几天前大宁158亿双子地王落地后，刘小田第一时间向上海地产圈知名操盘手杨子江发出邀稿，希望其进行业内点评，由此出文，在此致谢！

 

 

　　2040年代的一天，一个叫“北上海”的孩子，找出自己的月光宝盒，上面还很光鲜。打开来许多故事，其中很热闹的一段，就在2014—2015年……

 

　　那几年大宁似乎很火，6月初又拍了一块地，3.8万的楼板价。周围一干人等在那里狂呼这个地王那个高价之类的，或者又拿北上海来说事的。实际看看，基本都属平淡空疏，了无新意。至于那些自媒喊叫体，那更是既不专业又不好玩。只是几个鼓噪而已。

 

　　从2014年初金茂的那块百亿地王，那个可以叫地王，4万多的楼板价，加上总价过百亿的土地款。一年之后金茂开盘，同时华发、华润联合体连着拿下两块相邻地块，楼板价也相近。好了，今后相当长一段时间内，这个就是大宁的底了。

 

　　24小时刚刚过去，回过来看看，这件事情其实并不新鲜，本来“太阳底下无新事”。3.8万的价格大可以又说是什么面粉贵之类，但是恰巧手边有一份2015年5月的上海一手楼盘成交统计，对照看看，有点意思：

 

 

　　大宁金茂府 当月网签37套 网签成交均价69265元

 

　　绿洲雅宾利 花园三期 47 套 63941元

 

　　农房熙藏 5套 65438元

 

　　大宁瑞仕花园 1套 65979元

 

　　象屿大宁悦府 50套 51664元

 

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　　再参照一个：

 

　　华侨城苏河湾 16套 92832元

 

　　其他关系远的暂不说了。这个统计，结合前面4月份的情况，再看看现在的市场人气、政策气候、经济和金融形势等等。可以说，大宁的顶在哪里？多少也能看到一些了。

 

　　4万多的楼面地价，是为基底。7万多的成交价，是为高线。尽管不能算是上限，但是至少未来几年内，无论是金茂府，还是华润、华发们，将围绕着海拔7-8万的这个高原的区间反复冲击，反复拉锯。当然，他们会非常辛苦。首先，碰到7万元这根线已经很不容易了。而且高原期的疲劳、停滞、反复、厌倦乃至各种暗战，后续都会接踵而来。不信，你去看看这几个月的区域成交价格，再对照具体的户型面积、成交结构看看，想想后面的供应和货量，相信有过高端盘操盘经验的同仁都懂的。

 

　　可以说，随着6月初的拍地落槌，接下来的几年大宁板块就是进入“高原期”了。高原期这个术语，源于体育运动竞技和教育练习方面，用在营销里也很形象。具体不妨可以请地产圈的几位著名的群众演员——地产跑男们来给大家脑补一下。

 

　　无论是其他同行，还是周围那些起哄架样子的自媒体口水们。你们自己掂量一下，以金茂、华润，以吴文俊兄他们这样能级的团队，这样的企业段位，这样的产品和资源投入。调动了多少火力，几乎倾半城之力于一战，在北京这里说起来叫做抡圆了猛干。表现如此尽力和高光，方能取得这样的战果，且已经倍感艰辛（这也是运动员在“高原期”的常见反应），何况尔等乎？

 

　　24小时前，华润华发的这一次追加冲击，在市场和楼市地理上的意义，超过了项目本身。姑且不要再去重复什么上海地王常态化这种陈词滥调，因为用表面情况来解释表面情况，是没有多少实际意义的，请动脑筋思考一下，用一点逻辑和方法。

 

　　首先，金茂府的出现，最现实的意义是在“大宁平原”上拉起了一个高点，而到了华润华发地块连续的成型，则是将基础地价进一步固化。同时更重要的在于把高点逐渐连线，并且往“大宁高原”方向冲击。从上海高端楼盘到高端板块（能形成板块才是真正决定性的表征）是需要相当的时间段的，“大宁高原”的真正成型，还要有5—10年以上的征途。

 

　　再者，鉴于这个地价情况，别再老说什么政府推高地价，面粉贵过面包的事情。上海的土地贵是正常的。即使在上个世纪，你们看看无论是租界还是华界，多少土地都是用成千上万两的白银，用大把大把沉甸甸的金条，用成堆的英镑、美钞才能换来的。类似一些老国企、地主型土豪企业低价获取土地资本的故事，几乎一去不复返了。

 

　　而现实面临的是在这种地价和房价关系下面，项目投入的加大，周期的延长，利润空间的进一步压缩。对此，投资方和周围对于操盘团队的压力应该有清醒的认识，要有长期性的考虑，要对一线团队有适度的宽容和理解。否则，光看周转速度和回报率，与一些低价盘、刚需盘、高周转盘相比，这些高原盘很有可能完败。然而，大家知道，若干年后，高原崛起，群峰耸立，这意义和贡献是其他低端楼盘、板块所无法比拟的。

 

　　当然，看到大宁高原，总不会忘记北上海的高端原点——河滨大楼，这栋80年历史的高层S型公寓经典，沙逊洋行的里程碑作品。虽然已经不是最高、最大，曾经的装饰装修也已铅华洗尽。但是其在北上海楼市的地位，犹如高原之上的神山——冈仁波齐。这是真正的地标、榜样和典范。在她的不远处，是华侨城—苏河湾，他们的表现也是好的，当然任务也很艰巨。但我们相信苏河湾、金茂府们的标杆意义和市场存在。

 

　　月光宝盒打开又合拢，北上海的孩子们看着。那些年，众人喧嚣，周遭繁华一如浮沫，然而只有这苏河湾畔、大宁高原，这些高耸敦实的楼宇们，多少年来，自有一种端庄平静，沉默如常，于万丈红尘间丝毫不为所动……

 

　　谨以此，献给那些在北上海高端豪宅市场努力的小伙伴们！