这个时期，对于房地产行业，除了市场小步回暖的“好消息”，还有股权交易进入活跃期、正趋高潮的“坏消息”。WIND资讯显示，截至8月21日，已有72家上市房地产企业，发布了181个股权转让公告，同比大增62.45%。

在这181个股权转让中，三分之一的转让交易标的额在1亿元以上，创下历史高峰。8月22日，清科研究中心研究员周倜如在接受本报记者采访时表示，大额股权交易的成规模出现，说明一些中型房企或大型房企的中型项目开始进入股权交易市场，行业竞合正[简介最新动态]在走向新阶段。

融资需求是根本原因

在股权交易的趋势中，伴随了房企的退出甚至死掉。近日，在媒体的反复猜测中，一家房企的非正常“死亡”已被证明是事实。而据不完全统计，截至目前，已有中恒集团（600525.SH）、天富热电（600509.SH）、东方航空（600115.SH）、西部矿业（601168.SH）、江苏舜天（600287.SH）、*ST酒鬼（000799.SZ）、金种子酒（600199.SH）等上市公司退出房地产业务。

在这些上市公司的相关报告中，国家对房地产行业的宏观调控和房地产市场的激烈竞争，是被引用最多的两大原因。“这些市场主体多是冲着地产行业的丰厚利润而来，也会因为丰厚利润的一去不复返而退出。”周倜如认为。

在深圳市场，4月份几乎是个分水岭。此前一动不动的销售在此后开始小步回暖，更令业界看到希望。但正是在4月份，深圳的房企股权交易一度出现高潮。据深圳富通地产一位高级管理人士介绍，4月份之前，已有相当数量的本土小型房地产企业出售股权退市，原因在于银行融资被堵死，只能变现股权趁早离场。

4月份之后，楼市成交逐渐复苏，加之货币政策的整体回暖，房地产企业获得了流动资金方面的“滋润”，开始有所转变。但这个过程中，仓位太满的地产公司仍面临去化回款压力，又要面对拿地的诱惑，于是开始就具体项目的股权出让有所动作。

据周倜如追踪研究，这是因为成交回暖基本上集中在“刚需”项目上，一些超大盘、豪宅盘，特别是中小型房企的此类项目，造成其库存及现金流受制，进而制约其投融资的有效运作。而且，这种状况更容易发生在一线城市。

就某知名房企到处寻求股权出让或合作的情况，前述富通地产人士经过了解后分析认为，“这才能看到潮退时究竟是谁在裸泳。所谓龙头房企，一样难以抵抗融资需求的急剧变化之势。”

隐秘的信托交易渠道

目前看来，股权交易趋于高潮的直接结果或将是房地产市场集中度的提高，特别是大房企份额的明显增加。除此之外，前述富通地产人士认为，股权交易将向继续执行调控政策的二线、三线城市蔓延，这也符合此趋势。

瑞银证券7月底的一份研究报告认为，如果调控政策依旧坚挺，预计到2012年底，前14家上市房企的市场份额，将增长至20%强。其中，万科[简介 最新动态]这样的龙头房企将在规模及规模效益上继续领跑。

不过，在股权交易的具体操作中，应该较难看到这些大房企的身影。“大房企现在基本上是低头发展自己，不愿意站在舆论的风口浪尖上。”前述富通地产人士表示，在深圳市场，借道信托是几家大型房企开展股权交易的隐秘通道。

“很多信托公司可能面临保兑付的巨大压力，但那些背靠房地产企业的信托公司却在剧烈变化的市场中抓紧机会赚钱。”发源于北京的一家大型信托公司的业务拓展部门负责人在接受本报记者采访时如此表示。

原因在于，房地产信托兑付危机出现之时，正是低价收购相关房地产项目的好机会。“在信托市场上，议价的空间更有弹性，因为坐在谈判桌上的是急于离场的信托公司，而不是视项目如生命的房地产公司。”这位信托公司人士分析认为。

去年以来，银行信贷紧上加紧，信托平台几乎成为中小型房地产公司融资的不二选择。“当时，不少房地产公司以年化率15%、甚至17%的成本借助信托融资，中小型房地产公司与信托公司的议价能力很弱。随着兑付高峰的来临，那些本身条件不佳、开发商实力不强、抵押物不充分的项目，就成为股权交易的主要交易对象，也成了大型地产公司的并购对象。”前述富通地产人士表示，这些项目如果是以股权形式“包装”的，则意味着房地产商无法按时兑付后，信托公司将获得项目所有权。

在这场捕捉不良信托资产的机会竞争中，资产管理公司、私募基金、房地产产业基金一片厮杀，都在忙着找信托公司购买房地产信托不良资产。这其中，股东中有地产背景的信托公司，或者说有自己信托平台的房地产公司，占了最大的便宜。

据前述信托公司人士介绍，目前，一般的房地产信托项目融资比例在40%左右。也就是说，如果项目兑付困难，以4折收购还是划算的。对于上述两类公司，收购未完成的廉价项目相当于廉价扩张。

在这个竞争中，股权交易以信托交割的方式隐秘进行，大量项目发生股权变更，不少中小型地产商由于资金回笼不畅而被大地产商曲线吞下。“市场在逐步回暖，即便当时可能坏掉的项目也有机会复盘，所以，房企股权交易将愈演愈烈，这中间的竞争也将加剧。”周倜如预测到。

【专家视角】房企转型势在必行

■胡宇/文

无风不起浪。鉴于房价对中国人的生活影响太大，因此，凡是与房子有关的消息一定会摆在各大媒体的头版头条。当然，最让人兴奋的还是近期一则对某大型地产商“自杀退市”转型金融行业的报道，它搅动着市场参与者的神经。更有甚者放言，中国房地产行业已进入“下半场”，买地、盖房子、卖房子赚取利润的时代已经过去，越来越多的房地产企业将目光从单纯的住宅开发转向了商业地产，布局金融投资领域。但事实是否真的如此呢？

由于要覆盖上万家地产开放商的数据较难，我们仅能从140家上市房企已披露的90份2012年中报业绩来分析。

从经营性现金流的情况来看，招商地产[简介 最新动态]、保利地产[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态]、金地集团等大型房企及其他区域龙头已经较好地控制了现金流下降甚至为负的风险，保证了经营性现金流的正流入。同时，中小型上市地产公司部分表现较去年好转，经营性现金流净额为正的公司数量逐步增加。这或许表明，今年上半年房地产市场的回暖，对房地产开发商而言，是一次难得的去库存和回收现金的机会。

从货币资金的情况来看，绝大多数大型上市房企均出现了账面资金大幅增长的局面，诸如保利、万科等龙头上市公司的账面资金甚至出现35%以上的增长。这说明，在经过2008年及2011年两次房地产市场的调控之后，房地产开放商的经营风险正在逐步下降，而房地产开放商的经营策略正趋向稳健。因此，尽管数据表明目前银行信贷方面对房地产业的紧缩较为明显，且多数上市公司的资产负债率均有小幅提升，但整个房地产行业的经营状况并没有想象的那么严峻和残酷，开发商的账面上依然有大量的现金可以应付还贷风险，目前难以看到资金链纷纷断裂、开发商争相自杀的局面。

不可否认，房地产行业很难重现2007年及2010年的好年景。包括扩大房产税试点，以及住建部强化调控措施等政策都在施压房地产行业的发展预期，可以预计，2012年仍将延续房地产市场的调控措施，而房地产企业的分化才刚刚开始。因此，对地产行业的老板们而言，目前正是落袋为安、主动转型的最佳时机。从6、7月房市复苏的态势来看，价涨量升的趋势可能在短期持续，但未来房产税的推出必然影响房价上行，加之限购令政策仍未有明显放松，预计第四季度房价仍可能受压并缓慢下调。

有行业专家曾经表示，借助产业结构调整、城乡均衡发展、内需型产业的需求，未来房地产行业将从投资拉动发展转向承载平台作用来谋求发展，例如，与新兴产业融合共生，结合城镇一体化发展，打造经济、产业园区、产业基地。或许，这是一个不错的点子。

同时，香港地产商经营模式的转型和发展历程亦值得我们思考与借鉴。

从专业地产商向综合业务模式的转型来看，除了可以借鉴向商业地产及零售百货转型等传统模式之外，还可以参与金融产业及物流领域的投资。一方面，期望通过投资消费零售业及商业地产行业，来获得稳定的经营现金流，从而弥补目前房地产开发资金不足的问题；另一方面，也可以借助目前现有的资本实力整合房地产行业上下游资源，实现纵向和横向的整合，跨入产业地产、文化旅游、信托及小额信贷等新兴行业和领域。

毫无疑问，作为中国地产商，应该积极把握目前市场反弹的机会，清空原有存货，加大资金回收力度，趁势在高位酝酿退出转型，成功地把握中国经济转型的机会，从“低端制造业”的住宅开放商升级为中高端的物业发展商和金融资产投资人，从而更好地分享中国经济新一轮崛起的丰硕成果。