央行住建部银监会昨日发布通知，将购买普通自住房的“二套房”首付比例下调至不低于40%，购买普通自住房公积金首付比例调整为20%，购买普通自住房的二套房公积金首付比例为30%，同时财政部国税总局宣布“营业税满五免征变为满二免征”。

 

　　那么问题来了，是买房子好，还是买房地产股好呢？

 

　　房贷新政超预期

 

　　中金公司认为，房贷新政措施、时点均超预期，将带动地产销售。

　

　　香港杜克资产管理有限公司投资总监杜先杰认为，央行这是一套组合拳，结合了宽松货币政策，以及加大投资刺激财政政策刺激的力度，对房地产发展起到正面作用。综合而言，对房地产投资市场是正面政策，尤其对刚需买家来说，房贷降低后，地产市场是稳中向上趋势，这也是中央的方向；即保重地产市场的稳定。

 

　　民生证券管清友认为，鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。

 

　　海通证券称，本次房贷新政如同“釜底添薪”，有望带动需求短期企稳回升，化解二三线城市地产高库存风险。

 

　　买房？券商一致称不如买股

 

　　民生证券管清友认为，本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。房地产产业链不会因此复苏。

 

　　管清友表示，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。

 

　　杜先杰认为，纯粹从收益率来看，目前投资地产股优于买房，因为资本市场往往先于实体市场。

 

　　中金公司称，当下是地产股最好的投资时间，2015年政策惊喜多于基本面，继续看多地产股表现，从估值看仍有20%的上涨空间。

 

　　瑞信证券就此分析称，房贷新政对A股和香港市场地产股短期料有提振作用，但不一定能持续；新政对地产市场成交的实际刺激作用有多大还很难说。

 

　　海通证券亦认为，人口结构转型背景下地产需求趋降是长期趋势，居民财富从地产向金融资产的转移不会变化，地产时代正在过去，金融资产为王的时代已经来临。

 

　　地产股将爆发

 

　　1、组合拳出手，措施、时点均超预期。政策放松预期更明确！

 

　　二套房首付比例下调，是继2008年上次放松，过往6年以来第一次放松改善性需求;同时营业税政策也回归到2008年。从措施上来看，继上周五住建部国土部实行“紧供给”调控之后，刺激需求政策随即出炉，体现了国家支持自住、合理改善性住房需求的决心，明确了政策放松大方向，但出台时点上超预期。

 

　　2、政策会有何实质效果？

 

　　专家估计，二套房首付政策将使得二套房购买者的购房能力回到2012年前，或将拉动销售额增加0%~5%；如果未来二套按揭利率调整到基准，相当于名义房价下降约5%，。根据测算，二套房信贷政策变化，a)将使得购房能力指标（非农人口户均储蓄额/平均房价下的首付金额）恢复到2012年以前的水平；b）如果伴随二套房按揭贷款额度打开（比如2015年按揭贷款新发放额度同比提升10%~15%），将拉动销售额上升约0~5%左右；c)如果同时伴随二套房利率逐步下降至基准，将相当于名义房价下降4.6%~6.1%。

 

　　而公积金首付比例下调将推动首次置业人群入场，拉动5%~10%的新增需求；如若伴随各地公积金贷款上限打开，效果将更加明显。截止2015年1月底，住房公积金提取额累计2.9万亿元，发放住房公积金个人住房贷款总额4.3万亿元，相当于按揭贷款总额的36%，一般而言，各城市使用公积金，使用商业贷款与一次性付款比例大约是2:5:3；而按照住建部前期规定，90平米以下户型贷款首付比例不低于20%，90平米以上户型首付比例不低于30%,估计此次公积金首付比例下调将影响使用公积金人群中约50%的需求（万科90平米以上户型占比约在50%左右），拉动5%~10%的新增需求释放，同时如果结合各地政府公积金贷款上限打开，效果将更为明显。

 

　　营业税减免将来影响市场交易中约20%的二手房屋，其有效房价预计将下降5%-6%。同时看到营业税减免政策，以一线城市为例，2010年-2012年间的四大城市新房交易合计1.08亿平米，二手房交易1.12亿平米，年均销售量新房、二手房均在3000-4000万平米左右，营业税减免政策将涵盖到2亿平米的住房，相当于年交易量的5-7倍，但如果假设受惠房屋中有10%左右能够形成供应，将相当于年交易量约20%的房屋，实质房价下降5%-6%。

 

　　3、A股地产投资逻辑:

 

　　最好的时间就是当下，经济/地产基本面均偏弱，政策放松概率高，不能轻易下车；继续看多地产股表现。2015年政策惊喜多于基本面，继续看好地产股，而且从估值角度看，2.0x P/B才是地产股估值天花板，还有20%的上行空间，地产龙头排序：万科/招商/保利，中小市值公司：首开股份/中南建设/中华企业。成长型房企建议关注中南建设、泰禾集团、阳光城、中天城投、迪康药业；地产资源+互联网金融重点关注新湖中宝和泛海控股，特别强调北京区域地产股+地产金融地产股的机会。