房地产市场既是普通商品市场，也是重要的投资品市场。房地产市场周期运行变化所呈现出来的价格与成交量的关系，是供给方、需求方和政府三方之间博弈的综合反映。

从房地产周期波动运行情况看，在房地产价格上升阶段，存在着房价缓慢上升到快速上升的阶段，集中反映了需求方谨慎购买到盲目求购的心理变化过程。在房地产价格下跌阶段，也应该是房价缓慢下跌到加速下探的过程，主要反映了供应方惜售到即使亏本也要销售的心理预期变化过程。

仅以房价下跌过程进行观察分析，在房价缓慢下跌阶段，属于房地产市场运行的第一波调整。在这一阶段，房地产开发商还在观望、惜售，因此房价总体回调幅度不会大，但成交量出现急剧萎缩。当房价缓慢下跌到达一定阶段，房价将出现明显下探，房地产开发商多采取“以价换量”策略，房地产市场成交量将急剧放大。

在以限购为主要特征的最近一轮房地产调控政策的作用下，我国房地产市场运行出现了明显调整，主要表现为：成交量萎缩，房价略有回调。

2012年一季度，全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%。2012年3月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有46个，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。总体看，全国房地产市场成交量下降较为明显，但价格下降幅度并不大，2012年3月份70个大中城市中新建商品住宅出现回落幅度最大的为杭州，仅同比下降5.9%。

随着我国房地产市场运行调整继续深入，预计房地产市场将迎来第二波调整，价格降幅将增大，价格下降的同时，成交量也将会呈扩大态势，房地产价格也将进入不断探底和筑底的过程。

目前看，房地产市场运行出现了一些苗头性的变化迹象，预示着房地产市场第二波调整可能即将到来。

一是东部地区的商品住宅销售面积降幅缩小。

2012年1~3月份，全国商品房销售面积降幅比1~2月份缩小0.4个百分点。其中，东部地区商品房销售面积降幅比1~2月份缩小6.8个百分点；销售额降幅缩小11.1个百分点。东部地区商品住宅销售降幅缩小，有可能带动全国房地产市场成交量企稳回升。

二是东部地区商品住宅价格出现明显下降。

2012年3月份，绝大多数东部地区城市的新建商品住宅价格出现同比下降，价格同比上升的城市多为中部地区和西部地区的城市。在东部地区新建商品住宅降价的示范影响下，预计中部地区、西部地区的房价将会跟进。

三是房地产开发商的商品房库存压力增大，占用资金规模庞大。

2012年3月末，全国商品房待售面积同比增长35.5%；其中，住宅待售面积同比增长47.4%。若按一季度商品房平均销售价格每平方米5691元来计算，全国房地产开发企业因商品房库存占用的资金将达到1.7万亿元。在商品房去库存压力下，房地产开发商急需盘活资金，加快销售款回笼似乎成为唯一可行的选择。

四是房地产开发企业资金链条趋紧。

2012年一季度，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比前2个月回落8个百分点。结构上看，房地产开发企业资金来源更加依靠自筹资金，一季度自筹资金同比增长25%。这表明，房地产开发商加快销售并回笼资金的愿望开始变得非常急切，进一步降价的可能性将明显增加。

央行4月25日公布的一季度金融机构贷款投向统计报告显示，全国房地产贷款增速持续回落，从去年四季度的13.9%下降至10.1%，其中，居民房贷增速从15.6%降至12.1%，接近2008年以来最低点，而房地产开发贷款增速则从10.5%下降至6.3%，创下2003年以来新低，值得关注。

房地产开发贷款包括地产开发贷款和房产开发贷款，一季度的下降主要源于房产开发贷款，增速从17.1%降至11%，而地产开发贷款增速为-8%，已经基本企稳。

从结构上看，一季度保障性住房贷款大幅增长63.7%，远高于房产开发贷款增速52.7个百分点。

在持续限购政策的影响下，房地产开发贷款主要转向保障性住房建设。地产贷款同比下降，侧面反映了房地产开发商拿地意愿存在不足。需要注意的是，剔除保障性住房建设的商品房开发贷款增长放缓，不利于形成未来普通商品房的稳定供应，对此仍需保持关注。

五是商品住宅销售低迷同时，商用房销售出现增长。2012年一季度，全国商品住宅销售面积下降15.5%，但办公楼销售面积增长11.4%，商业营业用房销售面积增长了5.9%；在住宅销售额同比下降17.5%时，商业营业用房销售额增长10.5%。这表明房地产市场开发和销售重点可能已经发生转移，同时，也反映出房地产开发商正逐步降低投资回报预期，促使房地产开发商加快在售楼盘销售、回笼资金转向商业用房开发。

商品房需求弹性较强，遵循市场规律，房地产价格下降，将引起商品房成交量扩大。事实上，3月份全国商品房销售出现一定程度回暖迹象。数据显示，3月末，全国商品房待售面积环比2月末减少404万平方米。其中，住宅待售面积减少227万平方米，商业营业用房减少150万平方米。在这种情况下，在保持房地产调控政策连续性和稳定性的同时，还应合理引导房地产市场预期，促进房地产市场交易。