“新国五条”落地一周有余，北京市场新房的销售未受实质影响，相反近一周内上市新盘和3月部分已公布价格的入市新盘均呈现涨声一片的态势。

  对此，一些市场人士认为，本次“新国五条”多数为纲领性要求，且多数为旧政重申，并无重磅政策推出的迹象，之前风传的房产税正式执行、取消二套房贷等措施的推出时机尚未到来。包括北京在内，各地方政府尤其是北上广等一线城市的落地细则，才能更为明确地影响市场预期、左右楼市走向。

  节后成交量同比大增

  春节后首周2月18至2月24日，是楼市调控“新国五条”发布周，也是2013年春节长假后的首个交易周。根据中国指数研究院数据，上周全国42个被监测城市有八成成交量同比增长，其中杭州成交量同比增幅超过100%。

  引入关注的是，四大一线城市北京、上海、广州、深圳商品住宅销售套数分别为1808套、2082套、2153套和686套，相比春节周，四地楼市成交量环比增幅数十倍。

  今年春节后，北京、上海等一线城市的首周新房成交似乎未受“新国五条”，刨除前一周的春节因素环比涨幅，同比2012年的春节后首周反而有大幅增长。

  根据北京市住建委的网签数据统计，2013年2月第三周(2月18至2月24日)，商品住宅(包含保障房)网签量为1808套，扣除保障房后，成交量为1546套。与2月第二周328套的总成交量相比环比增幅超过400%，与春节前一周(1月第五周)相比，下降了19.6%。

  而同样是节后首周，今年的新房成交量却比去年节后首周大幅增加。根据去年的统计数据，2012年春节后首周(1月29日至2月4日)北京一手住宅网签总量为768套，创下当年的周成交量历史新低。与北京情况相似，2012年节后首周上海商品住宅成交面积为2.63万平方米，同比下降接近50%。而根据数据，上海今年春节后首周的商品住宅成交面积是22万平方米。

  对此，链家地产分析师张絮认为，节后虽然政策层面“新国五条”出台，再次强调持续严格的调控政策，但市场从去年二季度以来能够持续回暖，重要条件也是政策持续平稳，没有出现较明显的收紧，使得买卖双方预期都较为乐观，需求能够持续释放和得到满足。只有北京方面出台调控细则，在一定程度上，才可能会对市场成交产生抑制作用。

  新盘涨声一片

  与节后“新国五条”推出后新房成交未受明显影响相比，北京市场的新房上市价格的明显上涨则更让人玩味。而3月份部分已公开预计入市价格的项目，也同样涨声一片。

  根据亚豪机构统计数据显示，上周(2月18至2月24日)北京商品住宅市场共有3个项目入市，其中包括卢卡新天地 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)一个纯新盘，以及首开·国风美仑 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)华远铭悦两个老项目后期。3个项目共新增商品住宅465套，预售许可面积3.3万平方米。2月北京已有10个项目入市，新增住宅产品1690套，预售许可面积15.9万平方米。

  从入市项目价格来看，近期入市两个老项目后期价格上涨非常明显，其中首开·国风美仑此次开盘报价为15700元/平方米，相比上期开盘上涨2000元/平方米；另外一个同属于通州区的华远铭悦项目目前报价为21800元/平方米，相比上期开盘上涨1800元/平方米。

  与上周情况相同，3月份北京住宅市场预计将有30个项目入市销售，其中包括金地·格林格林、中建·国际城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、顺鑫·华玺翰楟、MINI派 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、和成璟园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、6个纯新盘项目，以及包括建邦华庭 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、中粮万科长阳半岛·紫云亭、金第万科·朗润园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等在内的24个老项目后期。

  从3月预计入市项目的价格走势来看，上涨仍然是最明显的特征，虽然有大量项目尚未公布开盘售价，但是从销售人员的介绍当中，无不透露“涨”的信息。

  从已公布拟售价格的项目来看，其中涨势最为明显的当属金第万科·朗润园，该项目2012年7月首次入市时售价为25800元/平方米，而10月份二次开盘时已经涨至28000元/平方米，较好的销量使得其调起价来底气十足，3月预计入市价格已经调至30000元/平方米以上。除此之外，位于大兴区的中国水电·云立方 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)与金融街·融汇 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)也均为类似情况。

  “从政策角度来看，由于市场受到行政手段的影响，目前的房地产市场已经演变为短期市场市。”对于市场应对“新国五条”的种种反应，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，虽然市场预计2013年将会有新的政策微调出现，但由于企业无法对未来政策走向作出正确预判，因此也无法作出长期的决策，只能根据近期市场的走向出台销售策略，如遇政策变动再行调整。

  此外，进入此轮调控周期以来，政府虽然着力于抑制房价，但是对于地价却未曾降低预期，例如上述金第万科·朗润园项目拿地楼面价不到10000元/平方米，而去年中冶取得的一宗旧宫地块楼面价高达16000元/平方米左右，还需配建一定面积的公共租赁房，土地价值被高估也给周边住宅项目的房价上涨带来动力。