7月1日起，新修订的《土地闲置处置办法》(以下简称新《办法》)开始施行，新《办法》不仅规定土地闲置满一年按照土地购买金额的20%征收闲置费，还首次明确了因政府原因造成土地闲置，政府也要承担法律责任。那么，更加先进的新《办法》，能否抑制开发商的囤地?那些闲置土地有多少可以成功激活呢?

【新政从严】如何算动工 定义更明确

什么样的土地是闲置土地?过去，这是一个存在争议的问题。

怎么样才算动工?怎样才达到25%?对此，国土资源部1999年实施的5号令(以下简称老《办法》)概念模糊。因此，在执行过程中，管理部门经常“就低不就高”或者“和稀泥”，即以“围墙”为动工标志。这在实际过程中就给开发商“围而不建 ”提供了“依据”。

记者了解到，新《办法》规定有两种情况可以认定为闲置土地。第一种情况是，开发商没有按照合同约定的动工日期开工且满一年的国有建设用地;第二种情况是，已动工开发，但开发面积不足总面积的三分之一，或者已投资额不足总投资额的25%，中止开发建设满一年的国有建设用地。

单从定义来看，新《办法》与老《办法》没什么区别，但对于“动工”和“投资额”的核算这两个“要害”问题，新《办法》设置了“硬杠杠”，即依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕;使用桩基的项目，打入所有基础桩;其他项目，地基施工完成三分之一;“已投资额、总投资额”均不含土地价款和相关税费。

缴纳闲置费 不再有弹性

老《办法》自1999年颁布以来，已将近13年，但因漏洞太多，执行难以到位，鲜有开发商因为恶意闲置土地而受到处罚。对于闲置满一年的土地，老《办法》规定开发商需缴纳的闲置费为“20%以下的土地 出让权使用金”。“20%以下”到底是多少?少则可以是1%，多则可以是20%，存在巨大的弹性空间。比如，开发商花一亿元买到了土地，闲置费可以是100万，也可以是2000万。这样的弹性处罚，对于“神通广大”的开发商来说，毫无威慑力。

记者注意到，新《办法》去掉了“以下”二字，直接改成了“土地出让或者划拨价款的20%”，而且规定，土地闲置费不得计入生产成本。这就从法律上消除了弹性执法中的诸多不确定因素。

对于闲置满两年的土地，老《办法》也规定要无偿收回，但是加了一个“例外”，即“因不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者必须的前期工作造成动工延迟的除外”。但新《办法》取消了这个例外，规定凡是闲置满两年的土地，由市、县国土资源主管部门无偿收回。

政府卖“毛地”也要受处罚

记者采访了武汉的几位开发商，有开发商表示，闲置土地并非全部都是开发商恶意囤地造成的，实力不雄厚的开发商玩不起这种游戏。土地闲置着，资金收不回，有些开发商急得像热锅上的蚂蚁，巴不得早点开发。但是，政府原因导致相当一部分土地不能开发，但老《办法》只规定了对开发商处罚，对于政府则“网开一面”，因此，即使长期以来政府造成了大量的土地闲置，也依然可以“逍遥法外”。新《办法》首次进行了“对等”的规定，即如果因为政府原因造成了土地闲置，政府也要承担法律责任。

新《办法》规定，如果市、县国土资源主管部门没有按约定日期交地而导致闲置的 ，应当依法承担违约责任。

今年6月，国土资源部政策法规司司长王守智在就新《办法》答记者问时表示，在政府造成的闲置土地中，出让“毛地”的情况最多。因此，新《办法》明确禁止出让“毛地”。如果县级以上国土资源主管部门及其工作人员，出让的土地权利不清晰、安置补偿不到位、有法律经济纠纷、地块位置、使用性质、容积率等规划条件不明确。要依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

【开发商】关键在于能否认真执行

不止是20%的闲置费“惊动”了开发商。新《办法》中还有多项详细的规定旨在破灭开发商囤地的美梦。

例如，开发商要在施工现场设立公示牌，公布建设用地使用权人、建设单位、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准等，还必须及时向国土部门报告开发进度、竣工等情况。再例如，开发商一旦被认定为恶意囤地、炒地，所认定的闲置土地，将不得转让、出租、抵押和变更登记，而且在解决闲置土地之前，也不能在当地市场购买新地。

一位陈姓开发商认为：“这些规定击中了开发商的要害，如果监管部门认真执行起来，那些囤地的开发商将吃不了兜着走。”

另一位不愿透露姓名的开发商则认为，现在房地产市场不景气，前景难以预料，开发商为规避风险，不得不放慢开发步伐，政府想通过新政逼开发商加快开发。新政出台以后，那些实力不济的开发商，将陷入左右为难;而那些实力雄厚的开发商，应该会想尽千方百计继续囤下去。剑已出鞘，新《办法》能否抑制开发商囤地，关键在于能否认真执行。