近期楼市成交量有"回暖"态势，尽管就此判断楼市底部已现或许为时尚早。但是，大众证券研究院金融地产研究室的判断是，行业调控政策微调以及货币政策微调是大趋势，楼市调整的幅度已经有限。对此，对全年楼市走势持审慎乐观态度。

　　"回暖"的假设

　　2月初，根据对一线城市数据的取样研究，推测得出2012年一季度降价10%前提下，购房者支付能力触底回升。限购不放松前提下，一、二线城市成交面积全年实现个位数正增长概率较大。所以，我们对于一、二线城市成交"回暖"的定义为一、二线城市销量累计同比增速持续向上，由一季度的均值-47%回归至三季度的-20%以内，年底达到正负零。

　　如果按照监控的32个城市的30日移动平均成交套数来看，一、二线城市上冲明显好于三线城市，预计同样大幅好于众多的四线城市。

　　但因为今年一二月春节错配，导致数据可比性很差，并且春节后环比数据的改善为自然情况。并且一季度开发商"实质降价"，换取一定销量，而本轮降价应该为2月初所预测的"地产降价最后一波"，目前在售楼盘赢利极小，开发商继续降价热情很高（不排除部分小开发商项目因资金压力而继续大幅降价甩货的可能性），价格预计在二季度将企稳，届时成交量也将企稳回升，不过目前确定"回暖"，言之尚早，还有诸多因素影响后市。

　　地产行情要持续看地产销售如何演变，目前看销售反弹，短期房价下跌空间不大，二手房交易有所好转，三月季节性因素新盘推盘增加，还需要继续观察。未来对房地产的信贷政策如果不能有明显变化，房地产销售持续性有待考验。但是，对今年行情不悲观。

　　政策底部的确立

　　政策底部已确立。以1月31日，国务院常务会议对房地产调控基调从"坚定不移调控"转变为"巩固调控成果"为标志，政策微调拉开大幕。

　　从中央部委层面看，有央行的"加大对普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求"，以及后续的工农中建四大行"切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设"。

　　从地方政府层面看，主要通过契税减免、公积金贷款放松等方式支持合理住房需求。尽管先后有芜湖、上海等地大尺度刺激购房政策被叫停，但微调举措仍不断，微调趋势不改。

　　但是，从稳定政策和完善政策的角度来讲，2012年，有两项制度建设是可以预见的，一是，进一步扩大房地产税的城市试点。随着城市试点范围的扩大，正在实施的限购政策也将自行弱化和退出。二是，保障房的制度性建设的完善，预示着保障体系将进一步增强，房地产"双轨制"的形成，有力地稳定市场平稳发展。这说明政策底部已经确立。

　　资金流动性决定周期方向

　　虽然政策底部已经确立，但目前中央地产调控政策尚未进入从松周期。我们认为，影响楼市周期波动方向和拐点的不是限购政策，而是流动性周期。流动性是影响楼市周期变化的主要驱动力。但M1和M1-M2等指标只具有同步性，因此，需要寻找一些领先指标去预判楼市周期的波动拐点。

　　而随着后期通胀水平逐步缓解，楼市流动性环境将可能呈现逐渐改善的局面。这将引导楼市逐渐进入到温和复苏的上行周期中。我们观察到CPI和商品房销售面积同比增速之间存在较好的反相关性，并且CPI领先销售周期大致6个月左右。我们认为可能的解释为当通胀水平出现上行或下行时，资金价格呈现相应的波动，从而间接影响楼市周期的变化。另外，我们还观察到房价环比增速领先销售同比增速12个月左右。价格的调整对销售具有直接的影响作用。而CPI和房价环比增速这两个领先指标已经在2月筑底，这指向以销售面积同比增速作为衡量指标的基本面可能已经筑底。

　　而从地产基本面和地产相对A股走势的中期相关性来看，地产基本面回暖将提供地产跑赢大盘较好的时间窗口在未来两个季度。

　　流动性改善

　　对上市房企资金压力减轻

　　随着流动性的改善，市场对资金安全的担心应已大大减弱。地产股近日大涨而且中小公司上涨比龙头公司上涨多，似乎并不适于从两者估值的相对优势、业绩弹性的差异来解释，可能更多是资金担忧大大减轻的结果，使得中小公司、或资金状况最被关注的公司迎来一次普涨。

　　大公司组的资产负债率始终高于中小公司组，显示前者的魄力和胆量更大，这种差别背后很重要的原因是融资能力的差异。例如大公司组2007年为了扩张，连续几个季度保持经营性现金收支的赤字，而融资盈余高企；2010年上半年以大量的融资盈余弥补经营方面因为补库存、以及销售临时受冲击带来的显著赤字。

　　实际上，上市公司调整经营策略相当灵敏。