房地产市场调控依然严厉，开发商们也似乎还没有从“年盹儿”中醒过来，但省会的二手房市场却已经率先步入了回暖的轨道。价格维持稳定，成交量出现了大幅回升，市场呈现供需两旺的景象。

 

　　业内人士表示，此时入市的购房者还是以刚需居多，在经过一段时间的观察市场，认为调控政策短期内大幅变动的可能性不大，于是决定出手买房。同时，专业人士也普遍对二手房市场持相对乐观的态度。

 

　　成交量

 

　　二手房交易较年前增两倍

 

　　与租赁市场在预想的高峰下开年不同，二手房交易市场在春节后迎来了意外的高峰。

 

　　“去年下半年，市场非常惨淡，以致于很多房产中介都被迫关门了。没想到开年后，二手房交易会这么火。”石家庄市金玖房产经纪有限公司店长赵鑫说，年前他们公司为节后将要出现的租赁高峰作足了功课。他们认为在市场冷淡的情况下，不管是为了公司的经营还是为了自己的生计，他们都要再想想办法。于是，他们便把龙年开门红的“宝”押在租赁业务上。“原想先靠租赁业务赚点小钱把公司的经营维持下去，可是没想到开年后就赚到了交易佣金的大钱。”

 

　　赵鑫说，这种市场情况是他们在年前没有想到的。每天通过网络、电话、到店咨询的购房者络绎不绝。咨询量能达到节前的六七倍。但是总的来说，还是看的多、买的少，多数买方还是在观望。尽管如此，目前的成交量到达节前的两倍还是没有问题。

 

　　河北国大房地产经纪有限公司张宝军自从正月初七上班就一直忙到现在。作为评估部经理，他每天不停地看房、评估价格。“从过年到现在，已经成交近百套二手房了。原以为刚过完年，交易市场会冷一阵，没想到开年就火。”

 

　　大诚房地产中介战略发展总监李强说，目前市场的火热程度已经快赶上限购前了，成交量更是年前的两三倍。

 

　　刚性需求开始集中释放

 

　　对于这种始料未及的火爆，赵鑫认为，主要是去年下半年市场太冷了，甚至有过连续好几天一套房子都没有成交的情况。很多购房需求被观望氛围压住了。过了年，房地产调控政策没有太大的变化。很多人认为，房地产市场将在一段时间内比较稳定，也就不再等了，决定出手买房。

 

　　记者在采访中也发现，在成交的购房者中，很多人已经看房很长时间了，一直在等合适的机会出手。“我们五一要结婚，从去年过完年就开始看房子，都看了一年了，价格也就这样了，很长一段时间房价都比较稳定，我们觉得没有再等下去的必要。”刚刚买下建明小区一套两室一厅的沈女士说。

 

　　石家庄方正房产经纪有限公司销售经理杨洪飞说，现在来看房子的往往针对性很强，只是“随便看看”等待大幅降价的购房者减少了很多。“还有一大部分是年前看好房子，过年时同家里人商量了一下，过完节后赶紧来签合同的。”

 

　　市场是由买卖组成的。二手房交易量的增加还与房源的稳步增加有关。“经过多轮调控的洗礼，现在的房主也理性了不少。”杨洪飞说，经过一段时间的观察，很多房主已经不再坐等房价上涨，开始来中介登记出售房源，并且对于出售价格的期望也很理智，不再漫天要价。由于“实价”卖房的客户增多，因此议价的空间反而显得没有那么大了，成交也容易了很多。

 

　　赵鑫介绍说，从他掌握的情况来看，目前购房的客户几乎80%都是刚性需求置业者。婚房和学区房占据了其中的绝大多数比例。

 

　　记者在采访中发现，现在的二手房成交都是以年轻的置业者为主，很多人都是为了今年五一、十一两个结婚旺季准备婚房的，因此他们更青睐一室和小两室的户型。还有一些为了孩子上学购买学区房的置业者，多是为了能够赶上今年五六月份学校报名而选择现在购房的。这些置业者目标明确，选择空间有限，因此成交周期也比较短。

 

 

　　价格

 

　　二手房价格较去年同期下降

 

　　从目前的成交来看，省会二手房的成交价格与年前基本持平，但是与去年同期相比却下降了不少。

 

　　“从初七恢复上班开始，看房的客户逐渐多了起来，成交量也开始出现了回升，不过成交价格比较稳定，并没有出现很大的波动。”河北中房兴业房地产经纪有限公司的李凯说，目前的二手房价格与节前相比变化不大，但是与去年同期相比价格出现了不同程度的下降。他举例说，神兴小区一套100多平方米的二室一厅，是目前比较热销的户型，在去年这个时候每平方米要8200元左右，现在降到了每平方米7700元左右，算起来下降了6个百分点。

 

　　对于房屋价格较去年同期的下降，石家庄正大房产长安分公司经理王秋分也有同感。去年刚开年二手房市场还算可以，谈不上有多火爆，但是也不是很冷，每天都有成交。但是经过一轮又一轮的调控，调控的累积效应开始显现，市场成交逐渐萎缩，甚至几乎到了冰点。二手房市场几乎有价无市。一些急需用钱的房主便开始下调自己的心理预期，降低价格。随后，二手房价格出现了普遍的下降。“今年开年后，虽然成交量出现了回升，但是价格并没有出现明显上涨。不过如果需求持续旺盛的话，也不排除将来价格出现上涨的可能。”

 

　　赵鑫分析说，就算是二手房价格上涨，也不会像前两年那样一天一个价地疯涨，稳定还是主调。赵鑫说，从目前成交的案例来看，省会长安区的二手房价格下降最多。

 

　　学区房价格依然坚挺

 

　　尽管与去年同期相比省会二手房市场出现了价格普降，但是依然有些房子价格坚挺。赵鑫总结说，价格没有松动的房子主要是那些占据资源优势，房龄较新，小区物业管理好的房子。这里面以学区房最为突出。

 

　　上学是很多家庭的一件大事。为了上一个心仪的学校，很多家长想尽了一切办法。其中，拥有一套学区房成为他们使用的主要方法之一。因此省会学区房的身价近年来也是直线上升。李强说，从去年到现在，省会学区房的价格几乎没有出现过下降，甚至还有一个小小的涨幅。即使是在市场最冷谈的时候，学区房的交易依然没有受到太大的影响，价格自然随着直线上升。

 

　　他举例说，石家庄四十中片区内一套建于上个世纪80年代的老房子，还是顶楼，一共五十多平方米。去年开年卖每平方米8300元，今年开年卖每平方米8700元。还有位于谈固西街上的谈固小区去年的价格是每平方米8000多元，现在的价格是接近每平方米9000元。尽管价格出现了上涨，交易丝毫没有受到影响。“这种房子几乎是上一套卖一套。为了方便照顾孩子，即使贵一些，家长们也认了。并且等几年后孩子毕业了再把房子卖出去，会有下一轮的家长接盘，基本不会是亏本买卖。”

 

　　延伸

 

　　中介数量一时难恢复

 

　　去年，房地产市场行情不好，省会的房地产中介遭遇了一次不小的考验。一些中介由于连续一段时间内没有业务，维持不了正常的经营，被迫关门停业。当时，业内人士表示，房地产中介比较灵活，如果市场惨淡，没有业务，就会关门，等市场好起来，或者是在成交的热点区域，又会有新的中介开业。

 

　　龙年开年，省会的房地产中介讨到了好彩头，那么中介机构的数量是不是会恢复呢？对此，李强表示，经过去年的房地产调控，省会约有20%的中介被迫关门了。今年虽然开年情况不错，但是国家的调控政策没有放松，大环境与去年相差无几，中介机构数量短期内还难以恢复。

 

　　王秋分也认为，目前二手房交易的繁荣主要是刚需的集中释放，房地产市场并没有发生根本的变化，新中介也不会贸然开业。他预计，在相当一段时间内，省会不会增加新的房产中介。

 

 

　　提醒

 

　　仔细识别二手房真实“年龄”

 

　　近日，记者在走访二手房市场时发现，为了把房子卖个好价格，不少中介公司和房主在向购房者介绍房源时，对房屋的楼层、面积等都介绍得非常详细，但对房屋本身的年龄却一笔带过，有的甚至还尽量把房屋的年龄说得更加“年轻”些。

 

　　中介公司的房产经纪人告诉记者，如果房子太老，给购房者留下的第一印象就会不好，从而会拒绝看房。尽管他可能对房子的各个方面都满意，但是他会用房龄来砍价格。

 

　　对于容易让人忽视的房龄，李强提醒购房者，最好在有买卖双方及中介公司签字的三方合同中明确注明房屋的房龄。因为，房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。随着实际有效使用年限的缩短，会相应地产生一定的房屋维修费用，增加房屋的持有成本。

 

　　李强说，一般很难从建筑的外观上判断房屋的年龄。从外观上一般只能判断大概的年限，例如红砖外墙的一般都是上个世纪80年代以前的，白瓷砖外墙的建筑一般都是上个世纪90年代中期的等。最准确的判断房龄的办法就是查看房产证。在房产证中，房图上面标有面积，面积下面有一个横线，横线下面有阿拉伯数字。如果是老房产证，最后两位代表年限，如果是新房产证，最后四位代表年限。