对于2014年的杭州房地产市场似乎“大事不断”，过去这半年，降价、解限疑云、绿城易主等话题萦绕其中，在所有人都在“唱衰”楼市的当口，2014年楼市中报出炉，有些在意料之中，有些却在想象之外。经历了诸多风波，拿起数据一看，发现姓了“孙”的绿城依然排在第一位，全国第一的万科正在向杭州第一发起挑战，原本以为会快速进军杭州的外来开发商正在放慢脚步……

  绿城的“老大”悬念

  杭州的地产江湖不管如何飘摇，绿城多年来一直在业界稳居老大地位，但是今年本地第一把交椅的位置却十分微妙。据透明售房网数据显示，2014上半年房企成交总金额排行中，绿城房地产集团有限公司以356951万元的成绩位居第一。

  与此同时，全国老大万科对杭州市场虎视眈眈，这可从RDAS成交排行榜的数据中有所显现，在该榜单中，万科则以312515万元的销售业绩位居第一，而绿城以227554万元的业绩跌落至第三位。

  对此，据透明售房网工作人员表示，绿城此次的半年报数据中，涵盖了所有合作项目，包括百大绿城西子国际、融创滨江项目以及个盘半年度销售冠军武林壹号等。每一家大型开发企业都有一些合资、合作的项目，甚至，还有一些没有股份只操盘的项目。虽然数据各家不同，但显然，万科已是撼动本土老大地位的劲敌。

  今年5月中下旬，在经历2008年的四万亿投资和2012年九龙仓和融创中国的介入危机后，绿城董事长宋卫平主动退居二线，让这家公司从此“改朝换代”。5月22日，中国与融创中国同时发布公告，宣布融创中国收购绿城中国24.313%股份，与九龙仓并列成为绿城中国第一大股东。至此，中国地产史上最重大的并购事件尘埃落定。

  在这之后的6月，随着楼市下行，坚称“不降价”的绿城开始弃守阵地开始全线打折降价，向老业主发放不记名可转让的购房券，注入300亿“虚拟流动性”购房资金，而从购房券使用的形式来看，此次打折多少显得“雷声大雨点小”，对绿城现有价格体系的冲击，远没有业界想像得大，更像是场在楼市颓势下的成功营销。

  据业内人士透露，目前绿城和融创的人事和财务仍在调整中，融创入股绿城是否能让绿城未来的销售业绩锦上添花还需拭目以待。

  延续的“老二”之争

  万科二季度发力赶超滨江

  回顾去年年底，绿城、滨江、万科的杭州成交金额均跻身“百亿俱乐部”，其中滨江集团与杭州万科的“老二”之争更加引人关注，虽然当时从市场统计层面，杭州万科以些微差距排在滨江集团之后，不过杭州万科从2012年的45亿元蹿升至2013年的百亿，能量不可小觑。时移世易，2014年上半年成绩单出炉，万科以21.8亿元的成绩排在第二位，这次是以些微差距赢过了滨江。

  如果对比一季度和半年报成绩，就可以明显感觉到万科在二季度尤其是6月发了狠劲。根据透明售房网的统计数据，一季度绿城和滨江是分别以15.26亿元和11.79亿元分列销售榜前两位，当时万科仅以7.03亿元排第五，差距明显。但仅仅3个月时间，万科就基本翻盘，第二季度的冲量功不可没。像6月份，北面的北宸之光、七贤郡，西面的西庐，东面的紫台、公园大道，南面的璞悦湾以及钱江新城的钱塘府集中发力，都收获了不错的销售成绩。从销售成绩看，万科有4个项目进入销售排行榜前20位；若以销售金额看，万科在二季度的成交金额差不多是一季度的两倍。

  而人们关注的万科、滨江“老二”之争，也不仅仅局限于排行榜上，两家公司的项目在多个板块的近距离肉搏也难免让人拿来做比较。例如城北勾庄几乎就是万科·北宸之光与滨江·万家名城你追我赶的态势，2013年北宸之光抢占先机，一期热卖了千余套，但随着万家名城的出现，大量购房者“投奔”本土大佬的项目，今年一季度万家名城就吸金6.8亿元，是余杭区销售金额和套数的双料冠军，也是支撑滨江一季度好成绩的主要支柱，今年6月，万科·北宸之光推出“加1元买装修”，以地价优势再挑战万家名城，欲收复失地。在城东亦是如此，滨江有60万方的金色黎明在售，万科则有公园大道、紫台两个项目，都是重仓压货，万科借助精装的优势在低迷的市场中打开局面，而金色黎明在去年经历了一波热销后，今年还没有太大的动作。

  滨江打响“四大战役”

  在杭州深耕21年的滨江房产集团股份有限公司，此次以209591万元的销售成绩排在绿城、万科之后。此前，滨江集团董事长戚金兴曾表示，“滨江的目标远期为200亿元，今年市场不好，做100亿元可以，市场再不好，做50亿元也可以。”

  在市场下行的同时，滨江今年夏天将打响“四大战役”。目前，被称为“台儿庄战役”的千岛湖湖东方海岸销售战，以及被称为“打锦州”的衢州月亮湾销售战已经告捷，两个项目均以削价推盘，走微利优惠路线。

  按照戚金兴的说法，7月“解放天津”战役——金色江南应该会开盘。再下个月，也就是8月份，最后一役“和平解放北京”将会推出“2010年拿的亏损地块”，也就是滨江集团位于西溪湿地旁的纯排屋——西溪明珠。

  戚金兴表示，滨江在全国的土地储备有700多亿，70%在杭州，杭州市场的份额不能低于6%。今年滨江的策略是速度加快，代建增加，合作扩大。从滨江集团今年一季度报告显示，营业收入较上年同期大幅上升，主要是城市之星单身公寓以及金色黎明一期、衢州春江月等尾盘交付。

  下半年滨江将有七个楼盘开盘，西溪明珠、万家名城、紫金府、金色黎明三期，以及衢州、绍兴、上虞三个外地新盘。除了新盘以外，滨江集团旗下在售项目同样有望在下半年继续发力：作为市中心豪宅的代表之作，武林壹号在今年一直表现不俗，上半年14亿的销售额使其荣登杭州楼市上半年销冠；万家名城同样在去年年底首开后销售800余套；除此之外，随着湘湖壹号1期的交付，该湘湖边的顶级豪宅也有可能成为贡献销售金额的主力军。

  淡市之下，本土、外来房企平分秋色

  从2008年至今，杭州的房地产市场已经成为一个开放的市场，大量外来开发商的进驻分食了不少本土房企的市场份额，越来越多全国一线房企开始在杭州市场占据主导。根据今年上半年的成交排行榜看，进入前十的房企本土和外来开发商各占一半，外来开发商以52%对本土房企的48%稍微领先。但在10名之后的榜单中，明显可以感觉到外来开发商居多，旭辉、绿地、莱蒙国际、保利等均尾随其后，若以整体市场份额计算，估计外来开发商已占有较大优势。

  这与这两年本土及外来开发商在土地市场上的不同表现有关。前年开始，外来开发商借助强大的资本实力，在土地市场上东征西突，在一级市场获取了大量生产资料，提早锁定市场份额；与之相对的是，本土房企式微，大部分企业无法独立在土地市场与外来开发商对抗，或蛰伏待机，或选择联合出击。所以，去年土地市场上曾出现向外来开发商一面倒的趋势。

  如果市场一直向上，外来开发商可凭借其快速周转的优势占据更多市场份额，或许今年上半年会有更多外来大鳄挤入十强。但随着今年市场行情低迷、后市预期悲观，大量外来开发商于去年高价拿的地块项目迟迟无法推出市场，也有不少新项目在全面降价的行情中失去了价格优势，首开“搁浅”。例如像两家外来公司去年5月底拿下的勾庄地块，1年多过去了还没动静，他们的拿地价都接近1万元/平方米，而附近在售的万家名城毛坯均价仅1.26万元/平方米，这样的行情怎么开盘？也有像中旅·紫金名门这样首开成绩不佳的，10344元/平方米拿的地，虽然特地打出14800元/平方米的超低起价，但均价拉至18000-19000元/平方米，让其仅收获三成去化率。

  显然，失去了价格优势，又缺乏本土人气，一众大牌外来开发商在杭州市场走得并没有想象中那么顺利，倒是本土开发商经过多年积累，在学会了外来开发商那套对市场灵活变通的营销之道后，依然能坚守本土市场。