近两年来，借道城市更新，深谙“关系”之道的深圳本土大小房企如雨后春笋，和垂涎深圳市场已久的外地房企都要在高利润的深圳市场分一杯羹。地产新秀们拥有的土地储备足以令人瞠目。这其中当然不乏有着雄厚的资金实力强势进入的品牌房企，但更主流的还是拥有资源和关系型的率先“触地”的深圳企业。

  “外行”企业借旧改闯入深圳楼市

  当城市更新成为深圳土地市场供应主流，这种不太透明的改造主体确认方式让深圳地产界格局陡增变数。曾有人笑言：“城市更新令房地产行业进入‘B2C时代’，向上连着政府，向下连着村民，‘关系’二字会成为最大优势。”于是，长年来对深圳房地产市场高利润垂涎已久却苦无机会的扎根本地的实业企业和外地房企，自然也不愿错过这次抢滩的机会。

  今年进入深圳城市更新项目的“面市年”，不少大型旧改项目是由“深圳地产新军”开发，比如大族河山、海航城等，前者开发商大族集团主业是激光，首次在深开发住宅，一下子向南都记者曝出在深有8个旧改项目，可建筑面积超350万平方米；后者开发商主业是航空，2011年底被曝在深拿下了687万平方米旧改项目，一度成为“深圳最大地主”，而今年首个项目面市，日前回应南都记者称其中约600万平方米项目已卖掉。

  “城市更新空间很大，像大族激光这类扎根深圳的本地企业，通过旧改切入房地产是不错选择。”年年丰投资副董事长张梧峰分析，实业“触地”企业的增多，正说明这两年经济不景气之下，房地产依旧是被看好的行业。“它们有些是机缘巧合拿到一些地，最先涉及往往是工业园区、自有物业的改造更新。”深职院房地产研究所所长邓志旺认为，房地产行业的高利润是吸引实业企业进入的重要原因，同时这也成为它们自身企业多元化经营的战略布局之一。

  品牌房企多以收购方式强势入深

  初步统计，在深圳地产新军中，一类是初涉房地产的“外行”们，典型比如在建在售高端公寓的深圳湾一号，其开发商隶属于主营医疗器械的迈瑞集团；另一类则是已有着成熟开发经验的“外来”者，比如京派房企远洋、穗派房企恒大。

  “在三线城市卖三个项目的利润，不及在深圳卖一个项目”的说法在业界流行，“在深圳楼市插上一面旗”对于要做品牌的开发商而言也是梦想。再加上，二、三线城市而今政策风险更大，存量危机也更大，于是可见，近两年里，深圳新进来了好几家全国或外地的品牌开发商，比如主攻三、四线城市的恒大，深耕福建的中骏，京城起步的远洋等，它们在深圳的项目今年都进入主力销售期。此外，绿地在前海拍地中显示进深决心，还有万达、碧桂园、光耀等盛传要入深。

  这些外地房企，携带自身强大的品牌优势、资金实力和成熟的开发模式，大多采取收购企业股权、土地、项目等方式，以更快捷高效姿态强势进驻深圳市场，而不愿多涉及城市更新前期阶段。

  “抢得到也得吃得下”

  在深圳最新一轮由城市更新引发的地产格局重构过程中，打破了原由一线品牌房企“万中招华金”主导的地产格局，形成了央企阵营、本地国企、具备丰富城市更新经验的民营企业三足鼎立之势。

  虽然如深圳地铁、大族集团、海航地产、恒大等外来新军，分别向南都记者曝出几百万平方米的在深土地储备，还有如港铁、中骏等新军表示继续在深拿地的决心，但他们今年能面市的也都只有首个项目，不少储备项目还面临复杂的前期整备问题，所以，业内人士普遍认为，他们还不足以影响深圳房地产的行业和市场格局。

  相比之下，对他们“能否吃得下”的担心更甚。“为了进入一个行业，撕开一道口子，这些跨行企业对房地产不太熟悉不专业，在推进过程可能连自己都没有做好准备。”张梧峰认为，蜂拥而上抢先占领阵地进入只是第一步，而真正落地的项目其实并不多，考验的还是企业运营能力。比如，海航地产两年里卖掉600万平方米土地储备，“深圳头号地主”的桂冠昙花一现，其深圳公司董事长陈雪松日前亲口向南都记者承认：“玩不转旧改”；大型制造业企业T CL集团和主业做电池的德赛集团也在年初宣布转让地产公司100%股权，果断抽身房地产业回归本业。

  2014深圳地产新军实力一览

  深圳地铁

  已获7个地铁上盖物业项目，建筑面积330万平方米，一两年内可建筑面积将达700万平方米，首作山海津已卖完一半。

  大族集团

  在深有8个旧改项目，可建筑面积超350万平方米，首个项目大族河山近期开售。

  恒大

  控股深圳建设集团，旗下多个旧改项目尚未进入实质开发阶段；控股国香地产，获300多万平方米土地储备，首个项目恒大国香山进入主力销售期。

  海航地产

  2011年一度拥有687万平方米旧改项目，现余80多万平方米，已在开发的仅海航城，今年进入主力销售期。

  远洋地产

  总建筑面积55万平方米的远洋新干线在售，相关负责人表示：“后续(在深)还会有项目。”

  迈瑞

  47万平方米的深圳湾一号在售，为深圳顶级商务公寓产品，去年开盘至今已卖了20亿元。

  中骏置业

  总建筑面积45万平方米的中骏四季阳光即将开售，加快布局一线城市。

  香港地铁

  20.6万平方米天颂在建，年底开售，还有计划在深拿地铁物业。