2015年过了一半，与“玩的就是心跳、刺激”的股市不同，楼市踏实上交了一份平均分给力的销售课程“期中考卷”。

 

　　半年度收官，年中销售排名尘埃落定，再接再厉为了有助于行业更好地把握下半年动向，东叔根据《东地产豪宅指数》研究统计做了考后总结，供各位奔赴下半年战场的房企考生参考：上海楼市项目销售50强现“三大效应”市场成交正发生的深层次变化

 

 

　　在行业集中度持续提升背景下，项目销售也呈现强者愈强的马太效应。

 

 

　　《东地产豪宅指数》研究中心数据显示，今年上半年项目销售冠军为大宁金茂府， 销售金额 24.7亿；亚军为保利西岸，销售金额 22.3亿；季军古北壹号，销售金额 21.8亿。前三甲总计销售金额为68.8亿元，占项目50强销售总金额为686亿元的10%。

 

　　值得注意的是，排进前50强的项目，7个项目成交额20亿以上，38个项目成交额在10-20亿之间，5个项目10亿以下。

 

 

　　上半年项目50强研究显示，地段仍是主导楼市成交的不二法则。项目50强榜单中，9个项目为内环内，15个项目在内中环， 12个项目位于中外环， 14个项目在外郊环。其中，较值得关注的是，15个内中环项目成交额达到235.6亿元，占50强销售总金额的34.3%。此外，前三强项目也同样产生于内中环区域。

 

 

 

 

　　《东地产豪宅指数》指数研究中心对50强项目所处区域进行了详细分析，结果显示。成交均价达到了56300元每平方米，创历史纪录。50强榜细分统计来看，中外环间成交49274元每平方米，内中环间成交均价为66678元每平方米，内环内成交均价为87095元每平方米。

 

 

　　榜单亦显示较有价值的一面，即单个项目对区域价值的推动远远超出市场预期。

 

 

　　今年上半年成交金额冠军大宁金茂府。该楼盘不仅领跑全市场，同时也是豪宅领域里的“三冠王”，今年上半年更是以24.7亿元成交额领跑上海市场。

 

　　在此前《东地产豪宅指数》样本楼盘监测中，市场主要成交集中于黄浦江滨江沿线，如陆家嘴的滨江以及黄浦、徐汇的滨江区域，购房者多为江景与传统地段买单。大宁金茂府的成交重构了上海豪宅版图，补全了上海中心城区北面高端住宅市场拼图，并引发土地市场对大宁区域的追捧，从而创造出非传统主流的热点成交区域。项目的示范效应也打破了传统区域价值评估的天花板，为白银时代深耕细作的开商，提供了有益启示。

 

 

　　高端住宅的狄德罗效显现出高端住宅的精益求精。

 

 

　　18世纪的法国哲学家狄德罗在朋友送他一件华贵的睡袍后，穿在家里，总觉得家具颜色不对，地毯的针脚也粗得吓人，于是为了与睡袍配套，旧的东西先后更新，终于跟上了睡袍的档次。经济学家将其称为“狄德罗效应”，又称“配套效应”。

 

　　值得关注的是，与前述两个效应相比，高端住宅的狄德罗效显现出高端住宅的精益求精，以及高净值人群对品质生活的细节关注。

 

　　此次项目50强榜单中，表现强劲的项目均有鲜明的主题以及相应彰显的细节，就以冠军大宁金茂为实例来说，大宁金茂府是近5年来，上海中环内唯一超20万方的住宅用地，早在上海豪宅板块进入中环时代，大宁板块就是将中环板块价值诠释顶峰的代表。68万方的浦西最大生态绿洲大宁灵石公园、15万方闸北公园左拥右抱，周末假期旅游再也不用淹没在“人海”，出门就是景点；6.42平方公里环上大国际影视园区，温哥华电影学院花落与此，这里将是上海未来的好莱坞；大宁商业圈，久光百货等国际商业旗舰汇聚，将大宁板块的商业价值进一步拔高；而且大宁金茂府对科技主题及数十项目科技运用，同步欧洲十二大科技系统。

 

　　当然了，榜单上的其他项目也同样引人注目，如亚军保利西岸基于徐汇滨江人文底蕴与项目景观打造的融合；再比如宝华紫薇花园打造出最美的上海车库……对细节的精工追求，体现着极致的“狄德罗效应”，也附合当前高端住宅购买人群的变化。

 

 

　　随着近年来以移动互联网为代表的新兴产业大发展，中小板、创业板，以及以移动互联网为代表的企业并购等市场造富过程中，一批财富新贵出现。由于新经济的造富效应，这些财富新贵年龄结构更为年轻，70后、80后已经成产豪宅市场的主力军。

 

　　另一方面，相较于传统的富裕人群。这部分人群，生活方式更国际化，因此对生活品质的追求更自我，住宅品质的追求更趋内在化。硬件设施之外，具有软件服务实力，生活品质更佳的豪宅在未来将赢得更大市场份额。

 

 

　　一如此前我们所指出，与以往刚性需求盘引领不同，当前市场50000元每平方米以上豪宅的成交，已经成为引领市场方向的重要力量。

 

　　这主要缘于市场成交结构的变化，同时也进一步印证我们提出的豪宅硬通货观点，我们认为这一概念有望在未来得到强化。衡量硬通货有三个核心标准：信用、价值、价格。

 

　　目前，豪宅市场提升空间巨大。2014年GDP的比重63.6万亿元，全国共6.45万位亿万富豪。以东地产TOP100豪宅样本以例，全国最新TOP100豪宅总的货值以现价来估仅在5200亿元左右，样本豪宅总量仅为20035套，对应比例上和国际相比仍具较大发展空间。因此，从各个角度看，豪宅比重均有提升空间，市场仍有更大发展前景。