多家房企完成率不足30%

  “以价换量”成定局

  进入7月份，上市房企陆续发布半年报或6月销售简报，汇报上半年战绩。受市场转冷影响，不少房企年报并不好看，不仅销售额大大低于预期，而且利润也出现下降。业内人士指出，楼市已经进入下行通道，房企面对的形势将会比2008年来得严峻。

  值得庆幸的是，市场不乏地方政府放松限购，主流的刚性需求仍在观望徘徊，因此只要开发商以降价刺激市场，还是能促成一定成交，不至于面对“断粮”的危局。据南都记者统计，深圳下半年入市的新增供应楼盘约50个，其中纯新盘35个，总供应面积将达到约300万平方米，这与去年下半年深圳全市的批售量大致持平。

  过半房企半年报“难看”，花样年仅完成12%

  在统计12家已经发布半年报或6月销售简报的上市房企中，相比当初公布的2014年年度销售目标，一半的房企销售目标完成率不超过40%，这意味着下半年销售承压。这其中去年定出2400亿元宏伟销售目标的绿地，上半年的销售目标完成率仅35%，也有欲彰显“狼性”的招商地产，全年销售目标是500亿元，但上半年销售额是179亿元，完成率仅36%，意味着下半年招商将完成321亿元的销售缺口。完成率最低的是花样年，全年销售目标150亿元，但上半年销售额仅18亿元，完成率为12%。此外，华润、金地、深业、莱蒙的全年销售目标完成率分别是36.5%、28.3%、30.17%和23.9%。

  相比之下，万科、恒大、中海三家房企的年度销售目标完成率都在50%以上，可以轻松应对下半年，甚至超额完成年度销售目标。紧随其后，碧桂园、保利也分别完成了年度目标的45.64%和43.4%。在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，房企年中报难看，也在意料之中。经历2013年的小牛市，房企普遍看好2014年，因此有些房企贸然将年度销售目标环比提高20%-30%，但未曾预料到今年上半年行情陡然遇冷，势必会导致成绩单不理想。

  美联物业全国研究中心主任徐枫指出，下半年才是市场的重点，上半年全年销售目标完成率不好的房企，仍有可能在下半年扳回一局。

  扩张不是时候，房企应集中精力添置御寒衣

  房企去年纷纷调高全年销售目标，表面看是对市场的乐观，然其内里却是来自行业集中度不断提高的“焦虑”，因此，但凡有点雄心的房企，这几年都在追求规模，希望尽量做大盘子，取得未来主流市场竞争门票。但眼下，显然不是好的时机。

  也许全年销售目标，只是房企的一个发展方向，利润却代表了房企真金白银的收益。日前，深振业发布半年预报，归属于上市公司股东的净利润相比去年同期下降77.79%-85.19%。此外，天健集团净利润盈利也比上年同期下降64.4%-67.37%。上述并非单个现象，根据中原地产的统计数据，53家发布半年报预报的上市房地产企中，其中5家发布了增亏的预告。发布预减、首亏、略减、续亏的企业达到了31家。整体半年报大部分企业均不乐观。宋丁指出，2014房企面对的考验，比2008年来得还要严峻。

  利润下滑、成交持续萎缩、房价下行、信贷收紧……深职院房地产研究所所长邓志旺表示，房企应该加快战略调整，无须再求规模谋发展，而应收拢战线，添置御寒衣。“首先是合理布局，部分三、四线城市出现失衡，房企应谨慎进入；其次重新规划产品线，现在市场主流是刚需；再者控制负债率比例，市场紧缩的情况下，更应注意资金链断裂的风险。”

  实际上，此次目标完成率较好的房企，都已经在实施调整。一直强调“不囤地、不拿地王”的万科，今年前五个月拿地仅有21块，比去年全年104个新增项目规模大大降低。还有中海，一季度还有拿地，但第二季度明显放缓拿地节奏，4、5月份零拿地，6月也仅增1块地。

  下半年房企“以价换量”成定局

  一边是房企“堪忧”的业绩，一边是市场的惨淡模样。同样来自中原的数据，上半年全国典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套。这一数值比2013年上半年同期下调幅度达到了23.7%，其中一线城市跌幅达到了31%，二线城市跌幅达到了34%。相比2013年下半年，跌幅更大。中原指出，楼市进入全面调整期，房价出现普遍下调迹象。

  上半年市场陡然转冷，供应曾出现短暂的停滞，以深圳为例，春节后连续两三月，市场中无一新盘入市，原计划入市的新盘纷纷延期入市，直到5、6月份，这一状况才得以改观。新盘新货延期入市，导致大量的供应集中在下半年，市场竞争激烈程度增加。以华润为例，在主战场的大深圳区，会有3个主要楼盘入市。据此前深圳大区营销负责人姜峰透露，今年深圳的销售目标为100亿元，将推出3个项目，分别是华润小径湾二期、华润银湖蓝山、华润城。

  作为上市房企，不仅要自己谋生存与发展，还需对股东有交待。宋丁认为，下半年本来就是市场的推货期，加上房企背负的销售目标，势必导致市场去化压力上升，因此尽管市场也有地方政府放松限购、金融政策层面的降准等利好消息，但仍然难改楼市下行的局面，很可能出现开发商“以价换量”。“但是，房价下行，不是严格意义上的下跌，而是起到激活市场的目的，幅度不会很大。”