昨晚与一个上市房企的高管饭局海聊，谈到了当下众多房企对规模座次公开、露骨的追求，颇不以为然，并获得了一些企业家纬度的观察，互动出来大致有几个观点：

 

　　1、赖以比拼的合约销售额是一个意淫指标，这里有多少是实打实的权益销售额，多少是合作的水分，不要求审计，口径自己定，其实甘苦自知。因为，回款率不高的合约销售额不仅是耍流氓， 而且还会要了自己的命。很多房企为推高合约销售额，要么降低签约门槛，要么把货推给中介和渠道。

 

　　2、2014年楼市调整，只是2011年楼市调整的余波荡漾，甚至是2009年楼市调整的余震。过去几年，央行放水信贷，每年至少3万亿元入市，拯救对象是地方政府的债务，几年下来，地方政府的资产负债表改善了许多，现在成功把风险转移到了地产商的脑袋上。

 

　　3、资本市场都在找题材，寻找明星公司，然后一顿猛吹猛催，等把人家忽悠上去了，又把梯子给撤了，捧高踩低。

 

　　4、存货管理与债务管理是考验地产商的一道功课。明年3月各家房企的年报出来以后，大家可以看看，哪些房企的存货结构中，没有卖出的现房数量又高出了一大截。这个是很重要的指标，可以显示出高周转的风险。

 

　　5、市场大调整时，中国的地产商见过房价打折的，但是少有见过土地价格下跌打五折的局面。房价打7折还能活，地价打五折，你试一试。

 

　　6、以前市场好的时候，吹个口哨就有人来买房，开玩笑讲，大家的核心竞争力就是维持排队秩序。现在，完全不一样了。

 

　　7、地产商最重要的是，拥有战略选择的主动权，想快快的起来，想慢也可以慢下来，现在还谈什么高周转，一旦市场不支持，周转不灵，就被银行与资产管理公司追着。被枪顶住脑袋的感觉，是很不舒服的。

 

　　8、有些房企规模做的很大，扩张很快，就像一个流星，划过夜空，变成了礼花，灿烂是给别人看的，有啥意思呢？

 

　　9、慢下来是比快起来更难的能力。

 

　　这些话虽然是一家素来追求高利润发展大房企的辩护之词，但是，说的句句都相当在理。一勺君听到这些话的时候，脑子里就出现了两个事物：俄罗斯方块与自行车。

 

　　俄罗斯方块是一个经典消除游戏，大家应该都玩过，其基本原理是，尽可能把屏幕上掉下来的每一个方块进行彼此对接，系统自动会根据一定的算法与规则进行消除，一次性消除的方块多，得分就高，一次性消除的方块少，得分就少。游戏最终比拼的是，谁得分最高，且坚持的时间够长。

 

　　这个游戏一开始，大家做法都差不多，腾挪空间很大，尽可能地消除每一个方块。但是，过了一段时间，地板上挤压了好几层方块后，就出现了两个选择：

 

　　其一，每一把都尽可能地做到消除一些方块。由于下坠的方块是什么样子，自己控制不了，所以，追求安全空间，不让方块过多地累计，慢慢来。

 

　　其二，追求得分规模最大化，有时候会故意放弃一些“小屁胡”，主要意图是为了攥一个大的创造条件。假如，一直来不了那个理想中的方块，那么，空间就越来越小，累计起来的方块随时可能碰上坠落的方块，导致GAME OVER。但是，一旦在合适的时间恰好等待了理想方块，一下子就会局面大改观。

 

　　对房企而言，从天而降的方块如同存货，得分如同规模，因此，俄罗斯方块就是一个规模与存货的管理游戏。第一个做法，控制存货，慢慢累积规模；第二个做法，追求规模的爆发与最大化，因此，会对存货有更大的容忍度（也意味着最少的警惕）。

 

　　不能绝对地说哪一个做法更正确，但是，在当前的市道里，第二种玩法的俄罗斯游戏，显然将自己置于更凶残的生存环境里。为了达到1000亿元的合约销售额，在今年普遍去化率低于五成的局势下，要准备1600亿元甚至2000亿元的货值，那么，其存货规模与负债规模必然大幅度上升。

 

　　再来说说自行车。自行车说明的是另外一个道理。每个人都会有这样一个体会，自行车最容易倾倒的时刻，并不是车速很快的时候，而是车速非常慢的时候。路况允许的时候，车速20迈，很痛快，但是路况差一点的时候，必须减速，减速到一定程度，危险成几何级数增加。

 

　　房企上规模，多买几块地，用用财务杠杆（多贷款）与经营杠杆（压榨下承建商与供应商），基本上也就可以做到。但是，路况不可能一直很好，楼市基本面正在急剧风格切换，一个公司必须能够保证自己有能力提速，也必须保证速度降低下来时，风险不会迅速放大。能快能慢，能上能下，摆脱“自行车命运”是众多黑马公司的紧急课题。