什么叫REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)？简单说，它是房地产资产证券化的一种模式，另一种大家耳熟能详的模式就是MBS（住房抵押贷款证券）。两者运作形式不同，标的资产也不太一样。前者就是把某一批房产做成一个资产包，拆分卖给众多个人，其收益来源于房子的租金和房价的升值，租金和房价的升跌决定着REITs内在价值的高低。由于我国的信托相当于私募，那么REITs的发行暂时就不会象开放式基金或股票那样面向大众，而是信托那种，会有门槛。

 

　　国际上的REITs收益率一般在7%－12%，这个收益区间，也与目前我国信托的投资收益率相符。我国的REITs能不能做到这么高的收益，还要看。因为我国房地产税费太多，估计到时候，会有一些税费减免。大家想想，如果咱们推的这第一波REITs收益哪怕在最低那一档，也相当于目前的贷款利率，它目标的资产又是政府的保障房，且在一线城市，相当安全，所以说这是一道甜点。这么好吃的甜点，一般大众未必能吃得上，估计银行自己先分吃掉了。

 

　　不过大家也不必气馁，好吃的甜点咱们吃不到，也不光是这一道。以后会有机会，我会在文章中慢慢将这些写出来。回到REITs，它的意义不在于说你有一个高收益理财产品可望而不可及，而在于房地产资产证券化又回来了，对于稳定目前正在滑坡的整个房地产市场，是有很大正面意义的。可能你手中的房子价格能稳住，未来也与这个政策有关。

 

　　咱们国家的房地产证券化试点很早，2007年就有了。据报道，“2010年，央行将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院。国务院要求央行就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。当时由天津市发改委相关部门做主体的规划，天津天房集团主导了REITs的试点方案，天津信托责任有限公司作为方案的主要设计者之一参与其中，REITs的具体方案落实在滨海新区实行试点。”后来没有推广，实在是房地产的形势太强大了，再搞资产证券化等于是火上加油，只能歇着。

 

　　现在形势不一样了，全国多地房地产需要救市了，笔者在以前多篇文章中提到，房地产资产证券化将是房地产极端时刻，比如说崩盘，最先也是最后一道防线。有了这个利器，哪怕是你搁那儿不推出来，也会改变市场预期。比如，最近信贷资产证券化（房地产资产证券化是其中的一部分）已明确要推出来，你看整个市场对房地产唱空一下子少了很多，而一线城市的售销量直接就回暖，这就是管理预期的伟大作用。

 

　　我们来给个数据，刚出来的：

 

　　“上海易居房地产研究院12月1日发布的报告显示，11月包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆在内的10个典型城市土地出让金收入964亿元，环比增加71.9%。

 

　　在成交均价方面，10个典型城市土地成交均价为5341元/平方米，土地成交均价自8月份以来连续4个月保持上升趋势，达到2011年以来最高值。其中一线城市土地成交反弹明显。11月，一线城市成交均价为10269元/平方米，环比上升20%，同比上升32%。

 

　　中原地产市场研究部统计数据显示，北上广深四大一线城市的住宅土地成交全面创造历史纪录。截至11月末，北京、上海、广州、深圳四大一线城市住宅土地出让金达到3190.33亿，历史首次突破3000亿大关，全年将有望突破3500亿。从所有土地看，一线城市截至目前已经成交总土地金额高达4692.9亿，全年将突破2013年创造的5245亿的历史纪录。”

 

　　从目前的形势来看，由于良好的预期管理，我国房地产问题将不再是一个全局性的，而是一个结构性问题。这个局面越来越明显了。最近银行股暴涨，为什么？那也是机构看到了房地产形势用不着过度悲观，所谓的中国将像2008年美国那样的房地产崩盘情况完全是自己吓自己。

 

　　有关房地产资产证券化，值得大家持续关注，万一哪道甜点落自己手上呢，顺口就吃了，也是不错的。吃不到，没关系，总有自己可吃的，且等着！