长三角地区作为我国高度外向型的“经济高地”，在2009年全球经济跌荡起伏的大环境下，在统筹国内国际两个大局的发展中艰难但成功地遏制住了经济下滑的势头。土地市场宏观调控政策效果明显，在宏观经济环境向好的带动下成功走出寒潮，进而回暖并升温。
一、区域宏观环境分析
2009年长三角地区克服了国际金融海啸的冲击以及快速工业化必经的种种问题，经济实现触底反弹，固定资产投资稳定增长，经济发展活跃了房地产市场，带动房地产投资及房价上涨。
（一）经济增长触底反弹，固定资产投资稳定增长
截止2009年三季度，长三角地区实现国民经济生产总值49958.1亿元，平均增速达9.5％，领先于全国7.7％的平均水平。2009年前三季度，长三角地区共完成城镇固定资产投资额16146.16亿元，同比增长19.1％；工业投资额累计6026.25亿元，同比增速稳步反弹。
（二）经济发展活跃了房地产市场，带动房地产投资及房价上涨
2009年前三季度，长三角地区全社会固定资产投资总额累计24166.48亿元，同比增长19.8％；房地产投资完成额累计4882.22亿元，同比增长8.0％，经济好转成功拉动房地产投资的增长（见图1），房地产市场由2009年年初的“回暖”到四季度已上升为“火热”。

图1 2007年以来长三角地区房地产市场投资与地区生产总值变化
（三）房地产政策逐渐收紧，执行效果有待检验
长三角地区政府出台政策谨防房地产市场出现过高泡沫，以免影响宏观经济走势和限制自身的产业发展。江苏省省住房和城乡建设厅等8部门联合制定的《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》。上海出台政策收紧一、二套房贷；严厉打击开发商捂盘；加大土地供应量，关注供地的区位因素。浙江省大力开展农村集体建设用地入市的试点工作，将在全省范围内推广农村集体建设土地入市。
二、土地市场运行特点
（一）土地供应总量稳中有增，存量用地比重略有上升
2009年长三角地区供应建设用地48913.22公顷，同比增加3.0％，供地增速显著回升（见图2）。其中，存量用地22079.37公顷，占总量的45.1％，该比例比2008年上升0.7个百分点。

图2 2006～2009年长三角地区土地供应量及同比增长率

从各季度的情况看，2009年各季度供地绝对量呈现逐季增加趋势，但同比增速一季度为全年最高水平，之后明显回落。下半年土地市场虽受宏观经济普遍回暖的影响，但由于市场利好政策弱化，政策方向不明朗等原因，土地供应增速在三季度小幅上升后又明显回落（见图3）。

图3 2007年以来长三角地区各季度土地供应情况
（二）房地产开发用地比例平稳上升，工矿仓储用地比例持续下降
2009年全年，长三角地区工矿仓储用地供应16997.42公顷，同比下降12.5％，占供地总量的34.8％，该比例比去年同期下降了6.1个百分点；房地产开发用地供应18169.41公顷，同比增速达25.9％，占土地供应总量37.1％，该比例同比上升6.8个百分点；其他用地13746.39公顷，占总量28.1％，比去年同期下降0.6个百分点。
自2006年以来，长三角地区房地产开发用地供应比例大体保持上升态势；工矿仓储用地比例除2008年略有增加外，总体呈现逐年下降趋势；其他用地比例相对来看变化不大（见图4）。

图4 2006～2009年长三角地区土地供应结构
   （三）土地出让量价齐升，出让收益同比增加明显
2009年全年，长三角地区出让土地33447.27公顷，同比上升5.2％。出让土地面积占供地总量的68.4％，比重比去年同期上升了1.4个百分点。以划拨方式供地15274.35公顷，占供地总量的31.2％。
在出让用地中，招拍挂出让土地30669.15公顷，同比增加4.9％，占出让供地总量的91.7％，该比例比去年同期下降0.3个百分点。
2009年长三角地区土地出让价款总额达4300.55亿元，同比上升53.7％；其中招拍挂出让总价款4081.57亿元，同比上升51.3％。协议出让总价款218.98亿元，同比增加118.7％。
2009年长三角地区土地出让均价为1286元/平方米，同比上涨46.1％。其中招拍挂出让均价1331元/平方米，同比上涨44.3％。协议出让均价788元/平方米，同比上涨100.5％（见图5）。2009年长三角地区招拍挂均价和协议均价的涨幅均较显著，尤其是协议均价的上涨了一倍多，与招拍挂价格的差异缩小。

图5 2007～2009年长三角地区土地出让平均单价

（四）房地产开发用地供应稳定增长，住宅用地均价上涨
2009年长三角地区房地产开发用地供应18169.41公顷，占供地总量的37.1％，同比增加了25.9％。其中存量房地产开发用地9439.40公顷，占房地产开发用地供应量的52.0％，该比例比上年下降了6.6个百分点，房地产开发用地“去库存化”效果明显（见图6）。
 

图6 2006～2009年长三角地区房地产开发用地供应情况
2009年长三角地区住宅用地供应中，普通商品房用地10218.06公顷，同比上升23.3％，占住宅用地供应的80.8％，该比例同比提高2.5个百分点；高档商品房用地102.59公顷，同比剧增568.3％，占住宅用地供应的0.8％，该比例同比提高0.7个百分点；中低价位住房用地1223.68公顷，同比剧增393.2％，占住宅用地供应的9.7％，该比例同比提高7.3个百分点；经济适用房用地2266.42公顷，同比略增1.1％，占住宅用地供应的17.9％，该比例同比下降3.2个百分点；廉租住房用地供应55.08公顷，同比上升31.4％，占住宅用地供应的0.4％，该比例与去年持平（见图7）。2009年长三角地区中低价位房供地增加明显。同时，高档住房用地供应量增加显著，这是由于2008年被压抑的富裕家庭的高档住房需求在今年经济向好的形势下得以释放。

图7 2006～2009年长三角地区房地产开发用地供应结构
2009年长三角地区房地产开发用地出让均价为2393元/平方米，同比上升26.7％；招拍挂出让均价达2532元/平方米，同比上升29.6％。住宅用地出让均价为2060元/平方米，同比上升44.3％。其中，普通商品住宅用地出让均价为2467元/平方米，同比上升41.1％。从图8中可以看出，经历了2008年三季度开始的地价下跌后，2009年长三角普通商品住宅用地市场的价格开始缓步上升，四季度地价上升速度达到一个高峰。
 

图8 2007～2009年长三角地区普通商品房用地出让均价
（五）工矿仓储用地招拍挂比例大幅提高，土地价值进一步显化
2009年全年，长三角地区工矿仓储用地供应16997.42公顷，同比下降12.5％，占供地总面积34.8％，该比例同比减少6.1个百分点。从图9中可以看出，2006年以来长三角地区的工矿仓储用地供应呈逐年下降趋势，2009年达到最低点。主要原因是，由于全球性经济危机造成长三角地区对外贸易受冲击的形势尚未完全好转，部分产业出现产能过剩，因此对这类用地的供应有步骤地调整，配合工业房地产市场的转型，促进工业房地产市场朝高价值服务和产品的方向发展。
 

图9 2006～2009年长三角地区工矿仓储用地供应情况
2009年长三角地区的工矿仓储用地中以出让方式供应16745.33公顷，同比下降12.7％。其中招拍挂出让15733.48公顷，占出让总量的94.0％，同比下降10.4％；以划拨方式供地252.09公顷，同比上升10.5％，仅占工矿仓储供地总量的1.5％。2009年长三角地区工矿仓储用地出让平均单价245元/平方米，比去年同期下降8.0％。

三、土地市场运行与宏观经济协调发展
（一）经济基本面向好带动土地市场恢复活力，积极的土地政策收效显著
2009年在“扩内需、保增长、调结构”的大背景下，长三角地区基本做到土地供应与宏观经济相协调，宏观调控政策效果明显，土地市场成功走出2008年三季度开始的市场寒潮。房地产市场投资的增长有效带动了土地供应量增速由负转正（见图10）。
 

图10 2007～2009年长三角地区房地产投资增速与土地供应增速
2009年长三角地区住宅市场用地供应中，商品房用地和保障性住房用地供应符合市场需求，政策强制性色彩有所减轻。同时，长三角地区的特殊经济地位以及高端市场的消费潜力使得土地市场的细微变化有可能引发市场的较大波动。因此，在应对2009年长三角土地市场出现的一些“地王”及“囤地”现象时，政策导向可采取循序渐进的态度谨慎抉择。
（二）利用政策与市场相结合的综合性手段平抑房价，对土地市场价格“泡沫”采取“输导”而非“谨防”
自2009年三季度开始，面对地王纪录的频频刷新，长三角各地政府在土地出让制度改革方面进行探索。例如上海市国土规划部门对大多数地块的出让价格进行预测，即采取类似香港“勾地”制度的土地预申请制度，将以往惯用的“招拍挂”方式逐步改为“招投标”做法。该制度有利于缓解“地王”频现的压力，并在市场低潮时期防止土地流标，使对土地的竞争真正成为竞标者的综合实力之争。
同时，应加大房地产和土地市场调控政策的执行力度，构建违法用地的科学防范长效机制。此外，适当增加住房项目的土地供应量，特别是中心城区的土地供应。总之，长三角地区应从税收信贷政策调整、普通商品住房供应、推进住房保障、市场监管等四方面采取措施，进一步促进土地市场和国民经济健康发展。
（三）加速推进农村集体土地入市和土地承包权流转机制
长三角地区一直存在土地资源贫乏，与经济发展速度匹配困难的问题。2009年7月，浙江省出台了《关于加快农村住房改造建设的若干意见》，提出从2009年起至2012年让百万农民住进新房的目标任务。2008年嘉兴被列入浙江省统筹城乡发展综合配套改革试点，率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式；在南湖区、平湖市等地试点，鼓励有地居民实施“两分两换”工程，推进土地承包经营权成片流转和农户向城镇集聚。这一作法受到了国土部、国务院研究中心等部门的关注，鼓励浙江全省试点，打破体制障碍、土地等要素制约，大胆推进制度创新，为长三角地区的进一步的发展腾出空间。