2011年下半年以来，伴随着房地产行业的销售不畅，房价持续走低，土地市场也随之降温。不过，近期一些大型开发商和投资机构认为，抄底拿地的时机也随之到来。

中国指数研究院此前发布数据显示，2月全国300个城市土地和住宅类用地成交楼面均价虽较1月略有回升，但仍低于去年同期水平，底价、低价成交贯穿始终。

地价“参照”房价

低点拿地、高点销售是房地产开发的理想模式，开发商要做的是踩好节奏。

方兴地产投资部经理黄晓铃认为，目前房地产销售处于低点，房价跌了，地价的参照就降低了，“地价只能跌，否则没人去买单。”

中国的地价和房价的相关度在90%以上，现在土地市场竞争不激烈，有些地还是很有价值的，基本上都在底价，可以拿。旭辉集团总裁助理张伟峰如是称。

对此，银亿集团销售总监王士章则以现在上海的房价作“佐证”。他说，目前上海豪宅、刚需楼盘只要打了8折就好卖，说明房价已经筑底了，根据这个反推地价，也能测算出地价的底部。

“现在土地市场本身就不活跃，各地都推得很少。地方政府也知道卖不出好价格，推出来的地都调低了价格，也基本都是底价成交，有溢价也微乎其微。”王士章举例说，前不久青浦成交了一幅地块，折合楼板价只有7000多元/平方米，而相邻的另一幅地块去年拍出了1万多元/平方米的楼板价。

黄晓铃进一步称，在目前房价回落、销售不畅的情况下，从理论上讲，开发商在拿地时，一方面与地方政府可以有较大的议价空间，另一方面竞争对手也会变少。

尽管去年下半年以来各地土地市场以底价成交为多，不过，黄晓铃认为，地方政府在确定底价时也会参考周边的地价、房价，及照顾到周边此前已经高价拿了地的其他开发商的感受。

开发商购地能力受考验

抄底拿地时机到来的同时，也在考验着开发商的购地能力。

“地价低，但也要有足够的现金流去支撑。”王士章指出，现在的问题是很多开发商没钱，明知地价低，却没有力气去拿，或者低价支付了土地款，但其他项目的售房款回笼不顺利，现金流发生问题，同样也会难以为继。

“大部分开发商都会认为目前是拿地的好时机，但关键是是否有实力去拿。”上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示，相比以前动辄100%、200%甚至300%、400%的溢价率，现在拍地基本是底价成交，起拍价也越来越合理，起码面粉比面包贵的状况是不会出现的。

规模性房企日常都会拿出营业额的一定比例去拿地，因此土地储备较多，而中小型房企由于资金紧张，还很难说“抄底”。王士章说，“我觉得现在机会型拿地是可以的，就是见到确实划算的就买，而不是布局型的。目前大多数房企都是机会型。”

王士章称，他们公司打算利用上半年的时间回笼一部分在售项目的资金，然后在下半年再拿地，这样资金链能更安全些，“我们是看好的，有地就看，觉得不错就买。”

旭辉集团现在也在考虑拿地。“现在房企不敢拿地的原因主要有两个，一是没钱，二是担心房价继续下降，基准地价还会调低。”张伟峰说，总体来看，好的区域、好的城市机会还是有的。

值得注意的是，持续近两年的楼市调控令国内中小型开发商融资渠道急剧缩窄，这为中国地产基金提供了发展空间，拥有专业及资源优势的房地产公司也开始大力发展房地产基金业务。

业内人士预计，目前中国境内人民币房地产基金的总资产规模约达几百亿元，今年和明年这一数字有望翻番。