◎2010年，广州宅地成交平均 溢 价 率 为79 %

　　◎2010年，则为5%

　　◎2012年11月30日，广州三宗宅地溢价率均达45%

　　和其他城市一样，广州在11月30日举行的土地拍卖会上，出现抢住宅用地高潮。

　　白云区永泰村集贤庄面积3 .3万平方米的住宅用地足足竞拍近1小时，竞拍前有9家开发商报名，其间经过254轮竞价，溢价45%成交。其疯狂程度，堪称去年限购以来的头一回。

　　究其原因，与广州住宅用地供应减少，今年楼市成交显暖或不无关系。在抢地背后，是否新一轮的高房价将来袭，也引发业内深思。

　　三块宅地引发抢地大战

　　11月30日拍卖的共有9宗土地，6宗商业用地和3宗二类居住用地，分别位于番禺、海珠、白云、荔湾。三块住宅用地分别是荔湾区珠江以南、滘口大街以北、滘口涌以西的A F 010114地块，白云区罗冲围松鹤街地段地块，白云区永泰村集贤庄住宅地块。

　　在当天拍卖中，6块商业用地中有5块是定向出让，因为都只有一家企业报价，现场直接成交；白云区江高镇中央大厨房项目启动区仓储用地经过多轮争夺，被广州江南果菜批发市场有限公司以5亿元成交。

　　而三宗宅地，则引发了近年少有的疯抢，最后都以45%的溢价率成交。荔湾区的地块经过85轮竞拍，被地块原主人珠江实业以10 .4946亿元、配建3100平方米保障房夺得，地块楼面价为14210元/平方米(不含保障房)，溢价率高达45.04%，创造荔湾芳村的新“地王”(2010年，广州地王为白云新城的保利地块，楼面地价达20605元/平方米)。白云永泰村集贤庄地块经过254轮竞价后，则被珠海华发子公司，广州华枫投资有限公司以10 .6915亿元及配建20100平方米保障性住房面积夺得，折合楼面地价每平方米14599元(不含保障房)。为争夺此地，现场拍卖中保利与华发一度起了摩擦。罗冲围地块最终则是被保利地产以3.87亿拿得，配建1100平方米的保障房。

　　广州的住宅用地在减少

　　三宗住宅用地遭到如此强烈疯抢，亦让不少市民感到压力，网上议论纷纷。

　　“又开始抢地了，房价又要涨了。”网友郁树凌风的联想说。有网友认为，“房地产又准备涨潮了”，“现在房产商又开始疯狂了”。

　　“为什么会抢得这么厉害，是不是说明房价会出现新一轮的暴涨？”黄先生准备明年结婚，但婚房至今没有着落。自今年初以来，他一直在看房，但都没有买到，面对如此拍地盛况，他表示压力很大，“看来在今年过年之前无论如何得买了，怕明年涨得更厉害”。

　　合富置业首席分析师黎文江认为，之所以出现如此疯狂的抢地，与广州近年住宅用地供应减少不无关系，“供不应求了，所以就抢了”。

　　在10月中下旬，广州规划局、广州国土房管局召开新闻发布会解读广州新型城市化“1+15”文件时指出，至2020年，国家给广州的建设用地规模是1772平方公里，但到2010年广州已用掉1649平方公里，到2015年需留下32平方公里给“十三五”期间使用，要控制在1740平方公里的建设用地总量，所以未来必须强化集约用地，而最行之有效的手段就是以市场配置为主进行土地资源配置。

　　“广州用地的效益只是香港的1/8，新加坡的1/6，所以住宅从今年开始调整少了。”黎文江分析认为，广州以后的宅地不够用，所以建设用地要更加节约，每单位的土地要把效益更加提上来。在2006年、2007年，广州每年的土地供应是5平方公里，但今年则减半。加之这次拍卖的三块宅地都在中心区，很久都没有这么好的地了，所以开发商都不惜代价抢地。

　　有统计数据显示，2011年，广州共成交住宅用地27宗，较2010年减少3宗，成交面积193万平方米，较2010年减少9万平方米，同比下降4%。今年5月，广州市公布《2012年市辖区建设用地供应计划》中指出，今年广州市十区将推出47宗商品住宅用地，总计约2.55平方公里。和去年计划相比缩水近1/4。但2011年广州计划推出约3 .37平方公里商品住宅用地，实际成交不到2平方公里。

　　如此看来，今年年底推出的宅地遭抢，看似顺理成章。

　　土地热方兴未艾还会持续

　　相关机构监测数据显示，2011年，广州市住宅用地成交楼面均价为3393元/平方米，较2010年5554元/平方米的楼面均价每平方米下降2000多元，同比下降近4 0 %。溢价率方面，2011年广州住宅用地成交平均溢价率仅为5%，而2010年的平均溢价率则高达79%。

　　但在上周推出的三块宅地中，都以45%的溢价率成交。

　　“住宅土地稀缺，用地紧张是最主要的原因。而三旧改造拿地，拆迁本身需要很大的成本，所以城中村改造用地出让价格也不会低于现在政府出让的价格。”黎文江表示，最近广州市表示到20 20年常住人口要达到1800万人，现在是1500万人，这几年可能供不应求。

　　中原地产项目一部总经理黄韬认为，接下来12月，甚至明年，土地热的现象还会继续出现。

　　“今年推地本身就少，政府推地时机不成熟，一直往后推，推地时加了大力度；今年回暖的市场使开发商去货快，他们需要补充土地，两者一拍即合。”黄韬表示，未来拍卖的住宅用地还会延续11月的火爆，甚至会有个别比较激烈的抢地现象，而溢价情况还会继续出现，整体会比较热闹。

　　分析

　　土地热会推高房价？

　　黄韬认为，住宅用地热不会即时推高楼价，但大家对后市还是比较乐现。

　　“我的判断，接下来一两年内楼价不会暴涨，如果有暴涨，新政策会加码的。”黄韬认为，明年房价会涨，涨幅和G D P差不多，会涨10%左右，不会出现20%、30%的暴涨。

　　“虽然政府要求配公建，这样导致地王产生不了，但总价地王难产生，单价地王仍无法避免。如果把建安成本计算进去，单价市场的传导作用还是有不利的一面，对抑制房价还是有不好的影响。”家和集团副总裁张建勋认为，以目前邻居集贤庄都拍出1 .46万元/平方米的楼面地价看，“将来至少得卖2.6万元/平方米以上，均价要拉平到3万元/平方米方可。”

　　“房管局的数据，今年过去11个月，广州房价同比涨不到4%，应该是合理的。”黎文江表示，到2020年，人均收入翻一番，CPI上升，房价也会跟着成本的增加而上升。“调控最多只能把房价上升的幅度压住减少一点，但不可能退回到以前的水平”。

　　放宽条件，保障房不会过剩

　　在上述所拍的三块宅地中，三家开发商累计共需建24300平方米的保障房。在广州已有泽德花园、芳和花园、广氮社区、龙归城等大体量的保障房项目情况下，未来的保障房会不会出现过剩？

　　“广州的保障房建设现在已经超额了。去年底，2008年统计在册的77177户低收入住房困难家庭的住房问题已经解决，目前每年还可以供应上万套保障房。”黎文江表示，尽管已解决，但政府可以将原来的保障标准往上修改，将标准扩大，甚至扩大到外地人口，那就永远不会多，“关键是看标准会不会放宽。”。　　　　采写/制表：南都记者邱永芬

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　　声音

　　“供不应求了，所以就抢了……这次拍卖的三块宅地都在中心区，很久都没有这么好的地了”。

　　——— 合富置业首席分析师黎文江

　　甚至明年，土地热的现象还会继续出现。　——— 中原地产项目一部总经理黄韬

（来源：南方都市报）