土地市场供需双降住宅用地量跌价升,土地出让金下滑


2013年1月4日中国指数研究院发布了2012年1-12月中国300城市土地市场交易情报，报告土地市场供需双降，住宅用地量跌价升，土地出让金下滑。2012年全国土地市场先抑后扬，供求整体仍处低位。房地产调控政策自2010年发布以来初见成效，今年仍维持从紧取向，严格执行差异化信贷及限购政策


2012年房地产调控政策基调不变，土地市场供求低迷

2012年全国土地市场先抑后扬，供求整体仍处低位。房地产调控政策自2010年发布以来初见成效，今年仍维持从紧取向，严格执行差异化信贷及限购政策，抑制投机投资性购房需求，并加大保障房用地供应力度，土地市场日趋理性。

坚持房地产调控不动摇放宽政策被叫停

从年初开始，温家宝总理多次在“两会”记者会、经济形势座谈会等场合强调要巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇

完善土地供应机制推进保障性住房建设

今年国土资源部多次强调要求执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定底价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击

 

保持地价信号平稳适时公布“地王”参考标准

针对近期部分大型房企加速拿地，局部市场量价齐升的现象，国土资源部表示将积极采取措施，稳供抑价，并通过严格市场准入条件

12年市场解析 市场供需双降

2012年被称为史上最严厉的房地产调控年，受持续从严从紧的调控政策与政府供地节奏影响，一二季度土地市场量价齐跌，景气度较低，进入下半年各地政府在加大供应量的同时纷纷推出优质地块，带动房企拿地积极性，市场活跃度有所上升，但仍难改全年低迷走势，供求均低于去年同期。


供应情况
全国300城市土地供应量同比减少8%，住宅用地同比减少17%。全年共推出土地39553宗，推出面积158084万平方米，同比减少8%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）12097宗，推出面积53551万平方米

成交情况
全国300城市土地成交量同比减少15%，住宅用地同比减少23%。今年，全国300个城市共成交土地30299宗，成交面积119595万平方米，同比减少15%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）8652宗，成交面积38281万平方米


成交价格
全国300城市土地成交楼面价小幅下跌，住宅用地同比上涨7%。全国300个城市土地成交楼面均价942元/平方米，同比下跌1%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1347元/平方米，同比上涨7%；商办类用地


溢价率
全国300城市土地平均溢价率下跌，商办用地跌幅最大。2012年全国300个城市土地平均溢价率8%，较去年同期下降4个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率9%，较去年同期下降4个百分点



土地出让金分析 2012年土地出让金同比下跌，多重点城市出现下滑

300城市出让金同比减少13%，住宅用地出让金跌幅为14%。

今年下半年，重点一二线城市土地市场持续回暖，大型品牌房企在上海、杭州等地不断上演抢地大战， “地王”频现，尽管如此整体交易市场仍难改下行趋势， 2012年多个重点城市土地出让金总额出现下滑。中国指数研究院数据信息中心监测显示，2012年全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%


沪出让金收入全国第一，多城市出让金同比减少。

土地出让金收入前十名的城市出让金累计为7231.1亿元，占300城市总额的33%，无一城市超过千亿元，其中4个城市位于长三角地区、3个城市位于中西部地区、2个城市位于环渤海地区、1个城市位于东北地区，今年上榜城市土地出让金7成出现同比下跌。上海市今年继续位列榜单首位，出让金总额达990.9亿元，同比减少23%；去年排名第二的北京跌幅最大，同比减少39%，出让金总额为647.9亿元，仅列第六位；成都和宁波为今年新上榜城市，出让金分别为635.3亿元和492.8亿元。

2012年全国土地出让金排行榜
排名	城市	2012年出让金(亿元)	2011年出让金(亿元)	同比
1	上海	990.9	1289	-23.10%
2	武汉	949.9	589.5	61.20%
3	重庆	897.5	1026.5	-12.60%
4	苏州	724.4	877.5	-17.50%
5	杭州	688.4	768.3	-10.40%
6	北京	647.9	1055.1	-38.60%
7	天津	641.4	827.5	-22.50%
8	成都	635.3	436.7	45.50%
9	沈阳	562.6	648.9	-13.30%
10	宁波	492.8	430.3	14.50%

市场交易月报 2012年1-12月全国300个城市土地市场交易情报(部分)

城市	总数						住宅
	宗数(宗)		用地面积 (万平方米)		楼面价格 (元/平方米)		宗数(宗)		用地面积 (万平方米)		楼面价格 (元/平方米)
	推出	成交	推出	成交	推出	成交	推出	成交	推出	成交	推出	成交
北京市	166	163	1008	985	2742	3826	41	37	276	276	5989	6484
上海市	685	651	2476	2347	2161	2400	115	106	639	598	4345	4852
广州市	125	108	775	643	1450	2124	34	32	257	249	2187	2584
深圳市	68	54	199	152	1855	2475	11	7	50	41	3888	5110
杭州市	386	370	1045	987	2537	2849	70	63	319	279	5220	6271
天津市	797	707	4841	4224	1094	1184	111	93	718	556	2458	3043
南京市	389	355	1805	1626	1450	1504	64	54	408	332	4160	4799
武汉市	702	550	4096	3158	1139	1211	247	192	1751	1326	1911	1824
重庆市	385	274	2944	2094	1752	1729	144	92	1397	881	2099	2170
成都市	292	263	1557	1360	1187	1380	101	81	524	415	1712	2258
沈阳市	690	503	3255	2446	1358	1289	273	194	1705	1244	1491	1422
青岛市	286	238	1049	925	1408	1696	79	68	378	349	2108	2337
济南市	181	172	936	916	1547	1329	62	57	431	419	1902	1710
苏州市	339	307	1226	1095	1775	1696	71	51	359	252	3079	3397
宁波市	365	350	838	805	1715	2174	56	50	296	248	3480	4667
无锡市	232	210	943	855	1168	1086	23	20	187	144	2103	1895
厦门市	124	112	410	363	1346	1745	12	12	116	116	2107	2825
福州市	25	22	161	158	2447	3180	7	7	57	57	3979	5363
东莞市	116	109	456	350	1150	1501	37	30	161	121	2071	2476
长春市	270	243	1553	1336	432	1033	62	54	539	448	409	1468
大连市	241	186	1391	785	2256	2364	90	64	461	316	3068	3251
吉林市	160	119	592	457.1	575	594	66	45	279	185	604	650
长沙市	104	87	446	373	1714	1734	54	46	287	235	1935	1956
南昌市	96	74	618	495	1075	1160	37	28	335	274	1488	1587
太原市	126	95	479	311	548	604	52	30	153	85	766	857
郑州市	259	254	912	916	933	901	134	139	447	444	1213	1173
洛阳市	67	53	356	290	869	841	23	18	128	102	1082	1026
哈尔滨市	166	131	955	804	647	546	56	40	339	274	875	689
西安市	444	379	1636	1325	695	751	251	215	850	700	744	839
昆明市	340	220	1190	716	1574	1498	143	94	599	360	1764	1668

地块总价TOP10 2012年1-12月全国成交住宅用地总价排行榜TOP10

排名	城市	地块名称	规划用途	建筑面积(㎡)	成交价 (万元)	楼面地价(元/㎡)	溢价率	竞得方	成交时间
1	南京	下关区滨江江边路以西2号地块	商住混合用地	724787.1	562000	7754	0.00%	南京临江老城改造建设投资有限公司	2012-11-30
2	上海	徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块	商住办用地	166325.2	450000	27055	42.86%	上海保利建锦房地产有限公司、信保(天津)股权投资基金管理有限公司	2012-10-10
3	上海	杨浦区平凉街道22、23街坊地块	商住办用地	200287.5	325940	16274	0.03%	上海盛垣房地产开发有限公司	2012-10-12
4	天津	河西区卫津南路与吴家窑大街交口地块	城镇住宅、商服用地	228000	297000	13026	32.92%	中海地产集团有限公司	2012-7-20
5	大连	中山区青云街	住宅、配套公建、商业用地	744000	290879	3910	0.00%	亿达联合住友不动产	2012-12-28
6	佛山	佛山市南海区桂城街道A18街区地段	其他普通商品住房用地	538997.3	284000	5269	26.43%	中海地产	2012-12-20
7	深圳	南山区后海中心区	商业服务业设施用地、居住用地	490000	265300	5414	0.00%	华润深圳湾发展有限公司、华润置地(深圳)发展有限公司和华润万家(深圳)发展有限公司	2012-8-16
8	长沙	岳麓区岳麓大道与潇湘大道交汇处西南角(滨江新城B7北)	商业、住宅用地	996019.9	264045	2651	0.00%	湖南保利房地产开发有限公司	2012-10-10
9	北京	北京市海淀区万柳地区居住用地(六郎庄搬迁平衡资金用地)项目	R2二类居住用地	77739	263000	33831	40.94%	北京赫华恒瑞房地产开发有限公司	2012-7-10
10	北京	朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块	R2二类居住用地、C9其他公共设施用地	189256	237000	12523	0.00%	招商局地产(北京)有限公司和大连盈致企业管理有限公司竞买联合体	2012-2-14

登榜地块具体特点如下：

今年成交住宅用地总价排行榜上榜地块价格水平较2011年大幅下降，去年排名前10位地块成交总价均高于30亿元，今年仅三甲地块有此水平。排名首位的南京下关区滨江江边路以西2号地块，成交总价为56.2亿元，与去年榜首地块重庆渝中区渝中组团D分区4-1/02号宗地65.36亿元的总价相差近10亿元。
受调控预期影响，今年各地政府推地较谨慎，年末才开始密集推地，且以供应中小体量地块为主，总价排行榜中体量大于50万平方米的仅有4宗地块，楼面价水平均不高。从竞得方来看，由于前期市场低迷使开发商资金压力增大，上榜地块多由实力雄厚的央企及大型房企竞得，万科、中海、保利、龙湖、华润置地、中冶置业等均出现在榜单中，企业联合拿地的现象也十分普遍。


楼面地价TOP10 2012年1-12月全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10

排名	城市	地块名称	规划用途	建筑面积(㎡)	成交价(万元)	楼面地价(元/㎡)	溢价率	竞得方	成交时间
1	北京	北京市海淀区万柳地区居住用地(六郎庄搬迁平衡资金用地)项目	R2二类居住用地	77739	263000	33831	40.94%	北京赫华恒瑞房地产开发有限公司	2012-7-10
2	成都	成华区锦电东苑地块	其他普通商品住房用地	21533.1	69088.27	32085	58.44%	成都佳城房地产开发有限公司	2012-10-11
3	上海	徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块	商住办用地	166325.2	450000	27055	42.86%	上海保利建锦房地产有限公司、信保(天津)股权投资基金管理有限公司	2012-10-10
4	北京	北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地项目	C2商业金融用地、R2二类居住用地	74371	191500	25749	43.05%	南昌市政公用投资控股有限责任公司	2012-4-16
5	杭州	上城区(南星单元D-02地块),东、南、北至杭州木材有限公司,西至秋涛路	住宅(设配套公建)用地	68384	153800	22491	40.07%	杭州市房地产集团开发有限公司	2012-12-4
6	上海	浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19-04地块	居住用地	30947.76	67100	21682	39.50%	华控有限公司	2012-11-14
7	北京	北京市朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地	R2二类居住用地	72923	147000	20158	8.66%	北京通瑞万华置业有限公司	2012-9-26
8	上海	闸北区470街坊6丘地块	居住用地	91366.6	183000	20029	25.18%	上海象屿置业有限公司	2012-12-28
9	杭州	三堡单元R21-02地块	住宅(设配套公建)用地	102613	198839	19378	49.00%	中海地产集团有限公司	2012-10-17
10	杭州	三堡单元R21-01地块	住宅(设配套公建)用地	100530.5	193185	19217	49.00%	中海地产集团有限公司	2012-10-17

登榜地块具体特点如下：

今年住宅用地成交楼面价上榜地块中8宗楼面价高于20000元/平方米，较去年榜单水平有所提高，其中北京市海淀区万柳地区居住用地（六郎庄搬迁平衡资金用地）项目以33831元/平方米的价格排名榜首，若扣除配建保障房面积，该地块楼面价可达40202元/平方米。
今年上榜地块以纯住宅用地为主，且全部为溢价成交，其中7宗地块溢价率大于40%。从时间上来看，下半年重点一二线城市优质地块入市量增加，土地市场出现久违的激烈抢地战，楼面价榜单中除北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地项目外，全部为下半年成交地块，北京、上海、杭州和成都4个城市瓜分榜单前十。

重点城市分析 重点城市住宅用地与商办用地市场情报