2013年A股像是得了精神分裂症。和文化传媒、移动互联、消费服务、环保沾边的上市公司连番上涨，凡有工厂冒烟的、凡是重资金消耗的，都被资本市场贴上“旧经济”的标签，抛弃在“旧时代”。香港资本市场的羊群效应虽没有这么强烈，但也和A股有一样的偏好。对于房地产股票投资者而言，2013年显然不是一个好年份。

  但对于优等生，资本市场从不吝啬给出奖赏。在恒生地产分类指数和A股地产指数都分别10%左右的跌幅下，世茂房地产、碧桂园、华夏幸福、阳光城的表现傲视同行。(如表1、表2：香港内房股和主要A股房地产公司股市表现)。

  碧桂园在500亿基数上实现销售过翻番增长，其标准化规模生产、平价销售体系之上的高周转进一步被同行放大研究。继滨海度假产品线取得成功后，碧桂园的海外拓展最先收到善果，马兰西亚项目开盘销售百亿。“年度公司”逆势上涨近20%，市值接近900亿港元，成为民营内房股头名。

  投资者都会喜欢世茂房地产不断上扬的曲线。2013全年上涨25.6%，在主要房地产股票中排名第一。过去两年中，世茂房地产涨幅高达180%。这与其销售增长十分合拍，世茂房地产突破300亿平台后，2012年、2013年一步一个台阶，迈向500亿、700亿。

  2012年可以算作这轮房地产周期的起点。当时楼市成交还十分疲软，不少房企出现资金困难，房地产股票表现低迷。2012年3月开始，楼市迅速回暖，房地产股票相得益彰。如果以两年的时间跨度来衡量，房地产板块还不算太糟，恒生地产分类指数先扬后抑依然有31%的涨幅，A股稍逊，涨幅19%。

  断臂求生的绿城中国从“废墟”上站了起来。2011年年底陷入资金危机，年底最后一天市值只剩下差不多清算价值的56.2亿港元。得到九龙仓和融创纾困，走出困境的绿城迅速反弹，两年里股价上涨270%。

  整个2013年，孙宏斌的励志故事在行业内外传唱。他正站在上风口。跟绿城达成项目和股权合作后，融创一跃成为在京沪布局最重的龙头房企。融创已经以500亿体量摸到房企排行榜的第11位。过去两年中，融创中国的股价上涨201%。

  对于曾经“犯过错误”的，香港公开市场并不宽容。按照几大投行做的盈利预测，绿城和融创的当前股价还不到各自3.5倍市盈率，重估净资产折价也显著高于行业平均水平。这意味着，绿城和融创之所以成为过去两年香港市场涨幅最大的内房股，幕后原因并不是估值恢复，而是销售增长驱动。

  中海外发展和华润置地是恒指成分股，享受蓝筹优待。过去两年涨时没少涨，2013年跌时少跌。二者目前股价对应10倍左右的市盈率，市值显著高出万科、保利，其中中海外发展市值更接近万科的2倍。

  2013年内，万科和保利跌幅都很大，基本抹平2012年初股价低点以来的涨幅。二者约5倍的市盈率是历史新低。万科、保利相对于中海外、华润估值打对折，从行业地位上来看，如果后者是合理的，前者肯定是便宜了。

  能站得住脚的解释是，相对于国际投资者占主导地位的港股市场，A股风险偏好更高。这表现为，只有愿景、没有现实盈利支撑的所谓新兴行业被炒到了天上，另一面又因为放大地产行业的风险而过度抛售了地产股。

  还有一个原因可能是香港和内地融资成本的差异。中海外借贷成本低至3.5%，万科每年实际利息支出要高出40亿。根据房地产股的净现值折扣定价模型，资金成本高会显著侵蚀净现值。

  除了两只涨幅异乎同行的成长股，招保万金之外的其他A股房企更加疲软。在极弱的市场环境下，资本市场对龙头企业相对首肯，这也契合行业集中度提升的趋势。

  阳光城是过去两年走出的一匹黑马，过去两年涨幅高达181%。2013年，阳光城销售220亿；前一年，70亿；再前一年，还在信托偿付困境中炼狱。得益于先抢地盘再挣利润的高周转、丰厚的职业经理人激励，阳光城打破了中小房企只能被边缘化的宿命。

  华夏幸福是更黑的一匹黑马。2013年销售额374亿，悄然迈进房企销售排行榜前20。得益于北京的工业用地和住宅需求溢出，华夏幸福在河北环北京地区进行工业园区+配套住宅开发的模式优势得到了极大的发挥。华夏幸福的财务特征是，地价与房价占比低(10%以下)、对接北京住宅需求外溢的高周转、迅猛扩张的高财务杠杆、一级开发和二级土地出让分成的园区结算回款充当稳压器。

  总之，在惨淡的市况里，绿城、融创、世茂、碧桂园、阳光城和华夏幸福显著跑赢同业，这些企业的统一特征是销售增长迅速，是楼市既有版图的强力冲击者。把资本市场每天看似混乱无序的报价连接到两年跨度，这时就称出了成长企业的重量。的确，这两年养眼的公司就是以上6个，资本市场都给出足够的赞许。