通过数据分析及现象观察，我们对于2014年上半年的杭州楼市总结以下几点：

  一、三方都在等待。购房者在等，开发商在等，地方政府也在等。

  当前杭州楼市的局面，很形象的说法就是购房者在等，开发商在等，地方政府也在等。市场三个最重要的角色不约而同地在等对方出手。

  首先是购房者在等。我们从许多开盘现场的购房者了解到，除非某个楼盘真的在价格上做足了诚意，否则购房者可能甩头就走人。购房者的诉求是非常直接的，就是价格要到位。

  从目前来看，开发商开盘想走量，就得让购房者觉得“买了不会亏、或是不会亏太多”。这点从上周开盘的上亿彩虹郡可以看出，这个项目位于杭州勾庄北，6999元/平米起价，首开均价比周边便宜2000元/平米左右。开盘吸引了1000多购房者，3小时去化253套，这个量级的去化在现在的楼市已经难见。

  杭州购房者悲观预期的形成，很大程度是唱空舆论不断叠加导致的。目前来看，整个杭州楼市里的所有人都在看空，这必然会造成需求整体延后。

  我最近听到的比较多的一个说法是：今年年底可以买房。大家认为，过了今年杭州楼市会有变化，但年底前，大家判断杭州楼市一直会处于胶着状态，而且认为开发商会抗不牢，继续降价。

  第二，开发商也在等。开发商是最没有办法的一方。特别是去年，大家都在强调高周转，你快，我要比你更快。但今年大家集体屏蔽高周转说法，或是偷换概念。就开盘来说，开发商是能拖就拖，很多开发商都是被逼无奈，拖拖拉拉地开盘。我们每个月都会做开盘预告，但实际开盘数量是预计开盘数的一半，甚至不到。

  拿去年来说，去年将近有30家开发商首次进入杭州，我们去年做这批总经理的专访，基本上采访到的都说今年上半年要开盘的，结果是都食言了。没办法，很多项目今年肯定是要实现开盘，不然跟上级领导交代不过去，那么就说说劝劝，把宝押在下半年。

  对于开发商来说，痛苦的其实是漫无目的等待，不知道市场到底会变得怎么样，暂时看不到市场有好转迹象。

  当然了，开发商寄望的最大的救命稻草还是杭州政府救市，希望杭州政府能够哪天拍案而起，起码要先把限购取消了。

  但谁也不知道，杭州政府什么时候有这个勇气。克而瑞的一份分析报告里说，对于救市诉求最强烈的应该是去年以超高楼面价摘地的企业。比如融信、绿地、世茂、滨江，都是地王制造者。

  第三，杭州政府也在等。大家都知道，杭州作为二线重点城市，出台政策历来不做“出头鸟”，杭州政府一向持保守姿态。

  前段时间，呼和浩特明文取消限购一事，让杭州业内大为感概，都在赞美呼市政府好勇敢，浙江楼市意见领袖丁建刚还专门刊文《向呼和浩特市政府致敬》。

  杭州此前也一直在传要取消限购，各种版本都有。但最近说杭州要取消限购的传闻逐渐消失了，一方面是大家对这一议题的厌倦，另一方面可能因为大家都认为杭州不可能取消限购。

  二、成交下滑，供应量太大。下半年市场压力有增无减。

　　先来看看成交。2014年上半年，杭州楼市全市成交套数28607套，主城区成交是12782。我们统计了近五年来同期的数据，今年上半年的总成交其实并不是最差，最差的是2010年。但今年市场的悲观预期是最强烈的。

  新浪乐居之前一篇《杭州楼市存量突破13万套 降价压力剧增》的报道中，援引了戴德梁行的数据：今年1月份，杭州商品房库存首破12万套，而去年同期，杭州总套数是81683万套，一年时间，库存增幅为45.7%。

  而由于受到去年供地量高企的影响，今年商品房供应量逐渐放大。取5月份为样本，5月份新增供应量达到13101套。而当月的成交是5901套，不及供应量的一半。

  可见，杭州供求失衡的局面在恶化。据克而瑞大致统计，杭州月度商品房供求比始终保持在接近2:1的状态，这直接导致了库存量在6月下旬突破13万套大关，创历史新高，去化周期超15个月。

  更为严峻的是，从潜在供应的角度看，2013年新增的大量土地仅少量在2014年上半年入市，“供应延时”或将在下半年带来一波“集中供应”潮，库存局面还将恶化。说不定，哪天就会出现“杭州楼市库存量突破14万套”的新闻。

  基于这样的判断，我们认为，“开发商等待”并不是最好选项。我不久前采访戴德梁行杭州及南京总经理汤耀光，我们一致认为如果只是取消限购，杭州楼市不见得就会复苏。(1)杭州楼市购房需求在前两年被过渡收割，现在是处于一种需求“断档期”。(2)金融政策不太会出现大幅度放水，中央是不是继续将经济倚重于房地产，谁也说不准。而对于购房者来说，买房最重要的还是钱的问题。(3)对于楼市，其他利空因素并没有消失，而根据目前来看，压制楼市最大的因素可能已经不再是限购政策。(4)如上所述，杭州楼市供求严重失衡。

  三、杭州房价已经明显松动，有望重塑各板块价格体系。

  从年初德信北海公园以及天鸿香榭里引发的“马年第一降”开始，杭州楼市已经跟降价脱不了干系。但其实，年初的杭州楼市，降价只是点状呈现的企业主动行为。

  不过到后来，就可以明显看到杭州房价出现松动。一开始以特价房、尾盘清仓等形式遮遮掩掩。到了上半年的后半段，很多开发商直接就低开、降价以及0首付等一些直接的促销方式。

  比如城东新城区域供应量很大，竞争很激烈，多数在售楼盘都已经降价了，由于该板块实在供应量充足，保利梧桐语有些无奈地推出零首付的付款方式，吸引购房者。九龙仓率先在杭州启动降价战略，旗下所有楼盘无论是市中心还是郊区都降价了，位于杭州富阳的九龙仓世纪华府几近半价出售，最终引来老业主激烈抗议。

  最有名的还是江苏新城在杭州临平山北板块的项目新城山语苑，前不久让步20%首开。这个楼盘首开5678元/平米起，均价是6500-7000元/平米，而临平山北内某项目的拿地价已高达5435元/平米。

  从杭州上半年的降价路线看，降价行为逐渐呈现“由点及面”的趋势，这个基本面还会继续扩大。从目前降价形势来看，杭州市场有望重塑各板块价格体系。

  一开始降价对去化肯定有很好的促进效果，但随着降价楼盘越来越多，市场预期越来越差，降价效应迅速递减。当然有个别项目由于价格到位，以诚意打动购房者，去化率十分不错。

  克而瑞杭州机构研究经理谢刚也持这样的观点：“在2月份，如果有200套的开盘量，基本能实现8-9成的预定率；而到了5月份，有效预订率已不足5成。”

  对于市场来说，这种效应是相当可怕的。这说明购房者的价格预期仍在下探，认为市场还未到底。

  接下来参考克而瑞部分分析，总结一下杭州楼市的这几波降价潮。(1)降价从郊区刚需开始，延伸至市中心高端、改善，以点状形式为主。(2)降价带来的成交水平呈递减态势，降价时间越晚，开盘有效预定水平越低。(3)随着降价效应递减，目前降幅已无法继续形成有效成交，绝大多数板块价格探底过程将持续下去。

  四、杭州土地经历从火热到冰冷的“急转弯”

  我们统计发现，上半年杭州地区成功出让92宗地块，同比减少22宗。出让面积309.4万方，同比减少111.7万方。土地出让金543.1亿元，与去年同期相比减少52.6亿元，同比下跌9%。

  1-6月杭州土地出让量骤减，除了1、2月份的成交量高于去年，从3月开始全市的土地成交急剧走低。其中宅地供应更是连续4个月陷入低迷。具体而言，1月份卖地339.6亿元，占上半年土地总成交一半以上，往后，杭州土地市场经历了从火热到冰冷的“急转弯”，楼市下行产生的压力逐渐显现。直到6月份，杭州卖地仅23.7亿元。

  今年年初1-2月份，由于杭州土地市场延续了去年下半年的热度，今年1月份卖地339.6亿元，最终让2014年上半年卖地总金额仅次于2013年，位于近五年来历史第二高位。

  特别注意的是，到目前为止，杭州土地市场没有任何起色。根据杭州国土资源局显示，7月杭州全市仅4宗地块挂牌，其中主城有1宗商地，余杭有1宗商住地和2宗商地，萧山无土地挂牌。7月杭州土地市场可谓降至“冰点”，是目前今年土地行情最差的一个月。

  简单分析如下：(1)大多开发商手头上尚有大量的存货，他们首要考虑的是如何将手中的存量进行转化，而不是加仓。(2)开发商普遍资金紧缺，在政策、后市都不明朗的情况下，拿地更加趋于谨慎。(3)政府部门也会适当考虑到市场去化压力，有意控制土地的出让量，这种控制节奏预计下半年还会持续。但要注意，也得考虑到政府可能会因缺钱而低价卖地。(4)从上半年土地出让情况来看，特别是宅地成交楼面价以及平均溢价率正在持续走低，表现为宅地成交主要集中城市外围，高价地基本消失，而且开发商拿地积极性大幅减弱。