当“创业”遇上“房地产”会怎样？一个是在政策推动下的蓝海市场，一个是在市场发展中遇到低迷期的传统市场，两者会碰撞出怎样的火花？

 

　　也许，这已经不是一个问题，因为众多房地产巨头已经迫不及待地开始拥抱创业市场，并把创业市场看作是未来十年增长的新基石。这片市场到底有多大？能在多大程度上改变房地产的旧格局？行业融合会带来什么样的新问题？

 

　　“亲爱的，我们去创业吧/我带着你，你带着钱/物联网也好，可穿戴也罢/横穿大数据的风口/暴走云端。”这首创业歌今年在朋友圈被疯狂转发。

 

　　似乎在一夜之间，“大众创业、万众创新”，成为“新常态”下中国经济发展的新引擎。创客一族活跃于市场的风口浪尖，创客空间如雨后春笋般绽放。房地产企业成为推动创业的最主要力量，从创客空间到孵化器产业园，甚至支持自己员工创业，房企大佬投入了前所未有的热情来支持“创业”这个今年经济最热门的词汇。

 

　　在纷纷支持的同时，开发商也在发掘这个新的蓝海——创业市场。这一新市场，能否继人口红利之后，成为房地产未来十年增长的新基石？

 

 

　　今年2月，SOHO中国为年轻的互联网创业团队设计的“移动办公”产品SOHO3Q正式上线，仅仅3个月之后，位于北京的望京SOHO3Q即告满租。

 

　　根据SOHO中国2014年报，截至去年12月31日，望京SOHO塔3在3个月时间里只出租了68.9%的写字楼面积。据估算，3个月即实现满租的3Q产品，约是普通写字楼租赁收益的2倍。

 

　　创客兴起带来的房地产需求，能使房企利润迅速增长吗？除了办公产品，是否还会带动住宅、LOFT以及小型商铺的租赁及购买？

 

　　百世金谷总经理，也是work+的主创人之一刘文军在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这对租赁肯定有帮助，但对购买来说，目前效果还不是特别明显。创客的群体，大部分是刚毕业的大学生或者是在某个行业做过一段时间然后出来单干的人，这些群体大都是最原始企业阶段，不论从资金还是各种资源上，都比较匮乏。

 

　　刘文军说，在搭建创客空间的时候，大部分都是低租金、免租金服务平台，这个时间段不会对地产产品有促进作用。但创客一旦孵化成功了，对不管是住宅、商铺、LOFT等产品都会有需求。

 

　　刘文军表示，做创投空间就希望创客企业能够在这里孵化成功，孵化成功的企业大都有了一定资金，同时也需要扩大生产或者研发，这时对园区的厂房和住宅都会有相应需求，同时也会相应购置固定资产。

 

　　北京方迪经济发展研究院研究总监陈智国说，对于园区运营商来说，厂房以及楼宇住宅体，要注重创新创业的服务生态建设，做成孵化器并更注重创新创业的生活。打造娱乐休闲一体化才有可能吸引到创新创业的群体和企业进驻园区。

 

 

　　普通房地产开发商和园区运营商，哪一种会成为创业潮的最大受益者？

 

　　刘文军说，园区开发商和普通房产开发商都需要精细地研究产品需求，并配置不同的资源，资源占有的量越大，越能吸引创客。相比而言，园区开发商占有的优势在于对产业的了解，但是普通房产商资金优势更明显。

 

　　陈智国认为，原有的园区开发商之前可能只是建厂房，未来可能就会针对中小型的创新创业企业，进行生态化、开放化的产品设计。园区的创新，就有城市化这种特征，城市不是单一的居住，还要与创新功能相结合，呈现出高度开放融合的态势，让创新创业环境更加便捷、舒服、低成本。而现在很多房地产公司都在转型城市运营商，这样做会在业务定位、产品导向上和创新创业结合更紧一些。

 

　　住宅开发商要迎合创业者的需求，在原有的产品中又需要配套哪些资源？

 

　　刘文军认为，开发商转型做创客，要转换的是经营模式。创客是孵化池，孵化过程中企业所有生长环节都需要充足的服务。如果没有这些服务，那么创客就很难生存。

 

　　产品又需要怎样的设计，才能分享到创业潮红利？

 

　　刘文军说，创客空间和国外微办公联合办公的产品不一样，微办公联合办公是一个二房东，一栋楼租下来改造一下，然后租出去进行联合办公就行了。创客空间更类似于一个孵化器，要针对孵化的不同类型企业来制定产品。“很多创客的空间都是在过去的废旧厂里，因为它的适应性强，不管是科技类的还是生产研发类的，还因为过去的厂房高度够，而且承载力也大，所以它就更适合。”刘文军说，但是现在再开发的时候，就涉及成本核算，开发不同产品有不同核算，最需要的就是要市场定位设计精准。

 

　　例如：SOHO中国创客项目跟普通写字楼的对比

 

　　1、根据SOHO中国2014年报，截至去年12月31日，望京SOHO塔3（普通写字楼）在3个月时间里只出租了68.9%的写字楼面积。

 

　　2、今年2月，SOHO中国为年轻的互联网创业团队设计的“移动办公”产品SOHO3Q正式上线，仅仅3个月之后，位于北京的望京SOHO3Q即告满租。

 

　　3、据估算，3个月即实现满租的3Q产品，约是普通写字楼租赁收益的2倍。 

 

 

 

　　每经记者 区家彦 发自广州

 

　　房地产进入持续调整期，职业经理人出现离职潮，与以往在跳槽不同的是，包括毛大庆、蔡雪梅等明星职业经理人选择在房地产的新兴细分领域进行创业。

 

　　龙头房企万科于今年4月推出名为“小草计划”的员工创业计划，公司以投资入股的方式鼓励内部员工辞职创业，首期打算拿出3亿元进行支持。这也是继去年房企掀起合伙人浪潮后，房企在企业管理层面的又一次创新。

　

　　鼓励员工创业，能否成就地产人的新机遇，并为房企转型提供一条新路径？

 

 

　　今年3月，前万科高级副总裁毛大庆离开万科，他的新身份是优客工场的创始人，以及万科的外部合伙人。

 

　　自去年下半年起，包括肖莉、毛大庆、倪建达、蔡雪梅等明星职业经理人纷纷离职，引发了行业的高度关注。

 

　　克而瑞研究中心分析师陈开朝告诉《每日经济新闻》记者，与房地产黄金时代不同，2014年以来很多离职的高管，不再是进入另一家房企，而是直接进入另一个全新领域。最为典型的是毛大庆和蔡雪梅。

 

　　“过去房地产企业依靠市场增量便可以获得高速发展，但如今行业的天花板已经非常明显，职业经理人难以靠传统的开发模式创造更大的职业辉煌。”新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示。

 

　　在欧阳捷看来，随着移动互联网的快速普及，以及房地产细分市场高速发展，正在催生一个个金矿。比如说蔡雪梅的创业方向是地产定制领域的C2B平台，即基于需求导向的新生产和营销模式，如果其能颠覆传统房地产20%的市场份额，就是上亿级别的市场规模。

 

 

　　部分龙头房企尝试通过鼓励内部员工创业，以天使投资人的身份参与员工的创业项目，借此完善在房地产产业链的布局。

 

　　万科是首家公开支持内部员工创业的大型房企，其发布的“小草计划”，鼓励工龄超过2年的内部员工创业，但必须有益于万科生态系统，轻资产、技术类、服务类项目优先。万科将为创业员工提供数额不等的资金，作为项目入股，单项目万科出资额不超过3000万元，累计出资额不超过3亿元，还将提供合作方、专家等资源。

 

　　在欧阳捷看来，房企高管跳槽的潮流仍会持续，但这对于房企而言并非完全没有好处。“万科在朝着城市配套商的方向转型，但众所周知，配套是一件很精细化的工作，比如说装修、餐饮、教育等，大企业由于架构庞杂，很难有足够的精力去开拓这么细分的新市场。让员工去创业，然后以天使投资人的身份去投资，这样的做法能以更低的成本撬动更大的产业链。”

 

　　在毛大庆离职新闻发布会上，郁亮便透露万科将以财务投资者身份支持毛大庆的优客工场，优客工场也将在万科的台湖项目落地。前世茂集团副总裁蔡雪梅离职创业项目，也获得世茂集团副主席许世坛的投资与支持。

 

 

　　尽管鼓励内部员工创业的做法极具颠覆性，并在业内掀起波澜，但创业之路九死一生，无论是对于房企还是职业经理人而言，这注定了只能是少数人的游戏。“万科规模已经很大，它要寻求增长已经无法单纯地通过规模扩张，这决定了它拥有更强的改革欲望。”在欧阳捷看来，万科敢于鼓励员工创业有它的特殊性。“对于职业经理人而言，不要总幻想着自己是毛大庆，经验证明，创业的成功率只有5%。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉《每日经济新闻》记者，毛大庆不仅拥有极高的知名度、号召力，还拥有深厚的人脉关系和强悍的资源集聚能力，蔡雪梅在龙湖、世茂积攒的各类资源也非常人能及，他们甚至在创业之初还能获得老东家的投资。过去几年，从房企离职创业的案例中，成功者屈指可数。 

 

 

 

　　每经记者 白亚静 发自深圳

 

　　2014年开始，万科进入第4个10年，当成为销售收入2000亿规模的企业后，它又向着万亿市值企业进发，并为自己谋划了包括创业产业园等产业地产在内的三大业务板块。

 

　　在审视新老业务时，万科总裁郁亮希望用“发展”而不是“转型”这个字眼来形容。但不可否认的是，在新业务上，万科所面对的客户正在发生改变。

 

　　20年前，万科认为中国的白领正在快速增长，这一群体拥有巨大置业需求，于是他们抓住机遇，专注住宅，成为全球最大专业住宅开发商。

 

　　20年后，万科认为创客将成为中国未来经济增长的主要动力，于是他们适时推出创业产业园。这一切才刚刚开始，这一回他们将在创客服务上如何布局？

 

 

　　郁亮曾多次表示，目前万科的新业务正处于从0到1的过程，要找到可行的商业模式，若成功才可进入从1到10的阶段，即进行复制扩张，最后再进入稳定发展阶段。

 

　　未来3年，万科新业务的主要目标就是找到那些“1”。而在寻找的过程中，用郁亮的话来说，要“乱3年”。

 

　　产业地产是其寻找的方向之一。在2014年报中，万科管理层称，在产业地产方面，“创客文化兴起，中小、小微企业创业将成为中国未来经济增长的主要动力。”他们将在产业地产上，推进创业产业园等项目。

 

　　万科为创客已投入或即将投入的项目有前海企业公馆、广州万科云城、深圳万科云城等。

 

　　万科方面向《每日经济新闻》记者表示，这些项目均由万科的地方公司操盘，总部并不直接干预，有关产业地产以及创客产品的尝试正在地方公司广泛展开。

 

　　据前海企业公馆相关负责人介绍，尽管前海企业公馆本身建面有限，主要面向对象也并非创客，但作为万科实验意味极浓的项目，其内部也有部分类似于SOHO3Q的办公空间，这些小型办公室的租金灵活，另外还能享受前海政府方面提供的税收优惠等政策。前海企业公馆每月平均租金在250元/平方米左右。

 

 

　　广州万科云城的规模较大，总建面达60万平方米，万科在这里尝试的类型更为多元，将打造集创业、办公、居住等功能为一体的产业生态园。

 

　　据万科方面介绍，划拨给初级创客的是一栋四层楼。在这栋楼里，广州万科云城推出的最吸引人眼球的项目是机器人咖啡厅，以作为孵化器配套交流空间。针对孵化器，万科引进了微投网，在刚通行的股权众筹政策下，做投融资服务以及资源对接，还将办公面积整租给有创客经验的第三方，以此做资源整合。除此之外，还为创客准备了单身公寓等，未来将视情况配备万科食堂。

 

　　目前，深圳留仙洞的万科云城正在建设，总建面达到了133万平方米，划拨给办公的有77万平方米，预计也将包含创客产品，未来将打造成创新企业超级生态圈。

 

　　从上述案例不难看出，此前《每日经济新闻》报道指出，产业地产正在成为万科新宠，创业产业园是其快速发力的方向之一。有报道甚至称，“相比消费地产，万科更看好产业地产，公司首脑们认定未来20年最重要的客户是创客”。

 

　　但落地到具体项目上，目前，万科为创客提供的产品体量并不大，且多处于试验阶段。以更为典型的项目广州万科云城为例，该项目还包含万科的米公寓等住宅产品、像是一个大型商务综合体，除了创客空间之外，还在进行各种“万科X”产品的尝试，如万科里（物业）、万科驿（长租公寓）。

 

　　广州万科云城项目负责人向《每日经济新闻》记者表示，在做该项目时，大规模调整了负责团队的组织架构，将各个部门与项目相关的员工调出，整合成立壹团队，所以虽然是大型商务综合体项目，但是并不由广州万科商业部门直接负责，而是由这个壹团队跟进。

 

　　上述人士向记者否认该团队是事业合伙人制的一部分。不过，可以肯定的是，这一安排使得广州万科“创客空间”的操盘者们自己也像是创客，改变了传统部门流水线的工作方式。 

 

 

 

　　每经实习记者 王婷婷 发自成都

 

　　“大众创业，万众创新”风起云涌，处在转折路口的众多房企也多方寻求突围之道：有的立足主业深耕细作；有的联合抱团发展；有的转向创新创业……

 

　　在创业企业的传统聚集地，诸如张江高科等产业园区也正在加速转变运营模式，开始瞄准超额投资收益和长期红利，向产业运营和资产增值的方向转型升级。而传统中介机构，则纷纷构建自己的线上平台，转型O2O模式，给业界带来了革命性的影响。

 

　　在创业风潮下，国内创业企业数量去年达到了365万家，几乎每天诞生1万家初创企业。在创业企业的传统集中地，产业园区也正在面临运营模式的加速改变。《每日经济新闻》记者注意到，主攻产业园的产业地产企业，不少已经瞄准超额投资收益和长期红利，开始向产业运营和资产增值的方向转型升级，资本市场对此高调响应，加速了这轮转型。

 

　　业内人士提醒，产业园的服务和管理体系构建复杂，如何实施是关键，转型潮流终究需要大浪淘沙。

 

 

　　“我国的产业园发展模式，从低成本的工业园区开始，逐渐引入产业主导，形成市场、政府双轮驱动，再由内生动力和技术创新驱动，至今已开始形成以具备高势能优势的现代科技新城为核心的运营模式。”鼎韬咨询CEO齐海涛表示，这一过程中，不少产业地产企业开始从单纯的土地增值、物业租售，向产业运营和资产增值等方向拓展更多价值实现模式。

 

　　《每日经济新闻》记者注意到，作为“产业新城开发”这一常见模式的典型代表，华夏幸福（600340，SH）正迫切想在“园区运营+地产开发”的传统模式上，玩出更多新意。

 

　　5月4日，华夏幸福与太库科技达成协议。双方约定，将寻找全球领先的创新技术，利用华夏幸福全国超30个产业新城帮助科技成果商业化，华夏幸福则将从太库科技的孵化器运营管理中受益。

 

　　“华夏幸福意图打通从孵化、加速，到产业化、产业服务的价值链条。”中银国际分析师袁豪表示，在国家鼓励创新驱动、转型发展的大环境下，其希望探索创新发展的模式。

 

　　在转型上，张江高科（600895，SH）走得更快。近日，张江高科总经理葛培健就多次公开强调，“要成为科技投行，让产业地产和产业投资协同发展。”

 

　　在张江高科2014年年报中，房地产业务收入25.32亿元，占主营业务的86%，服务类业务则占比13.8%。“3年后，张江高科产业地产收入占比将从60%~70%降到50%，产业投资占比将升至50%。”葛培健表示。

 

　　成都高投集团旗下天府软件园方面也告诉记者，园区的创业企业规模一直在扩张，供不应求。预计随着入园企业增加，企业咨询、设施、注册、品宣、培训等孵化服务的业务规模将随之扩大。“在大众创业的潮流下，产业地产企业在业务规模等方面，短期未必会有很大扩张，但在经营模式上，尤其是在服务与科技投资方面会发生很大变化和提升。”上海陆宥投资CEO胡之骥表示。

 

 

　　《每日经济新闻》记者注意到，科技部网站最新统计数据显示，截至2015年3月，我国国家高新区总数已达129家。据投中研究院数据，2014年全国孵化器数量预估超过1500家。

 

　　目前，国内孵化器的主要载体依然是以高新技术区为主的产业园区，而随着创业企业的大幅增加，更多产业园区将承担创业服务的业务。其中巨大的资本收益，已对企业形成巨大的吸引力。

 

　　在资本市场上，园区开发概念股和创投概念股表现抢眼。万得数据显示，年初至今，高新发展涨幅为122%、苏州高新涨幅为135%、张江高科涨幅为139%。

 

　　对高新发展来说，调整业务和优化资金结构，是其当务之急。3月份，高新发展便借力高投集团通过定增方式，募资4.97亿元，实施业务整合，推动主营业务的转型升级。

 

　　在这期间，张江高科有更高的利润预期。记者注意到，张江高科投资收益已达到利润总额的75%，且持续提高。“目前，张江高科股权投资额约32.6亿元，假设创投业务权益增加值是投入额的6倍，张江高科的创投业务权益增加值将在195.62亿元，参股多家高新企业以及日趋完善的PE投资链条，使其投资收益增长潜力很大。”海通证券分析师涂力磊表示。

 

　　胡之骥直言，每个企业都有自己的经营理念和模式，但地产和金融结合是必然趋势，部分金融功能很强的企业，不排除将形成大型的投资集团。“园区开发企业市值普遍不高，未来告别地产，转型创投业务，既能发挥优势又能带动区域经济升级、创新发展。”光大证券也表示。

 

 

　　《每日经济新闻》记者注意到，目前，主要的园区开发企业虽然预期普遍向好，但实际盈利能力差距不小。

　

　　就2015年一季度业绩而言，季报显示，张江高科、南京高科净利润同比增幅分别在260.72%和446.97%，中关村、长春经开等园区开发企业净利润同比增幅也在20%以上。高新发展、苏州高新、电子城等企业净利润则同比下滑，市北高新跌幅甚至达700.6%。

 

　　南京高科正逐步退出房地产和市政业务，转入搭建孵化器架构，且多股权投资已进入收获期。张江高科已同时具备275万平方米产业地产、27万平方米孵化器、科创成功发布平台、产业集群、金融联动平台等系统型资源。华夏幸福产品线也已覆盖产业新城和创新中心……在这轮创新创业潮下，向资产增值的综合型运营模式转型较快的园区开发企业，盈利能力更加突出。

 

　　胡之骥指出，园区开发应该倾向小而专业的园区群，而且要更多依托虚拟园区，加强在企业社交、大数据等方面的构建。硬件之外，项目筛选、选拔、投资的能力，各类资源的整合、园区融资渠道的拓展等服务，才是企业的强硬支撑。“园区能否成功，一看服务，二看科技金融，同时还要培养一支专业且长期致力于行业的专业团队，现在业内很缺乏真正了解整合资源、孵化企业服务的人才。”