市场环境变化与管理层看法报告期内，全国商品住宅销售面积11.57亿平方米，销售金额6.77万亿元，同比分别增长17.5%和26.6%，增速较2012年有所提高。分季度看，第一、二、三、四季度全国商品住宅成交面积的同比增速依次为41.2%、23.8%、14.9%和7.2%，分季度增速回落的主要原因在于2012年基数的影响。

  期内，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个主要城市的新房成交面积同比增长12.5%，批准预售面积同比增长20.4%。从5月份开始，14城市的三月移动平均成交批售比(成交批售比=成交面积/同期批准预售面积)一直保持在1以下的水平。市场新房供应整体上较为充足，除个别城市外，多数主要城市的供需关系仍在合理范围内。截至2013年底，上述城市的新房库存为1.28亿平方米，较12年年底的1.16亿平方米有所上升，库存去化周期为10.4个月。相对充足的存货水平，有助于市场的稳定运行。期内，全国住宅开发投资状况相比2012年的低迷有所恢复，全年住宅开发投资完成额同比增长19.4%，增速较2012年提高8个百分点，但仍处在历史较低位置(过去十年中，住宅开发投资的年平均增速为23.9%)；住宅新开工面积结束了2012年的下滑态势，同比增长11.6%，但从绝对规模来看，2013年的住宅新开工面积只是接近2011年的水平，属于2012年新开工下降之后的恢复。报告期内，内地三四线城市土地市场表现平淡，而部分热点城市土地竞拍则较为激烈。深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆等16个城市的土地供应和成交面积同比分别上升9.1%和15.8%。由于企业普遍加大了在主要城市的布局，这些城市的土地成交持续活跃，全年土地溢价成交宗数占比约40.6%，较2012年提高14.5个百分点。部分热点城市，土地市场成交氛围有回归理性的必要性。2013年经营业绩与分析报告期内，公司坚持面向自住购房者的产品定位，积极促进销售，业绩稳步增长。

  2013年，公司实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，年度销售金额再度刷新行业记录。分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积429.9万平方米，销售金额523.9亿元；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积339.7万平方米，销售金额460.5亿元；在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积405.4万平方米，销售金额454.0亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积314.9万平方米，销售金额271.0亿元。公司产品仍以中小户型普通商品房为主，144平方米以下户型占比达到91.5%。年内公司保持着良好的销售节奏，新推盘当月认购率基本保持在60%左右。2013年，公司实现结算面积1231.0万平方米，同比增长36.9%；实现结算收入1327.9亿元，同比增长30.7%；实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元，同比分别增长31.3%和20.5%。公司房地产业务的结算均价为10787元/平方米，较2012年下降4.5%；房地产业务结算毛利率为22.31%，较12年下降3.53个百分点；结算净利率12.01%，较2012年下降1.07个百分点。除行业整体趋势外，利润率下降的主要原因，一方面仍在于结算中装修房比例的上升，但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率，是效率提升的表现；另一方面在于2011年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。总体来看，公司通过提升经营效率，克服了利润率下降的影响。公司的净资产收益率仍然保持在历史上的高点。2013年公司全面摊薄的净资产收益率为19.66%，与2012年持平。截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1437.4万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1623.3亿元，较2013年初分别增长6.1%和13.0%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。截至2013年底，公司各类存货中，已完工开发产品(现房)177.2亿元，占比5.35%；在建开发产品1886.8亿元(其中包含已售出未结算产品)，占比56.98%；拟开发产品(对应规划中项目)1243.7亿元，占比37.56%。存货结构保持在合理水平。2013年公司实现开工面积2131万平方米，竣工面积1303万平方米，较2012年分别增长48.7%和33.1%，分别完成年初计划的128.9%和101.0%。其中，下半年的开、竣工面积分别占全年的56.9%和66.9%。近年来，不同城市的市场分化明显加大，公司根据PIE(即人口、基础设施建设、就业)评估模型，严格评估投资风险，理性选择投资区域。期内，公司坚持聚焦主流市场、深耕现有城市的策略，在开发前景较好的城市适度补充了一批优质项目资源。鉴于热点城市土地竞争较为激烈，公司在拿地时依然强调“宁可错过，绝不拿错”，坚持谨慎投资，规避了估值过于乐观的地块。2013年公司新增加项目104个，按万科权益计算的占地面积约757万平方米(对应权益规划建筑面积约2148万平方米)，其中约66%的项目为合作、联合方式获取，新增项目平均楼面地价约为3516元/平方米。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约4495万平方米，继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。公司年内新进入泉州、郑州、常州、漳州、南宁等城市，布局更加合理。截至2013年底，公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为45.54%，公司净负债率为30.7%，较2013年中期时的41.5%下降约10.8个百分点，继续保持在行业较低水平。公司的负债结构得到进一步优化。有息负债中，短期负债合计占比42.5%，较2012年的49.7%下降7.2个百分点。由于始终坚持积极销售、审慎投资，公司资金状况继续保持在良好状态。截至报告期末，公司持有货币资金443.6亿元，相比2013年中期时增加67.6亿元。2013年管理回顾2013年，面对复杂的外部环境和日益激烈的行业竞争，公司坚持“有质量的增长”，规模稳步增长，经营效率不断提升。

  2013年，公司装修房交付比例约九成，基本实现全装修。面对业内创纪录的装修房交付量，公司严守质量第一的理念，继续加强质量文化宣导，完善对在建工地安全文明状况的量化评估，推动工程管理日益精细化；并通过在工地配置直饮水、改善卫生设施等方式，为工友创造安全的工作生活环境，增强工人质量意识。期内，公司主动开始推广面向客户的交付验房指引，邀请客户参与对房屋质量的监督，推动公司质量管理不断进步。根据独立第三方机构的客户满意度调查结果，2013年，在装修交付规模扩大的背景下，万科客户对房屋质量的满意度较2012年进一步提升。公司的工业化以“提高质量、提高效率、减少对人工的依赖”为原则。根据既定的发展战略，2013-2015年，公司将从预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等方向，积极将工业化技术成果转化为实际应用。2013年公司新开工的主流产品中，以上三项工业化应用的比例分别达到8.3%、38.8%和29.1%。期内，公司绿色三星住宅规模继续位居全国首位，全年新增16个绿色三星项目，共计172.7万平方米，其中住宅面积141.4万平方米，占全国新增绿色三星住宅面积的34%。为加大绿色建筑的推广和应用，近年来公司从三星项目的技术和标准出发，结合各地气候和生活习俗，因地制宜，研发适用于主流家庭生活需求、技术难度更低、推广性更强的节能型住宅。年内公司的绿色一星和二星项目规模相比上年明显增加。

  近年来，公司启动“幸福社区计划”，围绕客户的居住感受，持续开展服务创新。为满足互联网时代的业主生活需求，公司联合合作方推出“万科—韵达全国邮包合作”、“万科—天猫自提服务合作”，联通数据库系统等服务，方便业主接收包裹。万科物业以成为“物业管理标准的制定者、资产保值增值的捍卫者、社区和谐环境的营造者、信息技术应用的领先者”作为愿景。经过2 年的调整，万科物业统一了股权架构，作为公司内相对独立的事业单元，进一步理顺了内部关系。并基于殷实的客户基础，与30%的老项目业主按根据市场情况调整过的服务费价格成功续聘合同，公司物业服务水平继续领跑行业。报告期内，万科物业荣获中国物业管理协会评选的“2013年中国物业管理综合实力TOP200企业”第一名，并被中国指数研究院评选为“2013中国物业服务领先品牌企业”， 2013中国物业服务百强企业第一名。同时，根据客户需求，万科物业稳步推进衍生服务，并取得显著成效，其中房屋交易居间服务年度实现经营利润3,523万元，家居家装代购服务年度实现经营利润2,636万元。报告期内，公司2013年第一次临时股东大会通过了将公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联交所上市及挂牌交易的方案。该方案获得中国证监会和香港联交所受理。公司将继续积极推动方案的进展。报告期内，公司首次进军海外市场，通过和当地知名开发商合作的方式，先后进入香港、美国、新加坡市场，包括：和新世界发展有限公司合作开发香港荃湾项目；和铁狮门公司合作，开发美国旧金山Lumina项目；和吉宝置业有限公司合作，开发新加坡林曦阁(The Glades)项目。目前，公司参与海外业务，目的主要在于增进对海外成熟市场的理解，学习和借鉴国外优秀同行的经验，进一步强化自身的专业能力和管理水平。报告期内，国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉分别给予公司BBB+，Baa2和BBB+的长期企业信用评级。此外，标准普尔还给予公司大中华区“cnA+”的评级。公司稳健的经营风格、审慎的财务管理以及良好的信用积累获得国际投资者认可，为拓展海外融资渠道创造了良好条件。2013年3月，公司完成首次境外美元债券发行，此次美元债为8亿美元的5年期债券，年票息率仅2.625%。7月，公司境外子公司设立规模为20亿美元的中期票据计划，中期票据计划具有多币种、多期限、融资灵活快捷的特点，公司可以根据资金需求及市场情况，灵活决定实际的发行金额和时间。年内，在中期票据计划范围内，公司境外子公司先后发行新加坡币1.4亿元4年期债券、人民币10亿元5年期债券、人民币10亿元3年期债券，票面年利率分别为3.275%、4.5%和4.05%。人才是最宝贵的资本。一直以来，公司致力于为优秀人才提供充足的发展空间，创造良好的工作氛围。2013年，公司成立了管理学院，尝试突破行业限制，推进企业间的跨界学习。同时，公司将员工健康也作为评估管理成效的一个重要指标，以健康运动为主题，鼓励员工参与运动。年内，公司在各地组织发起了包括城市乐跑运动在内的系列活动，在增强团队凝聚力的同时，也向外界传递出万科积极向上、阳光、快乐的企业文化。根据全球著名人力资源管理咨询公司怡安翰威特发布的2013年最佳雇主研究结果，公司获得2013年最佳雇主，在雇主品牌、人才选拔、人才培养上的努力再次获得社会认可。公司在公司治理上的努力获得社会认可。在2013CCTV中国上市公司峰会上，万科荣获“央视财经50指数•十佳治理公司”称号，并入选“2013年度央视财经50治理领先指数样本公司”。万科入选《财富》(中文版)2013年“最受赞赏的中国公司全明星榜”，并在行业明星榜“房地产开发”类中位列第1位。公司还入选“福布斯2013亚太地区最佳上市公司”。公司的投资者关系也获得好评。公司董事会获得《董事会》评选的最佳董事会奖项。公司董事会秘书继续当选《新财富》“金牌董秘”，还获得《中国证券报》评选的金牛最佳董秘、以及《董事会》评选的最具创新能力董秘等奖项。2014年发展展望2014年，万科将以“均好中提效”为指导思想，坚持质量为先，提升经营效率，在夯实传统业务竞争力的基础上，继续培育、提升新业务能力，为下一个十年发展打下健康的基础。质量是万科的底线，为客户提供质量过硬的产品，是公司赢得客户信赖，强化产品竞争力的基础和前提。公司将继续推动实测实量、交付评估、客户验房指引等措施的全面应用和改进，推进“千亿计划”(工程师境外研修计划)的实施，加强对引进的工程技术、管理体系的应用，完善对供应商的产品检测制度，确保在经营规模扩大的同时，万科的产品口碑持续提升。2014年，公司现有项目预计新开工面积2238万平方米，竣工面积1480万平方米。公司将坚持现金为王的策略，加强全周期的动态资源管理，贯彻积极销售策略，推动库存去化，保持合理的库存结构。在产品上公司将继续坚持主流定位，为普通人盖好房子，盖有人用的房子，持续推进产品能力对标，围绕市场和客户需求变化，不断优化产品性价比，提升市场竞争力。在新项目拓展方面公司仍然会坚持审慎的策略，科学研判，理性投资，“不拿地王”，择机获取可满足未来持续经营需要的土地资源。同时在新获取项目中，进一步深化合作开发，探索“小股操盘”的轻资产运营模式。“小股操盘”是公司合作开发模式的进一步深化，即公司在合作项目中不控股，但项目仍然由公司团队操盘，使用公司品牌和产品体系，共享公司的信用资源和采购资源。通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升公司的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高分红派息、回馈股东的能力。公司2013年度分红派息预案已经大幅提高了分红派息力度。年度现金红利占合并报表净利润的比例同比上升了接近一倍，每股股息同比增长127.8%。未来公司将在今年现金分红占合并报表净利润的基础上，稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。为支持业务发展的需要，公司将继续拓展融资渠道，关注金融创新，加强海内外基金合作，降低资金成本，继续尝试包括住宅开发基金、人民币跨境贷款等融资方式。根据工业化三年发展目标，2014年公司计划实现主流产品预制混凝土外墙达到20%，装配式内墙占比达到60%，内外墙免抹灰占比达到50%。公司将继续坚定不移的推进绿色战略，落实项目绿色一星的基本要求，鼓励一线开展以客户价值为导向的绿色产品创新，在各区域开展新绿色三星项目试点。城市的发展既对企业的开发经营能力提出了更为全面的要求，也为企业的成长提供了更加广阔的空间。未来公司将在巩固传统业务的基础上，继续完善社区服务平台，密切关注新的细分市场机会，加大对养老、产业园等业务的思考和探索，积极探索和培养新业务能力，持续为企业的成长注入动力。

  国际化是万科需要考虑的长期发展方向之一。对于现有海外项目，公司将进一步完善运营管控机制。在控制海外投资风险的前提下，公司会继续关注可能存在的合作机会，充分发掘和利用海外的资金资源和业务资源，推动专业能力的提升及业务模式的创新。管理提效和业务发展离不开优秀人才。公司将继续加强人力资源系统建设，完善人才梯队，提高组织效能。未来公司将继续打造开放式的学习平台，整合各方学习资源，通过优秀企业间的学习交流，激发企业创造力，打造适应于快速变化时代下的领导力。