数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资77220亿元，同比名义增长12.4%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资增长11.1%，增速回落0.2个百分点。1-10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。10月份当月，商品房销售面积11362万平方米，同比下降1.6%，降幅比上月减缓8.7个百分点；商品房销售额7158亿元，同比下降0.7%，降幅比上月减缓8.2个百分点。10月份，房地产开发景气指数为94.76，比上月提高0.04点。

 

　　另外，今天的证券时报报道，数据显示，截至11月11日，“北上广深”四个一线城市今年的住宅土地成交额已高达2755亿元，超过2013年全年的2728.9亿元，创造了新的宅地收入纪录。业内人士预计，2014年全年一线城市住宅用地成交额将首次突破3000亿元。

 

　　自从9月30号央行和银监会限贷松绑，之后一些城市公积金松绑，10月份一些城市特别是一线城市的楼市成交量开始出现回升，那么，结合今天的数据，是否说明楼市这一轮的调整已经基本结束，楼市的复苏开始了呢？

 

　　经济之声特约评论员 、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此进行评论。

 

　　经济之声：对于今天看到的数据，结合10月份以来，一线城市楼市成交回升的现象，有观点认为，楼市已经开始复苏，也有点观认为得出这种结论为时尚早，因为整体的宏观经济情况仍不容乐观。对此，您的观点是怎样的？

 

　　杨红旭：首先，如果看市场信号，一线城市和少数二线开始复苏了，复苏的第一个指标就是成交量。我观察35个城市的成交量，从8月份开始复苏，9月份比8月份增了10%左右，10月份环比9月份增加了24%，24%这个增幅就很高了，因为它创了年内增幅和绝对值的月度新高，所以说量先开始复苏。

 

　　价格是有一定滞后性，所以说价格目前还没有复苏，大部分城市的价格还在跌，企业也不敢去提价。但是只要量开始复苏之后，持续几个月价格就会止跌，甚至部分城市会反弹。

 

　　今天的数据公布了全国的房地产数据，我们发现，很多的数据已经出现了止跌的信号，全国商品房销量同比跌幅是首次收窄，全国土地市场前九个月成交面积是一个负增长，现在已经成了一个正增长，包括全国的新开工面积的同比跌幅在进一步收窄，全国的房价跌幅也开始慢慢收窄，基本上达到一个平稳阶段。包括房企资金面也开始见底之后，往上走了一点，包括国房景气指数也开始是略有反弹。

 

　　所以看大城市的成交量，明显这两个月已经开始复苏了，看全国的数据，前10个月很多指标依然是很差，但是最差的时候，可能正在过去，所以这就是一个一线、二线先行开始复苏，而全国正在筑底，在明年的上半年应该能够走出底部。

 

　　经济之声：所以现在我们关键是要看这种成交量，它是在松绑之后一种的短期反弹，还是有可持续性？因为前面您也谈到了，价格是不是能出现回暖，也要看成交量的回暖，是不是有连续性？这方面您怎么判断？

 

　　杨红旭：我认为成交量应该会进入一个新的延续性。数据有时候会变化，但是关键是看逻辑。这次楼市降温，有两大环境跟2011年不一样。第一大环境，目前货币政策是中性偏宽松，2011年是持续加息，包括通胀很高。

 

　　第二个大环境，楼市政策面，2014年和2011年不同。今年政策开始分化，允许地方救市，到了930之后，中央部门也在救市了。而2011年调控持续收紧。

 

　　2014年大城市8、9、10三个月成交量是持续往上走，而2011年大城市成交数据，8、9、10是持续下台阶的。所以说无论是看数据还是看逻辑，我都认为未来半年，大城市将率先走出复苏，然后全国和其他一些城市会稍微滞后一点，估计在明年会完成探底。

 

　　经济之声：当然还有两方面的原因，不知道你是不把它讨论进去，一方面是前面丁建刚先生谈到一线城市，可能会存在新的去库存压力。另外一方面，还有可能出台一些政策影响，比如我身边一些朋友，如果在卖房，我问他为什么卖，他说他可能手里有几套房，担心未来会出台房产税，对他整个情况产生影响，有没有考虑两方面的因素？

 

　　杨红旭：首先就是库存量的大和小，第一看拿地速度，第二要看卖房速度。假如说卖房速度快于拿地的速度，库存没必要忧虑的，因为卖房卖的快，这样库存会降。今年虽然一线城市土地市场相对还不错，但是大部分城市市场只是温和，甚至是降温。所以明年新房供应量应该比今年稍微少一点，主要是因为今年大部分时间土地成交都是一个低迷的情况，所以我认为明年库存应该是一个见顶，慢慢往下走的过程。包括去化周期，去化周期比库存还要重要，据我们统计，去化周期应该是今年7月份见顶了，见顶之后往下走，就意味着整个市场的供大于求，向供求平衡进行转变。

 

　　经济之声：房产税未来的预期您有考虑吗？

 

　　杨红旭：房产税是一个中长期的税，现在正在立法，2016至2017年可能完成立法。在国外很多国家也有类似的房产持有税，但实践表明，单靠此税并不能成为抑制房价，或者导致房价泡沫破灭的重要工具。所以说，现在有一个预期要征税，人们有些担心。其实未来征税时，好多人是免征的，尤其是对于第一套房会设定免征面积。