德佑地产市场中心监测数据显示，2012年第一周（1月2日-1月8日），全市商品住宅成交面积迅速滑落至10万平方米以下，并且创下了去年国庆长假以来的最低纪录。奉贤的明城海湾新苑因其单价仅在7000元左右而成为了上周唯一一个成交面积破万的楼盘，同时也大大拉低了上周的全市均价。

　　单价5万元以上的高端豪宅成交套数为19套，较上周减少34套，成交面积为0.68万平方米，环比下跌58.5%。与整体市场一样，上周高端豪宅市场也逐渐归于沉寂，不过其中也不乏亮点。如东郊花园上周售出了今年沪上第一套单价10万元以上的豪宅，远洋博堡雅墅则成交了3套654平方米的大型别墅，近6万元/平方米的均价也使其成为了美兰湖地区单价最高的别墅。

　　全市商品房供应面积为6.17万平方米，环比减少87.1%，其中商品住宅供应面积为1.56万平方米，环比减少93.7%。在2011年末的供应高潮过去后，全市供应迅速跌入低谷，上周仅有嘉定的绿地清猗园一个住宅项目获取预售证，而上次出现商品住宅周供应面积低于2万平方米的情况，还要追溯到去年春节期间。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，今年首周，全市商品住宅市场无论成交还是供应都陷入了低谷。由于去年全市存量激增，开发商往往把去化已推出的楼盘作为首要目标，加上春节临近，因而近期的推盘量十分稀少。此外，在去年末有所抬头的打折促销之风，进入新一年后也逐渐偃旗息鼓，年底“抢收”时期已过，开发商目前普遍把注意力投向了春节后的市场，今年1月的市场处于一个较为尴尬的位置，供销双双低迷或将成为本月的主基调，成交是否回暖恐要取决于春节后开发商的降价力度。

　　中高端市场步步走低

　　德佑地产监控数据显示，2011年全市中高端一手商品住宅（单价3万元以上）成交面积为130.2万平方米，比2010年下跌20.6%，虽然跌幅稍小于整体市场，但依然达到2009年以来的最低点。

　　与2010年中高端市场先抑后扬相反，2011年上海中高端市场自下半年以来一直呈下滑趋势，从第二季度的39.5万平方米，下跌至第三季度的32.9万平方米，第四季度更是进一步下滑至25.9万平方米。

　　德佑地产营运部总监刘伍洋表示，这反映了“限购”之下整个中高端市场潜在购买力不断萎缩的现状，这也导致了中高端楼盘即便降价跑量效果也比较有限，因此中高端市场虽有少数项目下调价格，但降价风气远远不及低端市场。

　　在限购的影响下，中端市场的成交重心出现了明显的下移。中端商品住宅（单价3万-5万元）成交面积为92.3万平方米，比2010年减少18.2%。中端商品住宅的套均总价从2010年的588万元下跌至556万元，套均面积也从157平方米下跌至150平方米。

　　在成交面积排名前十的中端楼盘中，单价在3万-4万元之间的市区公寓项目占据其中六席，可见在限购下，改善性需求依然有一定的释放空间，因此中端楼盘的成交跌幅相对小一些。

　　德佑地产东区区域经理林俊权表示，从中端楼盘的成交分布来看，浦东虽然成交面积相比去年略有下滑，但依然居全市之首，这主要与仁恒森兰雅苑、大华锦绣华城等楼盘的成交有关。闸北区则通过上海滩大宁城、慧芝湖花园等大宁板块楼盘的大面积成交跃居全市次席。

　　高端楼盘量跌价升

　　2011年，上海高端商品住宅（单价5万元以上）成交面积为37.0万平方米，比2010年减少26.0%，但成交均价却高达7.13万元/平方米，比2010年上涨4.8%，大部分区域的高端楼盘均价都有了明显的上涨。

　　与中端市场相反，高端商品住宅的套均总价从2010年的1600万元上升到1801万元，套均面积从235平方米上升至253平方米。可见，市场的低迷未能阻挡沪上高端楼盘向大面积、高总价方向的发展。

　　尤其值得注意的是，2011年单价10万元以上的顶级豪宅成交119套，比2010年增加52.6%，这一现象与上海紫园的集中成交有较大关系，该楼盘今年一举售出42套别墅，其中有36套单价超过10万元。此外，翠湖天地、华润·外滩九里等顶级豪宅亦有可观的成交。即便排除紫园的集中成交，2011年顶级豪宅的成交仍要略高于去年。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，在通胀压力不减，投资渠道有限的情况下，这类顶级豪宅依然成为了投资保值的重要途径；由于顶级豪宅的成交量较小，成交总量受偶然因素影响较大，往往会与总体走势有较大差异。

　　地王或成负担

　　2009年和2010年间，上海陆续出现了很多地王。德佑地产营运部总监刘伍洋表示，土地市场其实代表了对于未来两三年市场的一种预期。2009年土地的价格及房价持续的上涨刺激了开发商对于未来中长期的乐观预期，推动开发商在当时市场已经不断走高的情况下拿地。特别是2008年金融危机之后，全国房地产市场出现一波短暂的回调，很多项目转让、拍卖。当市场在2009年年初回暖之后，很多开发商特别是全国性的开发商，面临着重新在全国进行谋篇布局的需要。在以上双重因素的影响下，土地价格不断上升。

　　不过，现在看来，当年的地王可能变成如今的负担。德佑地产副总经理罗亚东分析，昔日的地王正面临左右为难的尴尬境地。从2010年4月份起，本轮持续严厉的调控抑制了不合理的投资和投机性需求，鼓励自住性需求，并且从中分离出保障性需求，形成房地产市场未来保障性住房和商品房市场的二元化结构。这种调控的安排使得土地市场，特别是中高端定位的土地市场，受到长期压抑。所以现在很多转让困难或者销售低迷的项目，都是中高端定位的项目，也就是这些地王所引致的项目。这也非常符合这种宏观调控的结果。反过来讲，一些中低端定位的项目，特别是当时比较理性拿地的这些项目，在宏观调控持续一年多的情况下，仍呈现了一种比较好的销售状态。