10月10日下午，经过445轮激烈竞价，上海保利建锦房地产有限公司，信保(天津)股权投资基金管理有限公司以45亿元竞得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块，楼板价27055元/平方米，溢价率42.86%。

　　资料显示，徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块，东至阳光路、XH129D-01地块，南至瑞宁路，西至宛平南路，北至XH129B-03地块，出让面积66530.1平方米，容积率2.5，起始总价31.5亿元，起始楼板价18939元/平，为商住办用地。

　　就在十一长假之前，9月29日，申电投资以20.5亿元的总价摘取了黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，成为上海今年以来总价和单价双项“地王”。

　　此外，本周五(10月12日)，上海市杨浦区平凉街道22、23街坊地块(下称平凉路地块)将进入现场竞拍环节。虽然该地块出让面积与徐汇滨江地块同为6.7万平方米，但起始总价却超出了后者1亿元，高达32.58亿元。

　　而这似乎与当前上海商品住宅市场已经呈现出“不快不慢，不温不火”的市场特征不相符。在“十一房展会”的实际效果不如预期，住宅市场“不快不慢，不温不火”博弈中，土地市场再现“地王”，沪上房地产市场走向何方？这对于当前上海土地市场及楼市成交意味着什么呢？

　　龙头房企看好未来2年后沪上中高端市场

　　近期，上海拍出的“地王”其实多为市中心优质地块，比如，黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，还有今天刚刚拍出的总价达45亿元的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块。同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。这也就不难理解徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块在保利、中海、绿地之间出现多轮竞拍，出现42.86%的溢价率。

　　保利、中海、绿地之间出现多轮竞拍也和其前期采取高周转的市场策略大幅回笼资金有密切的关系，此外，作为央企地产企业、地方性国企，它们在融资成本较低，也为其在今年下半年退地潮之中抢占地盘争得了先机。徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块45亿元总价的成交便是很好的印证。

　　此外，从市场中高端市场走势来看，尽管经历了今年3-7月份的市场集中放量之后出现了短期回落的现象(详细看后文分析)，但是，这些“地王”开发入市是2年以后的事情，短期内市场的变化并不影响中长期上海市尤其是市中心中高端市场的活跃性及稀缺性。另外，楼板价相对区域内中高端楼盘当前售价来讲，其实，也并不高(以徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块为例，其成交楼板价为27055元/平方米，而周边在售绿地海珀旭晖今年至今的成交均价在63832万元/平方米，板块内商品住宅均价也在6万元/平方米左右)，土地成本相对较低为今后中高端楼盘定价提供了适当的空间。因此，从中长期角度来讲，龙头房企看好未来2年后上海市中高端市场。

　　为了降低市场风险，从操盘策略及市场布局上来讲，“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品的之间的关系，在推盘和布局上适当“舍卒保車”。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。

　　在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期，伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。

　　此外，“地王”开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。回顾去年以来的地王，要么像长风地王中海集团那样拥有充裕的现金流作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、银行授信等融资渠道。能够提供充裕现金流支撑的支撑这些大牌开发商敢于拿“地王”，也是大型开发企业不会盲目退地的基础。

　　第三、合作开发模式，市场资源优化配置，地王风险可规避。通过合作拿地或合作开发，在楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”， “地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。

　　总价“地王”并不意味着土地市场的回暖

　　从土地市场来看，由保利竞得的总价达45亿元的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01 “地王”并不意味着土地市场的回暖。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有如下三个理由：

　　第一、在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，总价、单价“地王”只能是少数大型房企的“游戏”，而对于大多数中小房企而言只能望而却步；

　　第二、当前土地市场溢价率并不高，并且也和“低起拍价”价格有关系，并且大多数地王拿地企业相对谨慎，也说明土地市场并非回暖；

　　第三、今年以来高溢价和地王地块大多数和地块位置区位确实比较好，比如在市中心核心区域、滨江豪宅板块、城市副中心、新区、新城中心核心地段，地段位置较好地块当然会受到市场的追捧，但这些地块不代表整个市场的趋势。

　　此外，从土地市场来看，拿地主体企业来看已经呈现出分化态势。拿地主体基本上为高周转类型企业及央企地产企业，这些企业在前期通过降价跑量回笼资金，在下半年政府集中推地的这个阶段开始补仓拿地，而中小企业及高端产品定位的房企拿地动作及力度由于现金流不畅、对未来市场预期不明朗等均不及高周转类型企业及央企地产企业。

　　从这些企业拿地的时机及原因原来来看，一方面是市场成交量持续回升之后开发企业资金面不是太紧张了，市场基本面在成交量回升几个月之后开始慢慢向好的方向转，开发企业才会开始谨慎拿地；另一方面，土地市场价格尚是相对较低的时候，此时正值政府大规模推地的时机，应该来说，是比较好的拿地“换仓”时机。

　　“地王”会导致楼市调控再度收紧

　　今日，总价达45亿元的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01 “地王”沪上诞生，尽管其为市中心核心地段，但是，其诞生似乎和当前楼市调控的风声有点不合时宜。当前来讲，如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么也就从另外一个角度证明尽管“去投资化”的调控措施使“降价跑量”成为常态，但是，房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期，让开发商“谨慎”扩张，楼市调控至今仍然是失败的。

　　无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

　　博弈市场周期下市场将陷入阶段性的观望僵局

　　博弈市场周期下市场将陷入阶段性的观望状态僵局。今年以来在楼市“微调”政策的刺激下，开发商采取“以价换量”策略市场成交量被激活，成交量持续回暖之后开发企业资金紧张的局面得到缓解，降价的动力就会逐步消失，最终会选择房价降幅收窄或涨价。而楼盘一旦降价活动停止市场就处于僵持状态，陷入的观望气氛，市场成交量出现萎缩。当前市场处于阶段性的观望状态。

　　十一前后的上海商品住宅市场成交状况亦是如此。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，具体而言，当前市场处于阶段性的观望状态主要有两方面原因：

　　第一、市场成交量回暖之后，开发企业资金面不太紧张，部分开发商或主动或被动地继续博弈市场，开发商推盘节奏的放缓供应量的减少，从而影响市场成交量及地方政府财政收入，倒逼地方政府出台“刺激”房地产市场的政策措施。

　　第二、部分开发商利用活动营销、房展会等时机，发出楼盘价格降幅收窄甚至炒作买涨不买跌的市场涨价预期，及部分城市银行首套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加，导致部分购房者进一步观望。

　　从10月商品住宅市场成交量趋势来看，10月难说有突破性的成交量，一方面开盘量不如之前多，另外，在涨价预期博弈的市场背景下，成交量势必会短期内出现萎缩的迹象，难以出现火爆行情，但是，基本需求仍然会继续释放。2012年剩余11-12月两个月上市房企应该会集中跑量，因为大多数大型或上市房企有年度销售业绩指标及年报的要求。

　　从房价促销力度角度来讲，大幅促销的可能性不大，开发商资金没有之前那么紧张了，估计小幅 微幅降价促销成为市场主流。从价格走势角度来看，无论目前短期还是中长期，防止房价报复性反弹将成为政府政策及市场极为关心的话题和重点。

　　中高端楼市将继续降温，为刚需一族争取更多的购房时间

　　2012年9月前后，上海市房管局先后两次发文强调限购政策须从严执行，政策的从严执行对于中高端楼市影响较大，从目前来看，中高端市场放量3-7月窗口期已经过去，中高端市场成交量有可能因此走低，从结构上为整体楼市价格降温。

　　从成交结构变化情况来看，2012年4-7月由于高端楼盘降价等因素成交趋于活跃，整个商品住宅均价已经明显呈现上升的迹象，2012年7月份成交均价达到年内甚至历史新高，达到24476元/平方米。2012年上海商品住宅上半年的均价也在高端市场放量的市场背景下达到22563元/平方米，并没有出现下调的趋势。因此，上海市房管局先后两次发文强调限购政策须从严执行一定程度上是控制这部分需求过多进入市场，也可以从成交结构上降低高端楼盘在整个市场成交面积或金额的比例，从而一定程度上缓解整个市场均价上涨的压力。

　　其实，2012年8月以来，从数据层面已经反映出上海中高端商品住宅市场成交下滑的局面，同策咨询研究中心数据显示，2012年9月上海市单价4万/平方米以上商品住宅成交面积仅仅5.50万平方米，市场占比由今年3月成交量回暖以来的9-10%下滑至6.79%，成交均价也由于高端楼市成交量的萎缩回调至21696元/平方米，回到了2万/平方米以下。

　　此外，政策的从严执行及差别化的税收政策对于继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。从政策面的走势可以看出，由于“微调”政策的继续，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，尽管房企房价降幅收窄甚至只有小幅的房价促销优惠，但是，整个市场基本面尚未明显有好转的迹象，应该来说，在市场尚处于恢复的阶段过程中，在限购限贷政策的之下房价不会出快速上涨的趋势，在房价相对平稳的阶段，仍然是自住需求、刚需一族相对合理的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。