杭州楼市已踏入“金九”。

  在开发商以价换量的催动下，楼市成交量逐渐上行；冰封已久的宅地市场，也在本月初得以稍稍回温，又有两新面孔入杭。

  无论从供求量价等数据面出发，还是从政府释放取消限购的政策红利来说，8月所有的信号似乎都预示着杭州楼市将向好。

  然而，另一方面，在杭州楼市中，开发商们肉弱强食的态势却日趋严峻。

  楼市一半资金被少数房企独食

  据克而瑞数据显示，今年1-8月，杭州市累计销售商品住宅成交约609亿元。其中，销量排名前十五的开发商所获成交额为313亿元，占据市场总成交金额的51.44%。

  据统计，活跃在杭州市场上的开发商有270余家。在杭州，5%的开发商抢占了一半以上的市场份额；换言之，也就是说剩余95%的开发商分食了不足一半的市场份额。

  上述15家房企中，有土生土长的滨江、绿城、赞成、顺发等实力派，也有深耕杭州多年的万科、龙湖、世茂等品牌房企，更有新进入杭的旭辉、景瑞之辈。

  这15家寡头企业每月的市场成交额之和都占据了当月一半左右的市场份额。

  事实上，这种“寡头垄断”的趋势还在持续攀升中。最近四个月这15家开发商所吸纳的金额从45%逐步上升至55%，如下图所示。

数据来源：CRIC

  “市场集中度正在向少数开发商汇集。”为记者提供上述数据的克而瑞杭州机构研究经理谢刚如是说。

  随着这种市场集聚度的升高，即便有利好也只是被个别角色吞食，而不能惠及所有在杭房企。用谢刚的话来说，就是“大鱼吃小鱼的时代，小开发商再不作为，就只能等死了。”

  肉弱强食  区域竞争剑拔弩张

  去年土地市场的高烧演变到今日，已成为区域市场的高供应量和高度激烈的竞争态势。

  以记者近日走访的城北区域为例。桃源、丁桥二期虽隔一条沈半路隶属拱墅和江干不同行政区，但是桃源新区和丁桥二期板块的楼盘在位置上已互成竞争关系。势均力敌的楼面价下，各个新盘间剑拔弩张，有房企坚持以中规中矩的原始方式卖房，有房企开始寻找创新卖点，也有房企不断升级其标准化业务水平做到了极致……

  在某本土企业售楼处，作为一个全新的、首次面市的楼盘现场展示处却没有任何装饰点缀。售楼员蹩脚、吃力地向客户讲解着周边的配套、区域的规划利好，却羞于向客户展示其样板间。与记者同行的业内人士称其为“石器时代的营销”。

　　与上述楼盘一街之隔的另一纯新盘却背其道而行，将小区交付后的园林景观植入样板段和展示区；销售员的讲解也从社区服务的快递中转站、公共部分功能区(全冠移植“许愿树”、环形跑道、运动区、老年健身区)，业主农场等未来社区生活场景切入，从小环境给客户造了一个美好的梦。这种居住梦想的营造显然在客户认知上为楼盘做出了溢价空间。

  率先入驻丁桥二期的龙湖名景台则更是显示出强者的“霸道”。记者以购房者的名义刚出某楼盘售楼处，名景台的工作人员就伺机上前询问是否看房，在得到肯定答复后。该工作人员便盛情邀约去其售楼处，路上顺便捎上十来个关于龙湖物业的动人故事。

  在名景台售楼处，不得不再为龙湖的营销点个赞。置业顾问可以把隔壁竞争对手的客户资料、蓄客情况等各种内幕“翻个底朝天”；再顺手把他们的户型图全部打印出来给客户做对比。虽然园林景观已经被高仿无数次，但是龙湖的走在极致化的营销手段却难以被超越。上述同行业内人士称其为“区域标杆”当之无愧。

  如今，从金沙湖的滟澜山、到超山的香堤溪岸、到奥体的春江彼岸、到丁桥的名景台、再到滨江的春江郦城。龙湖在杭州已经走过了5个年头，虽然中途也不乏批评，但是5年时间里，龙湖已然以强者的姿态做到深耕杭州。据克而瑞数据显示，截止8月底龙湖在杭州销售额排名位居第四，仅次于绿城、万科和滨江。

  寡头垄断：外来企业脚跟难稳  本土房企受挤

  9月10日，拿下城东彭埠宅地的雨润集团总经理姚文洲在接受新浪乐居独家专访时表示，雨润要深耕杭州。回顾去年以来新入杭的30余家外来房企，几乎每家的入杭宣言都如出一撤：深耕杭州。

  深耕杭州需要持续拿地，需要有足够的流动资金支持、不断的销售回款。然而，并不是所有外来企业都能像标榜高周转的景瑞和旭辉一般，入杭第二年就强势挺进Top15。更多表现为平平淡淡，甚至寥寥草草。

  再以丁桥西板块某外来房企的新盘为例，蓄客已经多月，却迟迟未能进入销售环节。就记者现场调研观察，在大鳄环伺的环境下，该楼盘已陷入产品无亮点、营销欠激情、价格无市场的僵局之中。

  在部分外来企业在杭州水土不服的同时，也有很多本土房企被排挤出主城，不得不选择绕城外成为其无奈的新战场。

  不跟全国布局的房企以“资金实力+周转效力+风控能力”冲击着浙江本土房企生存空间，在拿地金额、溢价承受、区位选择上均优于本土企业。竞争中仅有少数浙江房企能够在市场抢食。

  实力上的限制，致使浙江本土房企在主城拿地受到挤压，只能选择价格相对低廉的绕城外区域，作为其生存空间。

浙江本土企业被挤压，绕城外成为其无奈的新战场（图片来源：CRIC杭州）

  在杭州，万科、绿城、滨江各自手握10余盘尽显三家独大之势；龙湖用铁腕营销打造出了多个区域标杆；德信、赞成、顺发等家门口坚守耕耘10余载，新面孔景瑞、旭辉等以高周转快速壮大……

  杭州楼市中5%的房企吞食了大半江山。而水土不服的外来企业、偏安一隅的本土房企，将何以果腹？