12日，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。刘士余在会议上提出，要合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款需求。

  去年以来，市民普遍反映房贷越来越难办。今年初，不少银行地产业务也越收越紧，甚至不少股份制银行已经暂停贷款，引起市场较大波动。而不少银行则辩称，购房按揭贷款已经成了“不赚钱”的项目。有与会人士称，央行在会上明确要求银行不得停贷。

  据了解，央行会议上，要求银行严格执行差别化住房信贷政策，并对进一步改善住房金融服务工作提出了五条意见。针对目前房贷中出现的问题，提出要科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。同时，要求一年后提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。

  根据市场流传出的一份13日的会议纪要，央行要求各行在现有资源情况下，根据市场需求，优先确保住房消费贷款的资源配置。消息称，央行副行长刘士余在会上表示，住房消费贷款本身市场具有潜在的巨大需求，要充分认识在未来城市化建设进程、拉动国民经济增长三驾马车的重要地位，不仅仅是为房地产行业。并称个人住房贷款有经济增长的稳定功能，事关百姓的切身利益，只能加强、改善，不能改变和丝毫动摇，是包容性金融、普惠金融的重要组成部分。

  会上，央行还提到要求银行利率合理定价，要理解社会底层人员的生存压力，做到财务可持续发展就好，不要过分追求商业可持续发展。对于目前暴露出来的压单放款难等问题，要求银行控制，接单、审批后就要尽快放款。会议纪要还显示，刘士余表示，信贷规模紧张不应该是主要原因，如果有这方面的诉求，可以找人行帮助协调各行际间的规模调节。在防范风险方面，央行提到要关注弃房的现象。

  工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责人参加了会议。会议上，各家商业银行在发言中提出，受市场需求和资金成本上升的影响，按揭贷款的定价有所提高。其中，工行表示首套执行上浮得很少，中信和建行则表示，今年新增个人贷款40%是房贷，中信首套利率上浮8%。

  13日，当记者以购房者身份询问广州多家银行时发现，虽然目前房贷利率依然是基准所上浮的较多，但银行仍然积极接受首套房贷。其中，农业银行和工商银行利率上浮都控制在5%，邮政等商业银行也在这个水平，而广发银行上浮率达到了20%。

  针对有消息称个别银行出现房贷利率松动的情况，业内人士表示，“房贷荒”从2013年下半年延续至今依然没有放松的迹象。一位银行人士透露，银行今年不再设房贷任务，往年都有房贷任务但今年却没有。

  近日，融360金融搜索平台发布的4月份房贷分析报告也显示，4月份各大银行房贷紧张状况变化不大，虽然北京、深圳有个别银行恢复房贷或放松利率，但由于条件严苛，对于广大市民而言仍是杯水车薪。

  根据融360的数据，在被调查的23个城市中，有16个城市出现停贷现象。统计显示，停贷的银行以股份制商业银行居多，如：平安银行、民生银行、广发银行等。在城市停贷占比排行中，深圳、重庆、北京三个城市居前。一二线城市天津、北京、杭州、西安、上海等城市进一步收紧房贷的走向未变。而在三四线城市，房贷获取难度更高，相较一二线城市收紧幅度更大，有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。

  此外，在房贷一贷难求的情况下，也有部分银行出现了不少“潜规则”行为，如要求贷款人办理信用卡、理财产品，或在银行存入一定存款。放款时，则要通过成为银行VIP客户来享受房贷“快速通道”才能较快放款，不然等待时间很长。在整体额度有限的情况下，大部分银行也并未按先来后到顺序发放贷款，而是实行价高者得，导致去年到今年年初大量房贷申请积压。

  在防范风险方面，央行提到要关注弃房的现象，虽然目前没有发生大规模弃房现象，但有大额房贷断供的苗头多发。

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  楼市“松绑”说再起，广佛否认传闻

  分类调控：一线城市放开“限购”难

  今年以来，放松限购的市场传闻频出。从江苏无锡、广西南宁，到最近的河南郑州、天津，地方政府放宽限购的政策频频出台。近日，又有传闻称佛山将在高明区率先“松绑限购”，日前当地政府部门侧面证实确有相关政策，但尚未正式实施。

  业内专家认为，目前严格意义上的楼市“拐点”尚未出现，按照目前的趋势和中央“分类调控”思路判断，未来一线城市仍难以主动放开“限购”政策，但供应量较大的二三线城市有可能会逐步放宽。

  官方否认广佛松绑限购

  5月以来，佛山、广州等广东多地曝出放宽限购政策的传闻，引起了各方对广东楼市政策的密切关注。但官方在随后一一澄清，否认将出台放宽限购的政策。

  5月9日，网络上一份《关于佛山试行放宽限购的政策说明》称，从10日起以高明为先行试点调整限购政策，自然人仅凭身份证即可购房，每一身份证在五区内限购一套住宅；实际成交建筑面积单价在8300元/平方米以上的沿用原有限购政策。

  该说明还称，此为高明区口头传递，不会发文，亦不会有媒体报道，其中高明没有新楼盘的部分老城区沿用旧的限购政策，又称：“该细则5月10日起在高明区试行，5月下旬在三水区试行，6月1日起在顺德区试行。”

  5月12日，佛山市住房和城乡建设管理局对此事件做出回应，称这是高明区在执行限购政策中的一次“探索”。而高明区住建部门则解释称，此次“探索”仅形成“初步探索方案”，并未正式实践，对于房协发布“实施限购松绑”和“暂缓”的消息，他们并不知情，并称：如果确定了松绑限购实施时间，政府部门会正式下文。

  继佛山之后，方圆地产首席分析师邓浩志在其个人微博爆料称，广州将松绑针对香港、澳门居民购买南沙住宅的限购政策，“即未来港澳人士可在南沙置业”。不过，该人士表示，公布时间还不确定，同时南沙还在讨论对“粤籍人士”放开限购，即放开广东省内居民的限购。

  对此，广州市国土房管局相关人士12日表示，广州仍继续严格执行国家相关调控政策，目前没有政策调整。

  中原地产项目部总经理黄韬认为，目前楼市拐点还未出现，一线城市不会主动放开限购。“从最近来看，房价价没有下降，或者下降幅度不大。人为地刺激，反而会对市场不利。佛山和广州放开限购得不到回应，说明政府还没下定决心。”

  35城库存创五年新高

  受今年以来的楼市低迷影响，各地住宅库存量正在不断增长，甚至创下五年来的新高。随着楼市成交进一步走低，无法将库存顺利转化为现金流的开发商们顿觉“压力山大”。

  12日，有市场机构发布的2014年4月住宅库存报告显示，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。数据显示，重点监测的35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。

  其中，刚刚传出“限购松绑”传闻的佛山去化压力渐显。世联行统计数据显示，今年4月份佛山一手住宅批售面积环比大幅增长38.8%，供销比达到1.5：1。而根据一秀地产最新统计数据，佛山楼市已经进入明显供过于求阶段，截至目前佛山新房库存量约为600万平方米，按照60万平方米的月均市场消化水平来计算，以上存量住宅需要消化约10个月。

  与此同时，广东另外三个实行限购的城市广州、深圳、珠海，也都面临类似的去化压力。其中，广州4月二手楼成交情况惨淡。由各大相关机构数据看，4月份的实际交投量较3月份减少两到三成。深圳的数据显示，其4月楼市库存量也出现整体小幅度上涨。2014年珠海供应约为357.75万平方米，如果按照2013年的消化进度计算，2014年总供应量去化期约13.4个月。

  分析

  专家称三四线城市或逐步放松

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前市场发展态势来看，由于今年回归市场化及楼市分类调控的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会在此时进一步拉开限购逐步退出的序幕。

  以此次传闻“限购松绑”的佛山属房地产市场供给轻度过剩的三线城市，高于全国平均住宅供需比水平。

  张宏伟认为，从过去几年各地限购政策的执行轨迹来看，当楼市处于相对低迷期时，各地限购政策执行的意愿明显会下降，限购政策从执行层面“明紧暗松”的“潜规则”总会发生。

  “其实，此时这些二三线城市楼市限购的存在意义不大了，取消限购对于市场的冲击也不会太大。”张宏伟表示。而广东省房地产策划与营销委员会副主任赵卓文则指出，当前对房地产的对策是“保”，而不是“压”，在条件成熟的情况下，依据当前的市场形势，放开限购也是合理的。

  而有知情人士称，年初召开的广东省住房和城乡建设工作会议上，相关文件仅强调广深两市继续限购，而广东执行限购的城市共有广州、深圳、佛山、珠海四个。这意味着如果库存继续上升，佛山、珠海放松限购并不是不可能。

  这是在当前房地产贷款市场出现一定程度萎靡的大背景下，我国金融调控部门首度发声，要求商业银行落实好差别化房贷政策，对首套房房贷需求给予支持。