自从8月16日SOHO中国在香港召开了2012年中期业绩发布会后，人们开始把SOHO中国董事会主席潘石屹称作“包租公”。

　　在过去多年中，人们提及中国房地产必然会提及潘石屹的SOHO中国。出身农村的潘石屹并不保守。相反，他不断折腾着，在构筑SOHO中国这座大厦过程中一次次寻求着改变。最新的改变就是这次被称为“从散售转向持有”的大转型。

　　按照潘石屹在自己微博中透露的信息，这次转型是SOHO中国成长历史中第三次重大的改变。此前的重大改变：第一次是从住宅转向商业地产，避免了公司的发展与各项调控政策的磕碰；第二次是上市。

　　为什么做“包租公”

　　SOHO中国方面提供的对于此次转型的准确描述是：2012年，SOHO中国将告别以往的散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”，未来将在北京和上海持有最有价值的办公楼和商业物业150万平方米，其中北京约38万平方米、上海约112万平方米。预计，3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元人民币，而销售收入将逐渐成为辅助收入。

　　从中报发布会到现在的20天时间里，市场一直在不停追问：潘石屹为什么要当“包租公”？这是迫不得已的选择？还是适应市场态势的改变？还是如某些观点所称“最大的可能是为了炒作”？

　　先看一下财务数据。今年上半年，由于公司没有新完工项目，因而结算面积减少，SOHO中国实现营业额人民币12.22亿元，同比下降约54%；净利润为人民币6.13亿元，同比下降约65%。营业额下降的情况在2011年也比较明显。截至2011年12月31日，SOHO中国实现营业额人民币56.85亿元，同比下降69%。

　　房地产调控政策针对的主要是住宅市场，没有直接涉及商业地产。但是随着流动性的吃紧，SOHO中国的销售也受到了影响。通俗讲，房子不好卖了。

　　股价连连下挫

　　对于这次战略转型的思考可能更早。潘石屹在做完现代城项目后就已经开始思考这个问题：作为商业地产，我们到底是销售物业还是持有物业？潘石屹认为“北京、上海的发展机会太诱人了”。潘石屹所说的机会是：随着北京、上海城市化进程的不断深入，两地的办公楼市场日益成熟。

　　要当“包租公”，就得有资金的支撑。SOHO中国透露，截至2012年6月30日，公司拥有现金92亿元人民币，未提取贷款余额约60亿元人民币，净负债率仅为20%。

　　情况好像还可以，但转型消息发布后，原来走势疲软的SOHO中国股价出现连续三日大幅下跌。这是投资者的态度吗？

　　今年年初，潘石屹曾表示，2012年，公司确定了约100亿元的收购目标，想考虑在北京和上海两地，购买土地和收购项目。并且，2012年的收购地段仅限于北京和上海，也将不再涉及烂尾楼和在建工程。