2011年，我国房地产市场宏观调控政策继续升级和细化，广西南宁市也进入了“限购”城市的行列，政策对广西房地产市场影响不断深入，调控效果初步显现，市场降温明显，房地产开发投资逐步放缓，企业资金不断收紧，新开工面积下降，销售面积增速较大回落，商品房价格涨幅放慢，房地产业对经济增长的拉动作用减弱。

一、全区房地产开发基本情况

（一）开发投资增速持续回落，住宅投资下滑明显

 

　　2011年，广西房地产开发投资完成1500.46亿元，同比增速从1-2月的35.4%回落到全年的24.4%，增速较上年回落23.8个百分点，低于全区城镇固定资产投资增速5.1个百分点。在全国31个省、市、自治区中总量排第17位，增速排第28位，分别比上年下降了2位和20位。

 

　　按用途分，房地产住宅投资完成1073.59亿元，比上年增长22.2%，增速较上年回落30.1个百分点；办公楼投资完成30.24亿元，增长99.8%；商业营业用房投资121.92亿元，增长31.3%。按投资构成分，建安投资完成1116.5亿元，增长21.2%；设备购置17.42亿元，增长40.3%；其它费用366.54亿元，增长34.6%。

（二）开发资金来源趋紧，国内贷款下降

 

　　受货币政策和房地产调控政策影响，2011年，广西房地产企业本年到位资金1691.2亿元，比上年增长10.7％，增速比上年回落25.9个百分点，低于同期房地产投资增速13.7个百分点。企业本年到位资金来源呈现“二升二降”的特点（见下表）。

 

 

2011年广西房地产资金到位情况
指标	到位资金（亿元）	增长%	比重%
本年资金来源小计	1691.20	10.7	100
国内贷款	241.59	-2.3	14.3
利用外资	7.11	-17.2	0.4
自筹资金	679.96	25.5	40.2
其他资金来源	762.54	4.4	45.1
其中：定金及预收款	396.26	14.6	23.4
个人按揭贷款	254.11	-18.2	15.0

（三）房屋施工面积增速放缓，竣工面积增长较快

 

　　截止2011年底，广西商品房屋施工面积14448.23万平方米，比上年增长19.9%，增速比上年回落24.5个百分点，其中住宅施工面积11497.68万平方米，增长17.7%，增速比上年回落27.7个百分点。本年新开工面积3760.22万平方米，下降20.8%,增速比上年回落78.1个百分点，其中住宅新开工面积2951.41万平方米，下降24.4%。

 

　　受房地产开发周期性影响，2011年，广西商品房竣工面积保持较快增长，全区商品房竣工2183.9万平方米，比上年增长39.6% ，增速比上年提高31.1个百分点。

（四）房地产销售增速回落较大，房屋待售面积较快增长

 

　　受房屋限购和差别化信贷等一系列房地产宏观调控政策影响，2011年，广西商品房销售市场持续走低，销售增速回落较快，全年商品房销售2934.05万平方米，比上年增长5%，增速较上年回落12.2个百分点，销售额1111.68亿元，增长11.7%，比上年回落16.4个百分点。其中住宅销售2724万平方米，增长4.5%，增速较上年回落11.4个百分点，销售额973.48亿元，增长10.4%，较上年回落10.4个百分点。

 

　　截止到2011年末，广西商品房待售面积464.62万平方米，比上年年末增长58.9%，增速较上年提高44.5个百分点，其中住宅待售 303.38万平方米，增长67.6%，较上年提高53.2个百分点，待售面积总量、增速均达到历年来的最高点。

 

　　（五）商品房价格涨幅放缓

 

　　2011年，广西新建商品房屋平均售价为3789元/平方米，比上年上涨6.4%,涨幅比上年回落2.9个百分点。其中住宅均价3574元/平方米，上涨5.4%，比上年回落2.5个百分点。

（六）对经济增长的拉动作用减弱1．对城镇固定投资增长的贡献率减弱

 

　　房地产开发投资一直是促进广西城镇固定资产投资增长的重要推动力。2010年房地产投资对全区城镇固定投资增长的贡献率为19.5%，拉动城镇固定投资增长7.6个百分点。2011年对城镇固定投资增长的贡献率为14%，拉动城镇固定投资增长4.1个百分点，分别比上年回落5.5个和3.5个百分点。

2．对相关工业产品的产量影响明显

 

　　房地产投资、销售增速不断回落，间接地影响广西部分建材行业的产品生产，其中规模以上工业企业水泥及石膏制品制造、建筑安全用金属制品制造、不锈钢及类似日用金属制品制造、电线电缆光缆及电工器材制造业增加值增速分别比上年回落20.2、24.9、140.7和25.0个百分点。商品混凝土、砖、卫生陶瓷制品和铝材等产品产量增长下滑，增速分别比上年回落20.9、11.6、20.1和50.6个百分点。

3．房地产业增加值占全区GDP比重下降

 

　　2005年以来，广西房地产行业增加值占生产总值的比重为4%左右，2009年达到4.5%的最高点，2011年广西房地产业增加值459.74亿元，占全区GDP的比重仅为3.9%，比重为2005年以来最低，对经济增长的贡献减弱。

 

　　二、目前广西房地产市场存在的主要问题

（一）新开工项目数量减少。2011年，全区在建房地产项目2179个，仅比上年增长4.7%。其中，本年新开工项目460个，比上年减少128个。（二）房地产市场不景气。2011年，在银行六次提高存款准备金率，实施差别化信贷，以及南宁市实施房屋限购等一系列持续的房市调控政策措施影响下，全区房地产销售面积增速明显下滑，商品房待售面积464.62万平方米，比上年增长58.9%。（三）企业市场预期普遍不乐观。南宁市限购令的实施，其余二、三线城市存在限购预期，银行准备金率连续上调，导致房地产开发企业对市场开发更为谨慎；同时，销售市场乏力带来资金短缺，房地产开发企业周转压力加大。2011年，房地产企业土地购置面积907.43万平方米，比上年下降24%。（四）居民购买市场持观望情绪。2011年，部分一线城市房产市场开始出现降价潮、退房潮，加重了广西购房者的观望情绪，大多数消费者担心房价会进一步下降，在市场前景不明朗的态势下，购房者多选择持币观望，全区房地产销售市场处于低速态势。三、2012年的展望和对策建议

 

　　（一）2012年展望

 

　　2012年是国家新一轮房地产调控政策实施的第三年，南宁市仍然延续 “限购令”，广西房地产市场从开始的震荡向平稳方向发展，预计2012年广西房地产开发投资增速受资金和销售影响将呈现持续下滑态势。

 

　　（二）对策建议

1．继续落实好调控政策。要继续认真贯彻落实好中央和自治区的各项房地产市场调控政策和措施，加大对房地产市场出现的新情况、新变化的关注，积极引导和调控全区房地产市场走势，做好现有存量房的促销工作，促进房地产市场平稳健康发展。2．多渠道拓宽企业资金来源。一是积极鼓励企业多方式促进商品房销售，加快资金回笼；二是放宽企业的融资渠道，鼓励企业采取上市等多种方式吸纳社会闲散资金；三是积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制。3．继续加快保障性住房建设。新的一年，要抓住中央继续大幅增加保障性住房建设投资的有利时机，加大经济适用房和廉租住房建设，通过保障性住房建设，增强房地产开发投资增长的稳定性和持续性。进一步完善住房保障体系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困难群体。各级政府应承担起更多的建设保障性住房的责任，尽快形成有效的市场供给，平衡供求关系，稳定市场预期。4．及时调整经济结构，转变经济增长方式。房地产市场的调控措施短期内不会放松，房地产行业的较快发展必将受到一定影响，为确保广西经济发展“稳中求进”、“稳中求好”、“好中求快”的目标和进一步加快第三产业发展的要求，必须及时调整经济结构，增强第三产业其它行业的发展作用和贡献力度。