“全世界都在等着看中国房地产泡沫的笑话”几年前就听到西方经济学家说这样的话。

 

　　直到2014年上半年，国际投行高盛仍然认为，中国房地产市场整体将进入2年的调整期，但不可能崩盘，原因是需求依然很充裕，而且政策空间很大。对于少部分二线城市和一些三四线城市，高盛认为存在结构性失衡。造成这种状况的原因是过快的房地产投资增速、过高的库存水平和需求不足(人口增长缓慢)。

 

　　按照世界通行的房价收入比来判断房价，大家都认为中国房价有泡沫。这泡沫若有足够大的弹性，任何投射到上面的影子就会变形。看透房价真是需要超常的眼力。

 

　　好顽固，谢国忠郎咸平一直对中国高房价不满

 

　　前摩根士丹利董事总经理谢国忠前段时间还惊爆“中国房价至少要跌三年”，尽管谢国忠自2004年以来预测房价屡屡失败，然而谢国忠仍然一直是中国房地产行业最坚定的看空者。

 

　　著名经济学家郎咸平更加危言耸听。他说，在中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产。而且是必然破产！无路可逃！这件事可能是发生在未来2-10年。你可以尽量去怀疑这个数字。但它必然发生，绝非危言耸听。 就如我预言中国国营企业职工必然失业一样，在当时来说没人信。但确实会发生。

 

　　尽管这二位经济学家的预测不是那么让人满意，但他们的坚持，至少保持了他们的独立人格，着实让人佩服几分！

 

　　判断中国经济走势，诺贝尔奖经济学家看法不一

 

　　1991年诺贝尔经济学奖得主罗纳德•哈里•科斯，从一开始就坚定的看好中国。他坚信，中国经济转型是“历史上最为伟大的经济改革计划”，中国经济总量在2020年代后期超过美国，是大概率事件。

 

　　2008年获诺贝尔经济学奖得主保罗•克鲁格曼就对中国表示巨大的担心。他担心，中国经济正在崩溃。 世界经济已经饱受欧洲金融危机之苦， 我们真的不需要一个新的危机发源地。

 

　　即使最优秀的学者，他们对中国经济和房价的判断也可能得出相反的结论。

 

　　让中国人惊奇的是，他们俩都不愿意触及中国的房价，因为房价不但是一个经济话题，也是社会和谐命题。

 

　　博弈中的中国房价

 

　　以往经济学家善用定量分析，用房价与国民收入比来判断房价走势。然而鉴于中国的独特国情，房价走势预估很难用完全市场经济的分析方法得出准确结论。如何正确预估中国房价走势？

 

　　研究房价走势，首先必须研究政治经济学，并在此基础上结合具体情况发挥。

 

　　预测短期内（一到两年）房价走势运用市场行为学较为合适，

 

　　预测中期（三到五年）房价走势应从经济学入手，

 

　　预测长期（五年以上）房价走势应从社会学入手，

 

　　当然必须在政治经济学的指导下，还应将社会学、经济学和行为学三者相结合，加以判断。

 

　　以深圳房地产市场为例，深圳湾片区房价曾在2007年前后出现过一次明显的波动，与经济学家们从宏观经济学视野出发得出的分析结果大相径庭，实际情况是，当时有一个香港炒房客收购了该片区的100多套房源，并利用“左手买入，右手卖出”抬高片区房价，最早按1.2万/平入手，第二年升至2万/平，通过集中控制房源抬高片区房价。之后，百仕达红树西岸以五万元每平方米率先冲高房价，该片区房价迅速上涨，如今破6万、7万/平已是太平常的了。

 

　　又如2010年时香蜜湖片区房价仅为3万、4万/平左右，当年一炒房客将该片区相当多的顶层复式纳入手中，之后该片区房价迅速攀升至6-7万/平方米，现已普遍达到8-10万/平方米。顶层复式房则奇货可居，价格离谱。

 

　　由此可见，短期内预测中国房价走势，仅依靠经济数据和GDP总量已无法准确推断，还需综合运用行为学的知识。

 

　　从中期房价的走势来看，市场经济学就要起到决定作用。平时对国民收入的统计与房价比是不能完全说明问题的。要从广义货币的总量才能反应国民收入和支出的实质。

 

　　根据吴晓波的观点，2003年中国广义货币（M2）是18.6万亿，到2012年时国家广义货币总量（M2）是94万亿，10年间广义货币总量增加了5倍，基本相当于北上广等主要城市在10年间商品房价格上涨的幅度，中国居民在过去的10年间买房、对不动产投资成为避险性投资的避风港，由于通货膨胀，使得买房变成了一种类货币形式的保值性投资。他相信，未来三年内，地产行业的持续发展，政府调控政策的成熟，老百姓投资理念的理性回归，都将让中国的房地产投资回归理性，房产投资的杠杆效应降低，让房产成为避险性的投资品。

 

　　根据这一结论，按2013年末中国广义货币余额110.65万亿元计算，2014年M2增量将在14万亿元上下（2014年6月末，广义货币M2余额为120.1万亿元），增速有望预定在13%左右，这意味着短期内中国整体房价肯定无法下跌。

 

　　假如2015年M2增量继续发生，而且幅度更大的话，房价可能还会往上走。相反的话，则房价会下跌。

 

　　从长线来看，中国房价走势与社会学密切相关。

 

　　第一随着人口增幅下降和老龄化的加速，人口红利将迅速结束；

 

　　第二目前中国实际人均住房占有率大大高于现有统计量（大量农村自建房、城镇小产权房未被纳入官方统计）。因此，人口结构和市场需求的变化决定未来中国房价走势需要重新被审视，前景不明朗。

 

　　第三现在都在提农村人口城市化，实际上，我们去内地很多小城市一看，已经很少有人愿意进城了，独生子女政策已经让我们没有人了，一个孩子在乡下过得好好的，干嘛要去城里买房过日子？

 

　　第四中国人的传统观念，都有喜欢置业的习惯，特别是现在的小孩很娇贵，结婚必须买房，否则，丈母娘坚决不答应。

 

　　第五中国的贫富差距问题突出。钱多的人就喜欢买房置业。当有钱人把钱投入资本市场，老百姓的收入相对均衡时，房价与国民收入比才能较为准确的评估其是否合理。

 

　　第六中国政府一方面要调控房价，另一方面为了稳定的需要，保就业，就要保持经济7-8%的增长，货币发行量就不会少。经济学中的广义货币M2也是一个值得探讨的话题，如果未来我国M2稳步增长，即使人口减少，房价可能也将上涨；如M2缓慢上升甚至萎缩，房价将加速下跌。

 

　　第七未来要全国推行的房产税一直是悬在高房价上的一把利剑。

 

　　不过就深圳而言，无论大势如何，深圳房价大跌的可能性几乎为零，未来10到20年内还将延续上行走势，只是上升幅度可能不如以往那么大。这主要归功于深圳人口的年轻化，大量80后、90后家庭将迎来新生儿，组建新家庭，这一现象从目前深圳学位极其紧张的情况便可窥得，尽管深圳市政府长期以来一直致力于解决学位短缺问题，每年仍有大量学龄儿童青少年找不到小学中学学位。

 

　　灵光闪现—要开放“思想市场”

 

　　“思想市场”与“商品市场”有显著的区别。在商品交换市场中，任何一个人都能向其他人出售商品。而在思想市场中，只有一小部分人能对其他一部分人产生影响，他们只占到总人口中的很小的一部分，但是却非常重要。中国缺乏这样的思想市场，不过未来会出现。我们能看到中国经济政策将会受益于观念讨论，并产生巨大的变化。

 

　　——罗纳德•哈里•科斯（Ronald H. Coase,1910年12月29日-2013年9月2日）新制度经济学的鼻祖，1991年诺贝尔经济学奖的获得者。

 

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　　世界各国的房价收入比