6月，购房人群迎来一个喜讯：中国人民银行宣布，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这也是在2010-2011年期间连续五次加息之后，三年半来首次下调基准利率。

　　刚需购房者信心更足了

　　降息消息一出，便引来一阵欢呼。此次降息并非是针对房地产宏观调控的专项政策，但整个信贷环境的宽松，对房地产行业有着间接的传递效应，对于贷款购房人而言这无疑是项利好政策。

　　北京中原市场研究部总监张大伟为记者算了一笔账：按照等额本息还款法，同样是贷款100万20年，依照首套房8.5折利率优惠政策，购房人月供将减少122元。在目前楼市逐渐复苏的情况下，刚需人群的购房成本减轻，等于变相增加了购买力，显然有利于购房需求的平稳释放。链家地产副总裁林倩在接受采访时则表示，降息之后的月均还款减少额度并不大，对于刚需购房者实际还款压力的减少也有限，但这并不妨碍提振整体购房者信心，推动入市积极性。

　　事实上，北京楼市连续数月的成交量上扬均与刚需释放有关。不少降价项目如愿换来了客户的买账，部分刚需盘也已经出现了相对的性价比。为了抢占市场先机，保证高销售率，近期将有更多楼盘集中入市，同时展开新一轮降价优惠，加上信贷政策的持续微调，可预见的是，6月楼市将继续维持成交量上行趋势。有乐观人士认为，楼市价格正在逐渐振荡寻底，刚需人群入市使得市场逐渐出现了底部特征。而首次降息一旦开启，相关利好将在下半年逐渐深入并继续刺激刚性需求释放，因此6月乃至7月，刚性需求释放减弱的可能性不大。

　　开发商可以乐观

　　但不要忘形

　　降息带来的短期乐观预期并不少见，不过“楼市全面反弹”之说却遭到了多位受访人的否定。一些业内专家认为，由于3到5月份市场刚性需求的释放，银行可用的贷款额度正在快速减少，这使得市场已经开始期待降准的进一步配合；由于下半年将会是利好后充分体现的集中期，因此购房者短期内恐慌入市并无必要；加上目前的楼市库存量依然偏大，未来的潜在供应仍处于较高水平，市场目前供大于求的关系不会改变，房价仍将保持稳中有降的态势，楼市缺少大幅反弹的基础。

　　对于资金链紧绷的开发商而言，此次降息意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。6月12日，北京统计局公布1至5月房地产市场运行数据。从房地产投资、销售等主要指标来看，市场正在逐渐走出低谷，出现向好的迹象，但由于房地产调控政策不会从根本上放松，开发商的资金状况不会发生根本性的改观，刚需客户的实质增长量仍然有限，开发商所面对的最大问题仍将是资金偏紧和库存压力偏大。21世纪不动产分析师粟日建议，开发商不要因为货币政策的调整而改变既有的销售策略，延续此前的降价促销策略、加快回款速度，仍然是大部分开发商缓解资金压力的唯一选择。（记者 接贵云 束杰）

　　■一周报告

　　2686

　　截至6月12日，除招商地产、SOHO中国，中科股份、华夏幸福和绿城中国外，其余15家上市房企排名榜前20的标杆房企均已发布5月经营情况。这15家标杆房企在1-5月销售金额达到2686亿元人民币，同比上涨7.15%，平均年度目标完成率接近四成。链家地产市场研究部陈雪表示，标杆房企实现业绩以及市场份额同时上涨，意味标杆房企在当下市场条件下有更多的资本与能力去抓住机遇突围。

　　3150

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，6月上旬北京租赁市场成交量比去年同期则上涨了16.6%。6月上旬月租金均价为3150元/套，比上月同期上涨了2%，与去年同期相比基本持平。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，虽然今年暑期的租赁需求量有望创历史新高，但是租赁房源量大幅增加，物价的平稳回落，将有效缓解租金上涨的压力，今年暑期租赁旺季期间的租金价格不会出现大幅上涨。

　　3697

　　据21世纪不动产数据显示，6月前10天，北京市二手房网签量为3697套，较5月同期上涨了1.65%；同期，北京市新楼盘网签量为5337套，环比5月同期增长了32.01%。如果维持这种趋势，6月新房可望继续增长。21世纪不动产分析师粟日认为，新楼盘网签量不断增高，这与开发商坚持去库存化营销策略有关，此后，新盘成交量即使不增长，也很难快速回落。而二手房也会受到刚需的拉动，但增幅可能低于新房。

　　■主编热评

　　走出“盲人摸象”的困境

　　近期楼市传递出各种讯号，正在干扰着人们的理性判断：新盘增量入市、成交量持续攀升、均价上扬，种种迹象鼓动着市场信心，楼市貌似进入了实施调控政策以来最躁动的时期。成交量增加了，是否表示楼市供不应求？均价提升了，是否意味着下一步的涨价预期？央行降息了，是否代表宏观层面的松动意图？贷款利率的优惠，是否会衍生更广阔层面的刺激消费行为？通州新地块的高价成交，是否预示着房企已恢复出手拿地的信心？新颁布的《商业银行资本管理办法(试行)》，对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重，是否在发出敦促银行发放二套房贷款的讯号？《闲置土地处置办法》貌似严苛，却在实际上放宽了处置时限。如果同时研究近期的市场表现和政策深意，难免不会陷入困惑。

　　这不禁让我想起了“盲人摸象”的故事。寓言故事的道理人人都懂，但身处其中时，我们也不免会像盲人摸象那样，仅仅触其一端便妄下定论。试问，市场真的开始乐观了吗？当然不是，尽管成交量是硬道理，但各家房企去库存的压力依然巨大，刚需的阶段性释放并不意味着长线走势；五月业绩虽好，但破百亿的一线房企也就那么几家，更多的企业仍在生存与发展的博弈中挣扎；表面上的均价上升，其实是高端项目入市所引起的结构性涨价；宏观政策层面的示好并不会为市场带来直接利好，只要楼市调控的基调不变，购买客群的主体就不会改变，楼市的大局也不会得到根本性逆转。

　　跳出“盲人摸象”的困局，购房人会发现当下或许是出手的最佳时机，投资者会发现投资市场的闸口依然收紧。政策在宏观层面的调整，或将为房企创造更多腾挪的空间，但若想在微观的消费行为中发挥作用尚需时日。然而，市场的竞争和博弈一刻也不会停歇，我们得明白一个道理：政策面前，人人平等。而唯一限制我们的，只有我们自己。（接贵云）