李坤军:局部解禁的正面效应为全面解禁创造了条件

　　杭州楼市终于全面解禁。从一个月前的局部解禁，到如今的全面解禁，看似只是前进了一小步，但对于整个市场而言，可能是种决定性的利好。

　　政府为什么会在这个时候来“全面解禁”，一个重要的原因是看到了主城区140方以上房源解禁带来的积极一面。这个积极面一方面让140方以上的房源受益良多，让很多改善一族彻底解决房票问题，从而带来成交层面的极大活跃。像武林壹号(楼盘页 户型图库 动态 价格) (楼盘页 户型图库 动态 价格) ，甚至回到了一天一套的节奏，像兰园一天能揽进1.8亿元，这在解禁前是不可想象的。

　　另一方面，这种局部的解禁，也带来整个市场成交的活跃。7月29日至今，杭州主城区每天的成交量，比起解禁前，差不多有2-3倍的增量。这让政府方面看到市场的潜力，同时也反思此前政策的严苛。一个正常的市场，不是疯涨的市场，但也不应该是沉寂的市场，让市场充分流通流动，才是皆大欢喜的事。

　　正是看到局部解禁带来的正面效应，政府这次下定决心全面解禁。毕竟市场上能购买的起大户型的客户非常有限，更多的房源被排除在解禁之外，释放140方以下房源的成交活跃，显得更为重要。也只有刚需楼盘与改善型楼盘一起放量，市场才能算真正回归正常。

　　更为可喜的是，一个月前市场的局部解禁，在促进成交的同时，并没有带来房价的上涨。相反，很多开发商还利用这个窗口期，以更低廉的价格抛售房源，再次拉低市场的整体房价，给购房者带来更多的实惠。成交活跃而房价依旧，这显然是政府最愿意看到的局面。

　　这次全面解禁，政府也乐于看到同样的成效。而高达13万套的库存，客观上也给政府的解禁创造了条件，很多开发商迫于市场上超供的房源，在很长一段时间内也会理性定价，而不至于哄抬房价。这也是我个人认为在很长一段时间内房价仍将走稳的原因所在。

　　我此前把政策落地到楼市全面回暖的这段时期，称之为“断奶挣扎期”，“断奶挣扎期”的一个典型特征就是政策见底，但房价尚未见底，市场总体仍处于一个“以价换量”的弱市阶段，而购房者也正经历从观望到挣扎的一个心理状态的变化过程。

　　这个“断奶挣扎期”会持续多久，尚难确定。2008年，在不断加息和二套房贷从严的作用下，杭州楼市已经急转直下。加上2008年全球金融危机对中国经济的冲击，2008年10月底，政府终于发文救市，希望通过减免税费、降低贷款利率和松绑二套房等系列措施刺激楼市。

　　这样的政策并没有让楼市迅速回暖，直到2009年3月，杭州楼市成交量才开始明显回升。当年5月，主城区商品房成交量更是历史性地突破万套，楼市价格也出现回升。而在2008年10月到2009年3月的这段时期，楼市成交量表现低迷，价格持续探底，不少板块还出现房价历史低点。

　　从历史演进看，楼市的彻底回暖，需要的是多管齐下，这次虽说完全解禁，但仍只停留在限购解除层面，如果想加速推进这段“断奶挣扎期”，可能还得辅助更多的限贷放松政策，甚至是金融税收政策。毕竟对于很多人来说，过去也不缺乏房票，缺乏的是资金。

　　方张接:没有必要担心房价反弹 今后依然是买方市场

　　核心观点

　　1、限制性政策的逐步退出，包括限购的全面取消以及限贷政策的局部调整，是顺应十八届三中全会精神、让市场自我调节发挥更大作用的必然选择；

　　2、从去库存角度而言，全面解禁限购很有必要；毕竟140方以上房源的购买力相对有限，只有刚需和改善需求一起发力才能有效拉动成交量，加快完成筑底；

　　3、政策利好的累积效应有利于提振积弱已久的市场；7月29日限购政策的局部松绑已经恢复了市场的部分信心，全面解禁限购和限贷政策的跟进调整有利于市场信心的进一步整固；从根本上说，目前市场最缺的不是购买资格，而是购买信心；

　　4、没有必要担心政策的变化触发房价的大幅上涨；市场有其自身的规律，决定房价的归根到底是供求关系，而不是政策的变化；就目前杭州楼市的情况而言，从相对较大的库存压力、今后依然较大的供应量以及未来人口结构的变化等角度来说，都不具备促使供求关系发生逆转的基础。

　　5、在未来很长一段时间内，杭州楼市依然会是买方市场。未来的市场会在政策的变化下逐步企稳，但是相对供过于求的情况会继续存在。对于购房者来说，依然可以精挑细选，依然可以从容购房。

　　7月29日杭州限购政策松绑以来，在成交方面有逐步回暖的明显趋势，这说明相对低迷的市场信心已经得到了一定的恢复和提振，也说明杭州房地产市场本身存在非常好的基础，潜在着非常坚实的购买需求。

　　当然，在全面松绑限购的情况下，也有些人担心主城区140方以下房源的继续解禁会不会触发房价的大幅上涨。事实上，这种担心是毫无必要也是没有现实可能的。

　　市场有其自身的规律，决定房价的归根到底是供求关系，而不是政策的变化。就目前杭州楼市的情况而言，从相对较大的库存压力、今后依然较大的供应量以及未来人口结构的变化等角度来说，都不具备促使供求关系发生逆转的基础。也就是说，在未来很长一段时间内，杭州楼市依然会是买方市场。限制性政策的逐步退出，会催生部分合理的购房需求，但不至于带动投资投机性行为。

　　购买第二套房商业贷款首付比例从六成提至七成，是去年11月底针对当时相对较热的市场出台的；短短10个月时间，一切已经不可同日而语，市场冷暖发生了巨大的变化，现在顺势而为下调首付比例很有必要。

　　二套房商业贷款首付七成的规定，目前只存在于北上广深等一线城市以及少数房价上涨过快的二线城市当中，就目前杭州的市况和房价地位而言，不再应该归属于这个行列。

　　二套房过高的首付比例，虽然有利于抑制部分投资投机性需求，但同时也误伤了很大一部分改善需求群体，合理的改善性需求与首套房一样，不应该受到政策歧视；在当下市场预期发生逆转，投资投机性的购买意愿已经大不如前的情况下，适当下调商业贷款首付比例可以说正逢其时。

　　总之，可以预见，未来的市场会在政策的变化下逐步企稳，但是相对供过于求的情况会继续存在。对于购房者来说，依然可以精挑细选，依然可以从容购房。

　　杭州房产业内点评“二套房全面解限”

　　激活市场活跃度明显

　　浙江工业大学房地产研究所所长、教授虞晓芬

　　杭州主城区140平方米以下房源也开放限购后，那些孩子要入学、老人想换电梯房等大量的合理的改善需求可以得到释放，一些外地购房者的需求也能得到满足。

　　在经历了一系列的政策利好好，对于后市，很难判断，不过激活市场活跃度是明显的。如果以今年上半年的情况作为基础坐标进行分析的话，只要整个大环境不发生巨变，那么下半年的市场行情，能够在比较长的时间里，维持目前较好的成交水平。

　　开发商方面尚不能盲目乐观

　　世邦魏理仕杭州分公司总经理 马英枢

　　全面放开限购虽然是政策面上的一个利好，但是我们还是不能盲目乐观，如果指望这一次的政策调整就迅速把下行的市场转为上行是不可能的。一方面限贷政策依旧存在，很大一部分客群的买房需求被贷款政策所限制；二是杭州楼市库存依旧高企，而这部分高库存并不全是由限购造成，很大程度上来源于土地的过度供应，而目前来讲，供过于求的市场下仅仅依靠刚需和首改客群并不能完全消化市场库存。因此开发商方面也不能盲目乐观，而是应当清醒认识到这个现实，同时抓住这一波政策利好积极营销，调整价格，争取快速出货。

　　开发商层面加快推盘的可能性很大

　　合创地产市场研究中心总监 许小芳

　　杭州在政策方面是走在全国前面的，之前走了一条折中的道路，但是部分放开没有达到预期效果，杭州政府要稳定价格，如果房价再跌，会影响土地出让、财政收入。

　　全面取消限购影响不大，但如果限贷松绑政策影响比较大，90平方米首套房是不受限购影响的，90-140平方米二套房首付从7成如果降到6成，效果会更明显。放开限购之后，可能会促成买房心理，会促进成交量上涨，不过对于去库存没有明显的促进作用。一个月前部分解限，线下转线上也较多。此次全面放开，可能会有新房源需求，受到政策影响，开发商层面加快推盘的可能性很大。

　　协同效应 促成修复性的成交行情

　　协安房产营销总监 胡军辉

　　上半年的杭州楼市呈现出普跌的状态，持续的政策放松，累积的利好消息，将促成市场后续的修复性成交行情。但是，从房价上来看，并不会表现出普涨的现象，一些降价过猛的楼盘可能会有价格上的修复，大部分楼盘短时间内应该维持价格促进去化，还有一些一直有价无市的楼盘还会有回到正常区间的调整现象。

　　限购松绑的政策利好，使购房者的信心得到恢复，限贷的政策的传闻若真，则会降低购房的门槛。两者的协同效应，才能对市场产生更积极的效果，在限贷上不做调整，仍然限制了一部分人的买房机会。