7月首周新建住宅成交冲高回落 改善性需求渐成市场主流

　　　　据21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，上周（7.2-7.8，下同）全市新建商品住宅合计成交1614套、19.9万㎡，环比分别下降41.6%、43.1%。不仅时隔3周后成交面积再次跌回20万平米关口下方，且该数值亦远低于此前6月周均24.2万平米的成交水平。

　　　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，一季度末起楼市政策的各类微调刺激作用，进一步确立了市场成交的信心。而在此后长达3个月的回暖周期中，楼市已于此前6月份达到去年调控以来的高位。但在限购、限贷大方向不动摇的背景下，其后相对于2至6月份的回升速度，下半年量价走势呈平稳小涨的概率性较大。

　　　　不过上周周中央行再次采取了降息以缓解近期经济严峻形势的压力，其短期在一定程度上或强化了楼市朝乐观预期的转变。据了解，上周央行宣布降息后，其对楼市交投的助推作用已经在量上有所体现。统计显示，上周周末本市新建住宅合计成交8.1万平米，占总成交比重达40.3%，远高于近3周周末成交面积仅徘徊在23.5%-37%的比例。同时此前6月8日年内首次降息时，该周周末楼市新建住宅成交面积占比也达到过40%以上。

　　　　项目成交方面，受项目价格优势仍存及改善性购房群体的积极入市，上周本市大面积房源交投表现突出。据统计显示，上周前十成交项目中套均面积在140平米以上的多达6个，且其中更有4个为套均面积超过200平米。而此前刚创造近1年半最高单周成交纪录的6月最末一周（6.25-7.1，下同）中，前十项目套均面积小于100平米的项目多达7个；另就价格方面，上周成交前十项目均价低于2万元/平米的仅3个，套均总价更是只有1个项目低于200万元/套。与之对应6月最末一周成交前十项目中套均总价低于200万元/套的多达7个。“其实伴随着市场回暖及价格的微涨，近期改善性需求大有正在替代逐渐被挤出中的刚性需求成为当前市场交投主流购买力的迹象。”黄河滔对记者表示。

　　　　另据统计，上周上海市新建商品住宅成交均价约为2.5万元/㎡，其均价环比虽有2.4%的回落幅度，但也仅是低于6月最末一周，位居近3个月内单周均价水平的次席。

　　　　本市新建住宅供应面积连续2周回落 创12周新低

　　　　21世纪不动产的统计显示，上周全市新建住宅新增供应面积共计7.43万㎡，环比回落42.8%，楼市单周供应在此前一周跌破20万平米关口后继续回落，已创近12周新低。据了解，随着本市新建住宅供应面积的锐减，近2周供销比值连续处于1：0.37的去存量状态。对此黄河滔表示，近2周楼市新房供应缺口或成为未来7月对楼市成交的继续回暖产生制约的因素之一。同时从此推盘情况也客观反映了开发商对未来7、8月份的淡季市场仍持些许谨慎态度。

　　　　从项目供应来看，上周新增供应的3个项目在价格段上差异性较大，其中既具有位于浦东花木板块报价高达11.5-16.7万元/平米的顶级别墅项目，也囊括了位于奉贤拓林板块报价不足1万元/平米的低价房源。而就供应体量来看，上周单批次供应面积高于3万平米以上的仅有位于闵行吴泾板块的一处公寓项目。