“2014年房地产市场待去化面积同比仍要增长10%左右、销售金额增速为10%、销售面积同比增长5%、房价同比增长5%、量价增速同比下滑明显，市场将实现软着陆。”12月14日，华中科技大学深圳校友会建筑分会双年会上，深圳世联顾问股份有限公司董事长陈劲松在演讲时这样说道。

  值得一提的是，陈劲松表示，目前中国房地产接近顶点，但整体消费的升级表明目前中国房地产市场不会崩盘。不过他也指出，明年增速下滑带来的伤害并不比绝对值的下跌带来的伤害少。

  中国房地产接近顶点 二线城市将主导中国房地产未来

  在对2013年楼市的回顾总结时，陈劲松称，中国的房地产终于接近顶点了。据国家统计局12月10日公布的数据显示，今年1～11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%。“虽然今年土地的拍卖还不错，未来7万亿再突破，就已经在高位整理了，也就是增速开始出现问题了。这个是非常非常值得我们留意的。”陈劲松这样说道。

  此外，陈劲松还表示，地价太高导致房企无法回归一线，二线城市是明年房地产市场的主导。“如果说前年开始，二三线决定中国房地产命运的话，那么今年以至于明年、后年，二线城市将主导中国房地产的未来。一线城市房价地价比越来越积累风险，会非常非常麻烦。”陈劲松如此分析道。

  那么，一线城市又将承担何种角色？陈劲松表示，未来，一线城市将是资产的故事。“一线城市的租金是在上涨的，只要租金持续上涨，时间换空间，一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化，而这取决于政府的规划和政府的公共服务。一线城市将是财富和底层保障兼备的城市，这种城市非常有意思，他是财富的集中地，同时也是贫民窟的集中地，这是相辅相成的。”在陈劲松看来，未来一线城市的开发商将逐步进入大资管时代，进入资产管理时代。

  而对于二线城市未来将扮演的主导角色，陈劲松分析道：“全国661个城市把中产阶级天堂能够划出大概50个左右，这50个左右意味着未来中国房地产开发商的主战场。在美国也一样，比如像西雅图，西雅图房价从2008年以来也没怎么增，现在增了一点，但是他是中产阶级天堂，量还在不断增加，中国二三线城市如果走西雅图这条走势线就非常完满，那么中国房地产就不再需要调控了”。

  中国房地产市场不会崩盘 房价将涨5%

  事实上，早在开场时，陈劲松就表示不可轻信中国房地产泡沫将破的言论。他进而分析：“从面积段来看，目前成交主要是90-144平米之间的改善型住宅，这个给我非常非常大信心的。这意味着中国的整体消费正在升级，也就是说目前中国房地产市场不会崩盘。

  而对于2014年的预测，陈劲松认为，2014年需求在下降，2014年房地产市场待去化面积同比仍要增长10%左右、销售金额增速为10%、销售面积同比增长5%、房价同比增长5%、量价增速同比下滑明显，市场将实现软着陆。

  此外，投资客不会明显增加，以投资回报溢价为基础的营销包括旅游地产明年可能会比较麻烦；35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升；144平米大户型滞销依然不会改变。一线城市租金及房价将长期持续上涨。二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。

  楼市下半场元年开始 高地价成房企利润杀手

  对于房企，陈劲松认为，中国房地产进入下半场的元年开始了。“利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升；但销售回款质量比较差，此外，过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。”

  陈劲松进而指出，开发商利润和ROE趋势是下滑的，而这其中，高地价成最大杀手。粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争将面临严酷的精细化竞争考验。房地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务内容。

  陈劲松认为在地价高企时，如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发，就将失去机会。“中国房地产下半场拍地将会出现非常有意思的情况，整个拍卖现场也没像以前那么多人，会有几家公司现场达成合作。这个没有办法，因为地价太贵了，否则开发商根本活不下来。”陈劲松这样表示。