2010年，在国家一系列房地产调控政策作用下，我省房地产市场总体上保持了平稳健康发展态势，房地产开发投资强劲增长，新开工面积不断增加，房价快速上涨的势头初步得到遏制。但房地产市场运行中仍面临着一些矛盾和挑战,特别是商品房销售自下半年起持续下滑，房价仍处高位，值得高度关注。

　　一、 “皖房景气指数”先升后降

　　2010年，全省房地产业综合发展景气指数值（简称“皖房景气指数”）为101.6，景气度比上年下降0.1点。从全年走势看, 前4个月皖房景气指数值延续2009年6月份以来的直线回升态势，景气指数值逐月上行至106.1,达到全年最高水平。受4月中下旬出台的楼市宏观调控政策“国十条”影响，5月份开发景气指数开始回落，三季度下行速度有所加快。随着9月底更为严厉的“国五条”的出台，四季度景气指数值继续走低，12月份降至101.6，为全年最低水平。这表明在当前调控政策不断收紧的背景下，我省房地产市场不可避免地进入了新一轮下行周期。

 

　　二、 主要分类指数仍位于景气区间

　　与上年相比，构成“皖房景气指数”的8个分类景气指数呈5升3降的格局。其中，房地产开发投资、房地产资金来源、土地购置费、商品房待售面积、商品房销售价格和商品房竣工面积均在景气区间运行，新开工面积和购置土地面积运行在不景气区间。

2010年“皖房景气指数”值

指数名称	2010年 指数值（%）	2009年 指数值 （%）	2010年比2009年增减(点)	景气状况
皖房景气指数	101.6	101.7	↓0.1	景气
开发投资指数	114.2	112.9	↑1.3	景气
资金来源指数	106.5	115.8	↓9.3	景气
购置土地面积指数	98.0	94.9	↑3.1	不景气
土地购置费指数	100.1	96.3	↑3.8	景气
待售面积指数	101.5	102.4	↓0.9	景气
新开工面积指数	98.5	96.4	↑2.1	不景气
竣工面积指数	103.2	105.1	↓1.9	景气
销售价格指数	111.8	109.9	↑1.9	景气

　　1、房地产开发投资景气指数。2010年，受土地购置费大幅增长的影响,全省房地产开发投资增速在上年低增长的基础上逐月加快,全年房地产开发投资2251.8亿元，比上年增长34.9%，增幅分别比上年、一季度、上半年和前三季度加快12.4个、6.1个、3.5个和1.9个百分点；房地产开发投资在全省固定资产投资中所占比重不断攀升，由上年的18%提高到19%，对全省投资保持平稳较快增长发挥了积极作用。

　　分用途看, 住宅投资比重上升，办公楼投资下降。2010年，全省住宅投资1595.3亿元，增长35.7%，比重由上年的70.4%提高到70.8%；办公楼投资65.6亿元，下降9%，比重由4.3%下降到2.9%；商业营业用房投资292.4亿元，增长23.8%，比重由14.2%下降到13%；其他投资298.5亿元，增长60.6%，比重由11.1%提高到13.3%。在住宅投资中，90平方米及以下住宅投资440.3亿元，增长22.2%，占全部住宅投资的比重为27.6%，比上年下降3个百分点；140平方米以上住宅投资121.4亿元，增长13.8%，占全部住宅投资的比重为7.6%，比上年下降1.5个百分点。

　　2010年开发投资分类指数值为114.2，比上年提高1.3个点，居8个景气指数之首，处于高度景气状态。

　　2、房地产开发资金来源景气指数。2010年，随着信贷政策适度收紧，房地产企业资金到位情况开始呈现逐步下降态势，对房地产开发企业的资金供给带来一定压力。全年房地产开发企业到位资金2863.7亿元，比上年增长26.6%，增幅分别比上年、一季度、上半年和前三季度回落26.3个、32.5个、26.7个和16个百分点，到位资金与完成投资比由一季度的2.06:1、上半年的1.53:1和前三季度的1.36:1，回落到全年的1.27:1，企业资金链逐渐趋紧。

从到位资金内部结构看，国内贷款低速增长且比重下降。2010年，在房地产开发企业资金来源中，国内贷款323.7亿元，增长9.1%，所占比重由上年的13.1%下降到11.3%；自筹资金1211.1亿元，增长30.2%，所占比重由41.1%上升到42.3%；其他资金来源(主要指销售回款)1322.7亿元，增长29.8%，所占比重由45%上升到46.2%。在其他资金来源中，定金及预收款693亿元，增长32.2%，所占比重由23.2%上升到24.2%；个人按揭贷款451.9亿元，增长27.9%，所占比重由15.6%上升到15.8%。

　　2010年房地产开发资金来源分类指数值为106.5，比上年下降9.3个点。

　　3、土地类分类景气指数。2010年，我省土地市场交易活跃，一些全国知名房企出于战略储备和企业未来发展等因素考虑，纷纷在我省拿地，推动土地购置较快增长。2010年，全省土地购置面积2611.1万平方米，比上年增长36.1%，增幅比上年提高50.8个百分点，扭转了2009年全省土地购置负增长的局面。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量，缓解市场供求紧张的局面，对我省房地产市场的平稳健康运行将发挥积极的作用。

　　随着中央房地产调控新政的实施，房地产开发企业土地购置费支付速度明显加快，全年土地购置费支出516.2亿元，增长76.8%，增幅比上年提高68.6个百分点；土地购置费占全省房地产开发投资的比重达22.9%，比上年提高5.4个百分点，对全省房地产开发投资增长的贡献率为38.5%，拉动房地产开发投资增长13.4个百分点。

2010年购置土地面积和土地购置费两个土地类分类指数值分别为98和100.1，比上年分别提高3.1个和3.8个点。

　　4、商品房待售面积景气指数。2010年，我省商品房待售面积存量基本保持平稳，年末为521.3万平方米，比上年增长6%，增幅略有上升。从商品房用途分析看，商品住宅待售296.4万平方米，占全部待售面积的56.9%；办公楼待售18.2万平方米，占3.5%；商业营业用房待售160.9万平方米，占30.8%；其他商品房待售45.8万平方米，占8.8%。除商品住宅待售面积占比较上年下降了4.8个百分点外，其余分别上升了0.3个、1.8个、2.7个百分点。2010年该分类指数值为101.5，比上年下降0.9个点，运行于景气区间。

　　5、新开工面积分类指数。随着我省加大对开发企业土地闲置的查处力度以及保障房建设的大力推进，2010年全省商品房新开工面积增势强劲，全年达7317.6万平方米，比上年增长37.6%，增幅比上年提高21.6个百分点,其中住宅新开工面积5770.5万平方米，增长36.8%，增幅比上年提高23.8个百分点,预计未来1-2年内市场供给仍将显著增加。值得注意的是，我省住宅开发结构性矛盾依然存在,如在新开工面积中，90平方米及以下住宅总量和比重均下降,全年开工90平方米及以下住宅1288.8万平方米, 比上年下降1.8%,占全部新开工住宅的比重为22.3%,比上年下降8.8个百分点。2010年新开工面积分类指数值为98.5，比上年提高2.1个点，景气度显著提高。

　　6、竣工面积分类指数。受施工周期、上年基数以及在调控政策的预期下,部分房地产企业适当放慢施工节奏的影响,2010年全省商品房竣工面积3020.6万平方米，比上年增长5.6%，增幅比上年下降7个百分点,其中住宅竣工面积2402.4万平方米，增长2.2%，增幅比上年下降8.3个百分点。2010年该分类指数值为103.2，比上年下降1.9个点，继续在景气区间运行。

　　7、商品房销售价格分类指数。2010年, 受“国十条”等系列调控政策的影响，全省商品房销售增幅在1-4月达到高峰之后持续回落，6月、7月、8月市场观望心理加强，回落速度加快。9月以后，刚性需求增加，推动市场成交再度回升，增幅回落速度明显放缓，但总体下滑态势未改，全年商品房销售面积4113.9万平方米，比上年增长2.1%，增幅分别比上年、一季度、上半年和前三季度回落42.6个、29.7个、22.4个和6.1个百分点，其中住宅销售面积3604.9万平方米，下降1.1%，增幅分别比上年、一季度、上半年和前三季度回落44.5个、31.9个、21.7个和5.8个百分点。

　　由于宏观政策调控的主要是住宅市场，非住宅税费、信贷等不受影响，加之通胀预期，促使非住宅销售大幅增加，成为2010年房地产市场的一个突出特点。全年办公楼销售面积87.3万平方米，比上年增长76.2%，占全部销售面积的比重由上年的1.2%提高到2.1%；商业营业用房销售面积386.9万平方米，增长29.4%，比重由7.4%提高到9.4%。

　　2010年全省商品房和住宅销售均价分别为4212元/平方米和3907元/平方米，比上年分别增长23.2%和20.8%，增幅分别提高7.2个和5.6个百分点，与“国十条”出台的4月份相比分别下降0.4个百分点和1.8个百分点。总体上看，我省房价仍处高位，但快速上涨的势头已经初步得到平抑。2010年销售价格分类指数值为111.8, 比上年上升1.9个点。

　　三、 房地产市场未来趋势判断

　　岁末年初，“新国八条”等房地产市场调控相关政策的出台，将成为影响全省房地产市场发展的主要因素。2011年我省又将继续加快保障性住房建设，加大商品住宅用地供应。初步判断，全省房地产开发投资和土地购置费用将保持增长态势，仍成为2011年皖房景气指数的提高的带动因素。从销售市场看，市场销售形势不容乐观，限购限贷政策使楼市进一步陷入观望，上半年甚至全年可能会在低速徘徊或负增长状态；同时，宏观货币政策由积极向稳健转变、加息的预期等因素可能对企业项目资金的状况产生一定压力，成为影响景气指数回落的重要因素。全年房价总体仍将继续在高位运行，但增幅会有所回落；上半年或全年房价能否出现松动，主要取决于宏观政策调控力度和各地贯彻落实情况。综上所述，2011年皖房景气指数将处于下行周期。撰稿：吉小军