方米以下。

　　市规划国土委最新数据显示，11月份，深圳新房成交均价为18757元／平方米，环比下跌362元／平方米，跌幅2％，是7月以来连续第四个月下跌，累计跌掉2183元／平方米，跌幅已达10％。

　　市房地产研究中心主任王锋表示，今年深圳楼市呈现以平稳调整为特点的“软着陆”走势。按加权平均价计算，今年1－11月，深圳新房价格比去年同期下降约2％，全年新房价格不仅不会超过GDP年度增速这一控制目标，而且可实现一定幅度的回落。

　　商业地产逆市表现强势

　　万通投资控股股份有限公司董事长冯仑日前在深圳演讲时称，楼市不要局限于住宅，还要看到日益壮大的商业地产市场。2011年后者表现很好，不仅租金持续上升，而且售价坚挺。

　　11月，深圳一手商铺成交面积虽环比下降23％，但29223元／平方米的均价比10月还是略有上涨。涨势最疯的案例发生在南山后海中心区。上半年，该片区商铺创下最高标价41万元／平方米、最高成交价为35万元／平方米的纪录。7月，这一纪录即被刷新。深圳湾曦湾华府推出曦湾名店西街最后29间商铺，位于端头转角处的铺王单位标价达48万元／平方米。

　　写字楼的表现更加火爆。据中原地产数据，11月，深圳一手写字楼成交均价48666元／平方米，环比上涨46％，比年初上涨约10000元／平方米，比近年低点2010年6月的18493元／平方米，上涨30000元，涨幅高达163％。

　　政策回顾

　　扩大限购

　　2011年1月，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即”新国八条“），要求各省会城市和房价过高、上涨过快的城市，从严制定和执行住房限购措施。其后，在去年北京、深圳等几个城市率先限购的基础上，新增40多个城市加入限购行列。

　　10月11日，佛山率先松绑限购令，但数小时后，即被叫停。

　　启动限价

　　2011年1月，“新国八条”要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　3月底，全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占所有城市比为92．5％。深圳的年度目标是低于GDP增速。

　　5月，深圳开始执行具体“限价政策”，对每个预售项目进行价格上限限制，并分片区制定均价上限，超过价格上限的不能获准预售。

　　试点房产税

　　2011年1月27日，上海、重庆分别宣布将于28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，令楼市调控再度升级。

　　7月11日，多年“只听楼梯响，不见人下来”的深圳二手房评估征税政策终于落地，有人推算每套房平均新增交易税费约8万元。是否推出房产税，深圳尚无时间表。

　　大建保障房

　　2011年3月6日，国家发改委透露“未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20％”。

　　9月底，深圳宣布全市开工保障性安居工程项目共65个、73553套，完成年度开工任务的101％。

　　11月10日，全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。

　　严格限贷

　　2011年4月17日，国务院通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。明确规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

　　

　　故事

　　买写字楼三月赚三成

　　杨先生来自有经商传统的广东潮汕地区，在深圳做珠宝生意多年。他对商业气氛感受敏感，今年3月，发现福田中心区诺德中心的写字楼广受市场关注，经实地多次考察，决定及时出手。最终，以五成首付、47000元／平方米的均价买下该大厦500多平方米的写字楼。当时，写字楼还是带租约的，可按月收取不菲的租金。

　　至6月份，该写字楼价格涨到了62000元／平方米，杨先生综合评估楼市政策趋势和经济发展状况后，决定落袋为安。减去税收、中介费及银行利息等支出，杨先生这单三个月的交易净利润为30％。以五成首付总投入1300万元计算，净利润为400万元左右。

　　“过去几年，深圳人买房产，八个人中有七个是赚的。这种好日子难再有。”杨先生说，很幸运，他买的写字楼及时抛掉了，如果留在现在，很可能有价无市，不一定能尽快脱手。“楼市调控还会延续，楼价有下调空间，商业地产也会跟随大势。现在再买亏损的可能性大，而且难以找到下家。商业地产的机会或在明年下半年出现。目前，我的大部分资金放在实业上。”

　　投资旧厂房三年赚两倍

　　龙先生是位有实力的私企老板，在深圳加工行业摸爬滚打多年，对工业区、旧厂房非常熟悉。在深圳，相对于住宅、商铺、写字楼，旧厂房的价格要低许多，而借助旧改提升工业区品质，甚至变工业区为商业区，推动产业升级，是深圳的城市发展方向。其中，旧厂房潜藏着”乌鸡变凤凰“的机遇。

　　2008年6月，深圳楼市出现低谷，一直关注深圳中心区笋岗片区发展的龙先生果断斥巨资买入该片区一层约6700平方米的旧厂房，时价为每平方米4000元左右，首付五成。之后，伴随楼市快速回升，城市更新规划出台，该厂房价格也节节攀高。

　　人最难对付的是贪婪。龙先生相信”买得好不如卖得好“的道理。今年6月，笋岗片区旧厂房价格接近11000元，相比2008年上涨了一倍多。算上银行贷款的两倍杠杆效应，杨先生此单投资毛利润接近本金的三倍，减去利息、税费、佣金等开支，三年净赚两倍。以1400万元投入算，赚了近3000万元。

　　业内人士提醒，买旧厂房一般面积大、首付高，要求买家有较强的资金实力；因旧厂房改造周期长，变数多，投资之前应充分考虑风险因素。

　　

　　关键词

　　严

　　调控政策严厉，这是2011年中国楼市的第一特征。媒体报道称，当前的楼市调控政策是“史上最严厉的”。美联物业分析师认为，此轮调控不仅像以往一样动用了税收、信贷工具，而且大面积使用限购、限贷、限价的行政手段，并在有力抑制投资投机需求的同时，加大保障性住房建设力度，督促开发商尽快开发、尽早售楼，有效促进住宅供给。从2010年开始的此轮调控已经持续两年，不仅时间长，而且态度坚决，佛山、成都等地一出现限购松动迹象立即被叫停，中央级会议鲜明宣示，明年调控延续，房价应合理回归。

　　冷

　　住宅市场的寒意在所谓“金九银十”的楼市传统旺季时就透露出来了。其间，深圳新房成交量仅4000套出头，不及去年同期的一半。二手房市场更加惨淡，成交量只及去年同期的两成。11月，深圳新房成交量更是低于2000套，创去年8月以来的新低，“温度”低于金融海啸爆发的2008年。靠交易量“吃饭”的地产中介地铺反应敏感，相比年初，深圳8000家地铺已有3000多家关门，连中原、世华、中联、世联等大型中介也宣布裁员减铺。

　　降

　　2008年触底以来，中国房价一路急涨，涨得让人难以置信。即使在调控发力的2010年，房价仍然向上蹿。2010年，深圳新房成交均价为每平方米20297元，比2009年上涨36．6％。今年1－11月，深圳新房成交均价比去年同期下跌约2％。其中，10、11月，均价都在20000元／平方米以下，实现了7月份以来的连续第四个月下跌。尤为重要的是，市场看涨预期开始逆转，实质性降价已经启动，越来越多的市场主体预期明年房价继续下行，而且跌幅有望拉大。

　　等

　　等，是对首次置业者、首次改善住房者当前心态的真实写照。三年多来，房价一路升，观望、等待的买房人越等价越高，有的不得不高位追涨。今年下半年起，人们发现了耐心等待的价值：新房降价幅度开始增大，且从城市郊区开始向城市里层蔓延；降价潮从新房波及二手房，后者的议价空间从三五个百分点向15个百分点扩大；买家不那么担心越等越涨了，等得更加淡定。

　　一位深圳市民轻松地告诉记者：“不着急，最早也会到明年5月才考虑买房的事。”

　　声音

　　我们在几年前就撤出了住宅市场，再也没有购买过任何住宅立项的土地。今天住宅降价，出现了砸售楼处等恶性事件，这一点也不奇怪，住宅的降价是迟早的事。

　　——SOHO中国董事长 潘石屹

　　2012年万科的发展策略是过冬。冬天策略，现金流很重要，有的时候现金流比利润率更重要。第二个，要求卖楼更积极一点，不能有存货，不能囤地。第三，更慎重地买地。第四，管理都要围绕冬天来运营，也就是说该节约的要节约一下。最后，冬天把身体练好。

　　——万科集团总裁 郁亮