豪布斯卡，即HOPSCA，城市综合体。在住宅领域调控趋紧的这两年，向来嗅觉灵敏的大型开发企业，早已经调转枪头，布局商业地产，竞相开发城市综合体。一个不争的事实是，在全国排名前20名的大型房地产开发企业，目前均已进入了商业地产领域的开发。公报显示，2011年中国全年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%；办公楼投资2544亿元，增长40.7%；商业营业用房投资7370亿元，增长30.5%。数字狂飙的背后，今天的中国房地产企业，对于商业地产抑或城市综合体的开发，表现出了异乎寻常的热情。

 

　　城市综合体，这个原本并不年轻的概念，在当前的楼市环境下，在新政策的引导下，焕发了新光彩。作为城市形态发展到一定程度的必然产物，城市综合体概念伴随着我国商业地产的繁荣，已逐渐渗透到全国各大城市，并迅速成为当前中国房地产开发的主流模式。

 

　　调控未及

 

　　商业地产逆市利好

 

　　近日，本报联合搜狐焦点网，针对2012年济南商业地产投资情况展开问卷调查，截止到4月9日为止共有217名网友参与调查。其中有48%的网友认为2012年济南商业地产的整体发展趋势将是“平稳发展”，另有14%的网友表示济南商业地产将“走高上扬”。此外，在“2012年你会选择哪种类型的物业做商业地产投资”调查中，有45%的网友选择商铺，选择写字楼与选择商住公寓的人数相同，占比同为13%。

 

　　无独有偶，据报道，国内一线城市出现了大量国内外资本抄底商业地产的现象，这些都显示在宏观调控的背景下房地产业投资结构悄然发生了变化，商业地产未来的投资价值得到业内人士的广泛赞同和青睐。

 

　　数据显示，北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈现上涨趋势。其中北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%。成交均价25871元/平方米，同比上涨7.5%。

 

　　在2011年房地产各项指标中，在2010年历史高位基础上再创新高，其中商业、办公面积同比增长21.1%和31.3%，新开工面积同比增长分别是18.3%，46.2%，均高于住宅。

 

　　业内表示，受去年商用物业售价和租金上涨等利好因素刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快，供应增加，而且还有大批新的增量资金在伺机进入商业地产。

 

　　据专家分析，我国社会趋势决定了未来市场对商品住宅的需求将逐渐下降，而经济扩大了经济活动的范围，从而增加对经济活动场所——商业地产的需求。从国外经验看，我国已经进入商业地产快速发展的时期，未来商业地产具有广阔的市场空间。2012年房地产调控依然高压不减，剑指住宅市场，商业地产逆市利好，投资资金流向商业地产领域。各地房地产市场普遍存在着“商住倒挂”现象，商业地产价值被低估，而需求增长率超过商品住宅，商业地产成为眼下理想的投资领域。

 

 

　　四大刚需指标助力

 

　　综合体步入发展元年

 

　　4月15日，以“世茂·薪实力”为主题的世茂股份大型专场招聘会开出“百万年薪”，为其济南解放阁舜井街片区项目——济南世茂国际广场招聘置业顾问。这也正式宣告这一备受瞩目、济南市区最后一个绝版黄金地段的城市综合体项目即将进入推广倒计时。

 

　　业内人士分析指出，济南世茂国际广场将成为2012年度济南商业地产市场的最大看点。理由如下：一是该项目拥有核心土地资源优势，占据济南不可复制的绝版地段；二是世茂集团的品牌优势、行业龙头地位与开发功力，令人对其产品充满期待；三是该项目占据独特的城市景观资源优势，比如近期济南正在考虑打造由趵突泉、五龙潭、护城河、大明湖与千佛山整合成为全国5A级“天下第一泉景区”，将在交通、基础设施、游客接待量等方面全面提升，客观上为该项目增添了利好；四是项目自身的产品优势，如建筑风格、街区空间与动线设计，以及济南市场极为稀缺的CEO行政私产酒店公寓概念。

 

　　“上述四点决定了全济南人都会关注这个项目，尤其是被压抑了近两年的投资性需求。”该人士指出。“2012年，从投资角度讲，住宅市场的调整、通胀的压力和人民币升值的趋势都决定商业地产投资已经变成一种‘刚性需求’。”

 

　　而对于2012年济南商业地产市场的发展，该人士表示有以下四大刚需指标，决定了市场前景看好。

 

　　一是经济发展的需要。作为百年商埠，济南商业氛围历史悠久却欠缺浓厚，如何做大第三产业，不但是地方政府的工作重点，更关乎百姓居民实际的生活水平与生活体验，而在这一过程中，随着很多企业从小做大，从大做强，对写字楼、铺位、形象展示的需求越来越多。二是城市发展的需要。随着经济发展，济南已经摆脱工业化城市的发展轨道，向现代化新兴城市迈进，而商业繁荣无疑是重要特征，在这一历史背景下，城市对商业地产的需求会越来越大。三是开发企业自身的发展需要。在地产融资越来越难的情况下，开发商持有优质商业可以保证有很稳定的现金流回报，就不用为日常现金流而担心，而且会获得升值利益，这实质上是今后地产开发模式必然的转变。四是投资者的需要。目前住宅限购，商业不限购，而且住宅投资的门槛越来越高，投资回报率却较低，所以资金实力强的投资者对商业地产的需求开始越来越大。