“中信地产上述地王在上演着各自的‘故事’，在楼市调控不断加码的市场情况下，该如何熬过寒冬呢？中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者分析：“地王项目遭遇调控压力，项目预期盈利能力没有达到既定水平，导致利润率下降。在只能保证较低收益率的情况下，以快速开发加快资金回流速度是挽救房企成本损失的直接方式。”

　　市场狂热时，砸下重金抢得地王，只有一时的风光和短暂的快感。

　　而在市场骤然转冷时，将不得不吞下自酿的苦酒。具备央企背景的中信房地产股份有限公司（以下简称“中信地产”），正在经历这样的地王之痛。

　　2007年9月，中信地产霸气出手，以7700元/平方米的楼面价、46.5亿元的总价拍下珠海南屏一块土地，溢价达156%，摘得当时“华南地王”；同年10月，中信地产联合世纪城地产，经过上百轮鏖战，以11.5亿元取得东莞西平一地块，并以6077元/平方米刷新西平土地成交纪录；2009年11月，中信集团斥资36亿元拍得天津天嘉湖北侧地块，地块面积为248万平方米，成为当年天津地块面积和总地价的双料“地王”；2010年3月，中信地产经过64轮竞价，最终以52.4亿元的总价竞得京南大兴一地块，刷新北京总价地王纪录。

　　时光荏苒，上述项目依次进入销售期，却遭遇到各自的尴尬。珠海地王项目因远高于珠海市政府房价上限，成交停滞；东莞地王在等待4年之后，终于进入市场；天津天嘉湖地王，因天津楼市供大于求，而处于观望状态并拖延入市；以最快时间入市的大兴地王，也因成本过高而利润微乎其微。

　　市场行情每况愈下，回暖曙光更是遥遥无期。中信地产该如何消化手中的地王项目？时代周报记者就此问题咨询中信地产品牌营销部人士，截至发稿时，并未得到任何回复。

　　珠海中信红树湾命途难料

　　2007年9月28日，中信地产在珠海那霸气的一“举”，着实让珠海楼市沸腾了。当时，万科集团与西安格力地产（600185）股份有限公司（以下简称“格力地产”）联合体以7500元/平方米的报价输给了中信。事过4年后，格力地产一位高层向时代周报记者谈及此次拍地时，依然大为感叹央企的财力雄厚。

　　当时，7700元/平方米的楼面价在珠海是一个不可想象的数字，即使是今天，该地块依然是珠海楼市的单价地王。之前，珠海最高的楼面价纪录，便是和中信地块紧紧相邻的珠国土2005-13地块，为3510元/平方米，中信地产曾参与此地拍卖，最终铩羽而归，而由珠海华发实业股份有限公司拍得。据悉，中信地产拿下该地时，周边楼盘的销售人员连夜开了庆功宴，他们有了涨价的理由。

　　反观当时珠海楼价，与中信地王相邻的华发世纪城售价也不过1万元/平方米，主城区的楼盘大都在8000-9000元/平方米，甚至有楼盘售价低于该地的地价。

　　“中信拿地之后，业内人士一直在等，看该项目什么时候入市？打造怎么样的产品？以什么价格出售？”珠海当地一位业内人士如是向时代周报记者表示。

　　殊不知，这一等就等了3年。2009年，在港珠澳大桥动工、横琴新区开发等利好刺激下，珠海楼市迅速回暖，多数楼盘由年初的8000-9000元/平方米，升至年末的1万元/平方米出头。2010年上半年，珠海楼市多个楼盘再度蹿升至1.5万元/平方米以上，可谓“升”势逼人。见此火爆行情，中信地王项目在2010年下半年入市，并定案名为中信红树湾。

　　入市以来，中信红树湾的价格一直在2万元/平方米以上。“虽远高于市场均价，但由于具备较好的观赏澳门夜景的角度、产品颇具创新以及在使用率上‘大做手脚’，中信红树湾一直卖得非常好。”据珠海世联地产（002285）人士称，自2010年9月底入市，中信红树湾劲销16亿元；2011年前7个月，销售金额突破18亿元，上半年单盘成交量占珠海市场份额约16%。

　　当中信地产以为3年的苦等之后终于迎来好日子，11月1日，一纸突如其来的限购、限价令让中信红树湾很“受伤”。珠海市政府规定：在珠海没有一年纳税证明的异地客户不得购房；主城区新取得预售的楼盘售价不得高于11285元/平方米。

　　“双限令”下达之后，珠海多位业内人士向时代周报记者表示，受影响最大的就是中信红树湾。“中信红树湾不少客户来自异地。”“其他卖1.5万—1.6万元/平方米的楼盘，改为毛坯后1.1万元/平方米也能卖，但中信红树湾即便以毛坯出售价格也接近2万元/平方米。”蹊跷的是，就在限购令执行前夕，中信红树湾有766套房源取得预售，其中住宅为754套。

　　为了应对限价政策，中信红树湾采取了不降价、暂时不备案的销售策略。

　　记者在珠海市住房和城乡规划建设信息网查询到，截至2011年12月26日，中信红树湾该批房源售出套数仅为11套，但中信地产相关人士拒绝向时代周报记者透露网签价格。

　　12月31日“双限令”到期后，若珠海继续执行“双限令”，中信红树湾的命运又会如何？

　　大兴地王利润微薄

　　祸不单行，不仅中信红树湾前景难料，中信地产在北京大兴制造的另一地王，也陷入利润微薄或略微亏损的“尴尬境地”。

　　2010年3月15日，北京两会过后的第一天，三大地王横空出世，其中大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块打上“中信制造”的烙印。当天，中信地产历经64轮举牌，以52.4亿元摘得该地块，是25.75亿元起始价的两倍，夺得北京“总价”地王称号；同年12月，中信地产又底价摘得大兴区亦庄新城（X1-3）地块。然而，这两地块总建筑面积不过51万平方米，中信地产却宣称要打造一个有170万平方米体量的中信新城。

　　中信地产拿地之时，市场人士就指出，如此大的量，对项目的资金和销售等方面有多重考验。而经计算，这两宗土地楼面价分别为13395元/平方米、18000元/平方米。而据北京中原数据统计，大兴区2009年、2010年、2011年的平均地价为7359元/平方米、8050元/平方米、7800元/平方米。地价远远高于区域平均值，这着实考验着中信新城的定价水平。

　　而实际上，中信地产在拿地一年后，选择低价入市。据北京市住房和城乡建设委员会网站显示，2011年6月30日，中信新城（网上的名称为中信悦海苑）716套房源取得预售证，目前已经售出508套，成交均价为23054元/平方米。8月27日，中信新城318套房源取得预售，目前仅出售90套，成交均价为23760元/平方米。

　　这样的价格，使得该项目土地成本占售价比颇高。据北京中原的统计数据显示：2009年、2010年北京诞生的，目前进入销售的16个地王项目，平均土地成本占售价比为39.2%，唯独中信新城土地成本占售价比达55.2%。世联地产首席分析师王海斌向时代周报记者表示：“一般情况下，地价占房价的30%，房价最低也得是地价的两倍。”按王海斌的算法，中信新城的售价最少为2.6万元/平方米，这远远超过中信新城实际售价。以此来看，中信新城或将陷入零利润或略微亏损的尴尬局面。

　　此外，大兴区域强劲的市场供货量，也让中信新城的去库存化压力明显。北京中原分析师张大伟向时代周报记者透露，进入2011年，大兴凭借近30个楼盘在售、超过200万平方米的庞大住宅供应量，当之无愧地成为如今京城楼市的“主战场”。众多劲敌在同一战场拼杀，中信新城该如何突出重围？

　　天津、东莞地王拖延入市

　　更让中信地产尴尬的是，中信地产于2009年在天津取得的天嘉湖地王至今仍未入市。

　　2009年11月2日，中信地产以底价36亿元拿下了天津津南区八里台镇天嘉湖一块纯住宅地块，该地块面积为248万平方米，创下天津2009年土地市场成交地块总面积和总价的新高。

　　据中信地产的规划，该项目规划建筑面积251万平方米，容积率1.01，将打造成为集居住、休闲、旅游、商务、教育、文化为一体的大型居住区。目前已确定案名为中信公园城，主要产品分为别墅、洋房和高层。

　　据悉，近几年天津市产生的地王项目，如星耀五洲、金地紫乐府、融创王府一号已经悉数入市，唯独中信公园城缺席。天津一位开发商向时代周报记者表示，天津目前有11个卫星城在建，除了外环线上的几个卫星城之外，其他的都面临强大的供大于求压力，尤其是中信公园城所处的天嘉湖板块，云集了星耀五洲、海尔地产以及“价格杀手”碧桂园等多个大体量楼盘，“天嘉湖板块在市场火爆之时，吸引了不少投资客，但市场冷清之时，库存压力就凸显出来了。”事实上，在2011年8月，合富辉煌统计的天津市场供需比为1:0.5，在供应量更大的天嘉湖板块，这一比例失调程度或更加严重。

　　王海斌表示：“开发商从拿地到发售，一般是12-18个月，而万科、恒大都在8个月左右。”时代周报记者了解到，中信公园城将于明年上半年入市，以此来看，其拖延入市有1年之久。然而，拖延入市最严重的，还属中信地产在东莞的地王项目。

　　2007年10月25日，经过上百轮激战，联名竞投的中信地产与世纪城地产以11.5亿元成为东莞南城西平一地块的“主人”，以楼面价6077元/平方米刷新了东莞城区土地拍卖的最高纪录。2011年上半年，该项目对外发售，案名为中信凯旋公馆。首期推出售价2万元/平方米的联排别墅。而11月初亮相的高层洋房，还处于诚意登记阶段。时代周报记者了解到，今年以来，西平片区供应量大增，年内有光大景湖十期、天利中央花园、中熙香城名门、国际公馆？贝丽湖等众多洋房楼盘扎堆入市。在周边地区高层均价在7000-8000元/平方米的市场行情下，中信凯旋公馆的销售压力可想而知。

　　中信地产上述地王在上演着各自的“故事”，在楼市调控不断加码的市场情况下，该如何熬过寒冬呢？中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者分析：“地王项目遭遇调控压力，项目预期盈利能力没有达到既定水平，导致利润率下降。在只能保证较低收益率的情况下，以快速开发加快资金回流速度是挽救房企成本损失的直接方式。”

　　事实上，中信地产在售项目中，地王项目的占比偏高，使得其2011年的业绩也不尽理想。据中房信？克而瑞的数据，2011年前三季度，中信地产销售额为196亿元，按此速度，2011年全年的销售额或将为260亿元，而这将低于2010年的280亿元。

　　中信地产虽未向外公布2011年的销售目标，但业绩低于去年，也是非常严重的。王海斌表示：“针对国企，包括央企，旺市的时候要提高利润率；而淡市的时候，主要任务就是完成销售业绩。”

　　手握多个地王项目，中信地产想要多卖楼，恐怕还是要等到市场回暖之时。 王海斌估计得等到2012年、2013年之后了。换言之，在楼市继续寒冷的日子里，中信地产旗下那些陷入困境的地王项目，着实还要“受冻”一阵子。

　越秀地王闲置四年 年销售额不足20亿

 

　　180亿砸向珠海 丽丰控股资金链临大考

　　蛰伏4年，越秀地王无人问津，或悄然始动工，或拆迁仍无果。

　　已故香港福海林百欣及其家族旗下的丽丰控股有限公司（01125.HK，以下简称“丽丰控股”），于2007年勇战万科、合生创展等地产大鳄，竞得越秀三幅捆绑地块，楼面地价高达9456元/平方米，几乎逼平彼时越秀区的一手房均价9966元/平方米。时过境迁，楼价高涨翻倍，丽丰控股旗下越秀地王仍然待字闺中逾4年。

　　地王的迟缓上市，亦是丽丰控股内地发展缓慢的一个缩影，其年销售额不过20亿元。然而此前，丽丰控股却高调宣称要在珠海投资180亿元建设星艺文创天地项目。这对于丽丰控股来说，无疑是背上了一个沉重的包袱。

　　地王项目尚在襁褓中

　　2007年7月26日，广州市国土房管局以捆绑方式拍卖老城区烂尾地，其中一组捆绑地块，包括一幅望东山湖景的住宅地，一幅望珠江景的商业金融用地，以及一幅老城中心旺区观绿路的商住地块，更是引发了9大开发商的厮杀，万科、会德丰、合生创展、广电集团等地产大鳄会战其中。

　　丽丰控股旗下振高集团、振皓公司和翠桦公司联合体更是连番叫阵万科，从2.2亿元一路相互叫价，经过55轮叫价，最终丽丰控股斥资3.16亿元将3幅地块纳入囊中，成交额高出底价137%。

　　时代周报记者查阅土地交易信息可得，东华东路住宅用地净用地面积2405平方米，规划建筑面积为10582平方米；大沙头路商业金融业用地净用地面积1622平方米，规划建筑面积为8807平方米；而观绿路商住用地净用地面积1908平方米，规划建筑面积为14030平方米。以此计算，3幅地块的楼面地价已高达9456元/平方米，问鼎2007年广州单价地王。据业内人士透露，彼时该地价尚未包括需额外支付的一幅市政绿化用地地块的拆迁费用，如果加进去，土地成本预计尚且需要加1200-1700元/平方米。

　　根据丽丰控股2007年年报，以上3个项目均预计于2011年建成。然而，时过4年，昔日地王却依旧还在襁褓中。目前，建设进度最快的是东华东路地块。12月22日，时代周报记者来到越秀区东华东路，在标有“丽丰控股东山京士柏”的围墙内，蓝网覆盖，目前已建有两层之高，而根据规划，该项目将建设为20层的住宅楼项目。

　　捆绑地块中的第二幅地块中的大沙头路项目施工亦不过是刚刚开始，若干辆泥头车拥堵在工地门口。此前4年，该地块一直用作临时停车场和洗车场。

　　命运较为坎坷的则是至今尚未开工的观绿路地块。即使在“丽丰控股”的围墙内，主要还是临时停车场，其北侧尚有未完成拆迁房屋，两三层的破旧楼房散落其侧。在此期间，丽丰控股并非毫无动作。

　　据时代周报记者了解，此前，丽丰控股曾希望提高该地块的容积率，拟从7.35提高到9.03，然而事与愿违，有关部门以建设可行性不高拒绝了丽丰控股的请求。目前，观绿路地块仍在发展规划中。

　　时逾4年，越秀地王还没有建成，然而，越秀区住宅均价却早已翻了2.5倍，商业地产均价也翻了二三倍。根据广州市国土房管局官方网站阳光家缘数据显示，2011年11月广州市十区新建商品房网上签约信息中，越秀区住宅均价24811元/平方米，写字楼均价为28454元/平方米，而商铺的均价更是高达15.8864万元/平方米。

　　内地发展步伐迟缓

　　地王的迟缓上市，亦是丽丰控股步调缓慢的一个缩影。事实上，在此后的诸多土地交易拍卖现场，不乏丽丰控股的影子，但是每每空手而归，一直未曾新增土地储备。

　　截至2010年年底，丽丰控股在内地的总楼面面积为1000万平方尺，即111.11万平方米，均集中于上海和广州、中山，项目总数一直都不超过10个。

　　直至2011年9月16日，丽丰控股及丰德丽控股有限公司（丰德丽）与珠海市横琴新区管委会订立合作协议，以期共同在珠海市横琴文化创意园投资建设星艺文创天地项目。

　　在这其中，经2010年7月26日股权重组之后，丰德丽直接持有丽丰控股40.58%股权，而丽新发展持有丰德丽36.08%的股权，而丽新制衣持有丽新发展47.97%股权，林百欣的长子林建名家族持有丽新制衣42.02%股权。

　　根据珠海市市长钟世坚与丽新集团主席林建岳签署的《横琴文化创意园合作协议》，星艺文创天地项目规划用地面积约1平方公里，将采用分期供地、分期建设的方式推进，首期供地约50万平方米。据项目初步开发规划估算，星艺文创天地的总投资约180亿元，预计最快于今年底前动工。

　　为此，丰德丽和丽丰控股不得不向银行融资。建设银行（601939）拟给予星艺文创天地项目不超过人民币150亿元的意向性综合授信，而兴业银行（601166）拟向丰德丽及丽丰控股提供总额度为人民币100亿元的综合授信额度。

　　虽然，丽丰控股在珠海宣称要豪掷180亿元投资于该项目，但实际上，丽丰控股的财务已经是危机重重。

　　截至2011年7月31日，丽丰控股的借款总额已高达30.74亿港元，其中须于一年内偿还的为1.18亿港元，而第二年内偿还的为15.21亿港元。雪上加霜的是，丽丰控股预计全年的销售额只有20亿元。

　　根据推售计划，丽丰控股于2011年在上海推出3个项目，合计650个单位推出市场，广州部分楼盘继续出售，而中山项目则推出2000个单位。公司预期2011年内地楼盘销售速度放缓，预计公司在内地的20亿元销售目标恐难完成，这对于180亿元的投资额来说，显然是不堪重负。

　　最令人关注的则是，于第二季度开盘的广州御金沙。2005年11月，凯德置地以1.028亿元收购了丽丰控股金沙洲项目（即为御金沙）的50%股权。时隔1年，凯德置地又持有了丽丰控股的20%股权。目前，广州御金沙已于2月、5月和6月取得预售许可证的三批房源中，已售346套，尚有391套未售。按照已售面积36048平方米和均价1.6万元/平方米计算，销售收入不过5.76亿元，丽丰控股可得销售收入不过3亿元。

　　于9月上市的中山棕榈彩虹花园，销售情况也是不尽如人意：据中山市房地产市场信息网数据显示：截至12月27日，批准销售516套房源中，仅有47套已售。

　　销售状况不尽如人意，借款又要在近一两年内还清，还要付出巨资投向珠海，这对于丽丰控股来说，无疑是一次重大的考验。