“众筹”——一直被界定为游走于集资灰色领域的概念，而平安好房正力图用行动将这个概念“扶正”：借互联网的“风口”，打造专营房地产众筹的平台。

 

　　5月29日，平安好房与万科、绿地、万通等数十家房企共同发起并成立中国房地产众筹联盟。在活动现场，平安好房与碧桂园联合发布了国内首个房地产“开发”众筹项目——“碧桂园－平安众筹建房”，这个试验项目位于上海嘉定，是碧桂园在当地的第一个楼盘。同时，平安好房与大华基金共同宣布成立中国第一只地产众筹基金，规模达50亿元，为房地产众筹创新提供资金支持。

 

　　与之前远洋与京东众筹首付款等在营销阶段的众筹不同，此次平安好房与碧桂园所合作的是“众筹建房”，亦称作“众筹开发”，平安好房将与已经拿到地、进入开发阶段的开发商进行合作。开发商在“平安众筹”平台上发起项目，为楼盘建设融资，把需要的资金和对应的权益分割成很小的单位，以金融产品发售。普通的投资者将按规则持币购买若干份额。

 

　　“从去年7月到今年3月，房地产众筹，更多体现在营销阶段，是把众筹当作营销的概念来做，实则与团购没什么区别。而众筹开发则是从开发商拿地之后就开始参与其中，包括项目建设、交房、销售等全过程。这才是颠覆性的做法。”平安好房董事长兼CEO庄诺言简意赅地表明了平安好房所做的房地产众筹的不同之处。

 

　　可以投资“1平方米”

　

　　与营销阶段的众筹不同，“众筹开发”在开发商拿地及之后的开发阶段就可以在平台上开始众筹。4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，双方初步商定，众筹产品将于8月份正式上线。

 

　　平安好房与碧桂园确定，将“1平方米”作为单位投资标的在平台上众筹。投资者最少只要出“1平方米”的价钱——通常最多几万元，就可以对碧桂园项目进行投资。上线后，会标注每份（即每平方米）的众筹价格，以及众筹目标总额等信息，目前，一些具体细节双方还在讨论中。

 

　　作为金融产品，投资者最终买不买房，其实无所谓。当然，如有意购房，到开盘时，就可以用手中相应的份额（平米数）进行兑换。但在众筹上线之初，项目的户型、面积等信息并没有公开，所以投资者所购买的面积数只能自己预估。

 

　　直到达到众筹的目标总额，第一阶段的众筹即告结束。然后则进入第二阶段——在平台上进行流通和交易。庄诺透露，碧桂园嘉定项目预计在2017年上半年交房，在此之前，投资者都可以在平安好房的平台上进行交易和流通。

 

　　举例来说，如果投资者想买套一室一厅，可以先在第一阶段众筹时买“50平方米”金融产品。交房后，假设想购买的一室一厅最终定为53平方米，那么就可以在流通交易环节，在平台上再买“3平方米”，补齐面积。

 

　　庄诺表示，开发商在拿到销售许可证之前的两三个月是流通最为活跃的时期，那时户型和面积信息都已公开。当平米数凑齐成自己想买的户型之后，就可以转为产权，开始选房。

 

　　需要注意的是，两次购买的价格可能不同。之前已购的50平方米，可能是按照每平方米2万元的价格购买的；而后期补充购买的3平方米，则是按照届时交易平台上的市场价来购买，有可能高也有可能低。

 

　　“在市场正常的情况下，众筹的定价为开盘价格的8折左右。距离开盘时间越近，交易会越活跃，溢价空间就会越高。相应的，前期只买几平方米的’散户’，就可以把属于自己的这几平方米面积按最新市场价卖给购房者，从而获得溢价收益。”庄诺说道。

 

　　但庄诺也提醒道：“投资都是有风险的，如果在交易流通过程中，你的定价高于市场价太多就很有可能砸手里，这样的风险是要投资者自己承担的。”

 

　　首个“试验品”的成功与否将关系到以后是否能够复制到更多的项目中去。因此这个“模型”的设计十分重要，特别是其中的三大关键要素。

 

　　首先是产品结构。庄诺表示，短期内平安好房都会按照1平方米作为众筹单位，不会有更多的玩法。

 

　　但在产品结构设计上，需要解决的远非这么简单。在实际交易场景中，除了一少部分的 “土豪”之外，大部分参与房地产众筹的投资者所投资的份数不会太多、金额不会太高，且抱着“不为买房也能赚溢价”的心态，对于平台和项目来说，真正买房的人能有多少？如果没有真正买房人参与是否有意义？如果平台上没有真正的购房者，都想着博升值赚溢价，那自己手中的“份数”要怎么卖出去？卖不出去开发商是否会回购？如此大额的资金如何在平台上流通并支付？

 

　　对此，庄诺表示这些详细的规划不方便透露，双方的合作细节也在与碧桂园进行具体商定。到底是拿出整盘还是部分来参与众筹，具体众筹多少资金等问题，将在7月底正式公布。

 

　　其次是定价。目前，“众筹开发”的定价标准是成本价加开发商的管理费用。庄诺透露，碧桂园项目的众筹定价是销售价的8折，再加上碧桂园收取的6%-7%管理费。但进入流通交易环节时的价格则要取决于市场，会有一定幅度的涨跌。“但如果两年之后，该项目的房价低于当时的众筹价格，碧桂园承诺收回，对众筹者来说就多了一个保障。”庄诺称。

 

　　最后是平台。开发商不能自建自筹，所以需要有第三方进行资金监管，要有完整的风控体系来保障投资者的资金安全。

 

　　“首先我们要保证的就是投资者的本金不会被开发商骗走，如果出了问题，平台会先行赔付。众筹的资金也会先放到平台上，再按照事先与开发商谈好的条件，由平台转给开发商。我们也会和开发商签署‘反担保’条款，一旦开发商拿到钱之后出现卷款等违规行为，我们将有措施去制衡，保证资金安全。”庄诺称。但具体什么时候将资金转给开发商，需要什么条件等，庄诺并未透露。

 

　　所以，选择靠谱的开发商和项目就显得尤为重要。作为平台方，平安好房有专业团队对合作的开发商进行尽职调查。其中包括开发商的资质、信誉、有无土地开发许可证等相关证件，还要审查有无按时交房、有无违建、有无烂尾等不良记录，并且要保证合作的项目是真实存在的。“现在我们选择的都是全国50强的开发商，保险系数相对高一些。更关键的是，要考察这个项目与周边项目相比，有多大的竞争优势。”

 

　　众筹结束后，平安好房专门设立了筹后管理部来负责众筹资金的管理、众筹资金如何使用、项目进度等工作。并请第三方审计公司来审核成本及相关费用，将所有的信息都在平台上公示，面向所有投资者开放。

 

　　对于投资者来说，最重要的是保证资金安全。而对于开发商来说，则要保证众筹成功，获得足够的资金进行开发建设。

 

　　“为了保证众筹成功，且让投资者放心，我们有众筹基金作为保障。”庄诺提出了关键性的问题。

 

　　平安好房联合大华基金成立了中国第一只地产众筹基金，规模达50亿元，主要通过内部募集，同时开发商也有参与。据庄诺介绍，这笔基金有两大作用。

 

　　“一是用于领筹，比如现在有一个项目需要众筹10亿元，我们就可以用众筹基金领筹其中的4亿元，剩下的6亿元再向大众众筹。”。

 

　　另一个作用则是用于众筹不足时的补足资金。“假设一个项目在众筹截止日仍未筹足目标额度，众筹基金就发挥‘补齐’作用来完成众筹。”庄诺说。

 

　　平安好房首个众筹开发项目落地碧桂园，有“亲上亲”的意味。今年4月，平安集团向碧桂园投入62.95亿港元，持股9.9%，成为第二大股东。

 

　　作为开发商的碧桂园，能从“众筹开发”中获得大笔的资金支持，亦能减少营销成本，拓宽客户渠道。那么平安好房怎么盈利呢？

 

　　对此，庄诺表示，现阶段不管是碧桂园还是平安好房都不会把追逐利润作为最高追求，先做好碧桂园的样本是首要任务。“目前平台只向开发商收取一定的平台管理和操作成本，所有的成本支出都将在平台上公开，不会赚取额外的利润，将最大的利益让利给投资者。”未来双方会如何从众筹中获利，庄诺并未透露。

 

　　在传统的开发模式中，房价构成里的40%-50%是地价，10%-15%是借贷融资成本（万科在8%左右，50强以外的开发商则要高于15%），3%-5%是营销成本，5%-8%是管理成本，以及每平方米2000-3000元的建安成本。而通过众筹，可将借贷融资成本、营销成本和管理成本极大程度地降低，从而让房价在无形中下降18%-20%，原万通董事长冯仑甚至认为能够下降30%。

 

　　对于确有购房需求的投资者而言，参与房产众筹如同购买期货，等于提前锁定几年后的购房成本。如果后期房价持续上涨，无论是自住还是售出，都将获利。此外，由于平台实现全程透明，投资者能够看到资金的流动、用途等信息，甚至通过远程视频等技术，对整个施工过程进行监督。增强投资者的参与感，这无疑也颇具吸引力。

 

　　而对于开发商，众筹也是摆脱资金成本重负、“大象起舞”的好办法。这也是庄诺口中的“颠覆性”所在。

 

　　房地产是资本密集型行业，从拿地到开发建设，占用资金量都是以“亿”计算。在过去的黄金时代，这似乎也没太大问题。但现在，巨大的融资成本，成为所有房企的焦虑。如前文所述，目前开发商的融资成本已经占到总成本的10%-15%，连行业龙头万达、万科都纷纷提出要“轻资产”。众筹或许是“轻资产”的实现路径之一。

 

 

　　房子不好卖时，开发商绞尽脑汁，想的都是如何尽早锁定客源和降低蓄客成本。众筹则是在房子还没造的时候，潜在买家就已经来了，能省下的营销成本占到总成本的3%-5%。

 

　　而最让开发商有吃定心丸感觉的是，潜在买家们是有真金白银投进来的。

 

　　“如果一拿到地就能锁定客户，而且有现金流，是很好的资金解决方案。”中原地产研究部高级经理卢文曦在接受媒体采访时表示，在建设初期就有现金流进来，这对现在的许多房企来讲很重要。“开发商回款压力很大，连工程承包方都要看蓄客情况，一旦觉得资金情况不理想，他们甚至会直接停工。”

 

　　庄诺认为，通过众筹，开发商变成了与耐克、苹果一样的“壳公司”， 甚至连项目的基础建设都可以找专业公司来代建。开发商更多的是运营，把楼盘的质量做好、产品设计好。所有的成本端、生产端都成功外包，甚至可以轻松锁定利润。

 

　　“众筹可以让客户购买房屋产品时，感觉到节省了20%-30%。”这是冯仑在房地产众筹联盟成立大会上的原话。不过，“感觉”二字耐人寻味。按照庄诺的说法，即将付诸“众筹”的碧桂园嘉定项目，未来价格也将与周边项目持平。而且距离开盘越近，在平台上的交易价格越高。因此对于真正想买房的购房者，要想“节省”就只能早早买好相应的份额。

 

 

　　虽然好处多多，但占据“风口”的房地产众筹，并非完美先生，可见的风险亦如影随形。

 

　　首当其冲的质疑就是：“房产众筹”先交钱再建房的模式，不就是多年前被叫停的集资建房吗？

 

　　“当然不是。”对此庄诺给出了判断依据。“集资建房是以买房为目的，众筹开发则是以投资为目的。在房屋封顶、取得预售许可之前，第一阶段就是卖金融产品；房屋开始预售后的第二阶段，才是卖房。前后两个阶段是分隔独立的。可以只投资，不买房。”

 

　　同时，“1平方米”除了凸显互联网的草根参与精神之外，其实本质上也是为了区别于集资建房。法律规定，商品住宅在结构封顶前不得预售。如果投资时以“套”为单位，难免有“卖楼花”的嫌疑。庄诺还强调，平安好房只做金融产品平台，与开发商合作。“不做开发商的事情，不参与开发建设的投资，平台收益只来源于向开发商收取的平台管理费用。” 由此可见，房产众筹在很大程度上利用了房地产的投资属性。

 

　　而在北京、上海这样仍然实行限购政策的一线城市，众筹在一定程度上，是否有着变相绕开“限购”的功效，会否引发政策监管的风险呢？

 

　　对此，庄诺依旧以“两个阶段”来说明。“在众筹产品刚刚上市的第一阶段，开发商还没有拿到预售许可证，就像买理财产品，是和限购没有任何关系的。在拿到销售许可证之后才有转产权的可能，这时才涉及限购的问题。如果没有达到购房条件，也是没有办法获得产权的，众筹的部分只能当作理财产品。”

 

　　除了产权，更让人担心的还有价格。上海易居房产研究院研究总监严跃进指出，房产众筹项目到了产品销售环节，定价会有争议。“现在的做法等于是先成交，再定价，这可能会有扯皮现象的出现。”还有市场人士指出，目前三四线城市房地产的市场风险已经表现出来，小散户参与房地产投资，如果错判市场走势，可能就会产生损失，这与股市中小散户面对的风险并无二致。

 

　　“所以这就是平台要去做的，也是平台的价值所在。我之前已经说过，平台会选择大开发商的大项目来做，会对开发商进行尽职调查，保证开发商将资金用于项目开发运营，不会拿钱跑路。同时，也会对当地的房地产市场进行调研和评估。”庄诺说道。

 

　　但也正如庄诺所言，投资者自己也要承担市场风险，毕竟不能像理财产品那样承诺保本保息。要谨记“投资有风险，入市需谨慎”。

 

　　如果说面对质疑庄诺还显得底气十足，那么面临可能出现的法律风险，庄诺也承认这是“最麻烦的一件事”。

 

　　从股权众筹的概念来说，《公司法》规定的红线是，股东人数不得超过200人、个人投资金融资产不得超过300万。但平安好房的房产众筹并没有股东，也有房产作为标的，是一个金融产品，也就避开了“股权众筹”这一紧箍咒。尽管近期国家开始鼓励创新投贷联动、股权众筹等融资方式，但在相关细则明确前，平安好房并不打算提前越界。

 

　　尽管如此，庄诺依旧觉得没有“安全感”。“目前的法律没有支撑互联网金融P2P、众筹等）的细则，政策也比较宽松，很多东西都是游走在模糊地带。”庄诺笑称，“我们在创新的同时，还要避免去坐牢。”

 

　　“我们也希望政府能够迅速立法，很多大公司也都希望众筹能够合理合法步入正轨。”庄诺肃然说道，“所以我们成立了众筹联盟，一方面是让政府提高关注度，能够以行业的名义与政府进行交涉和谈判，并积极促成政府制定法律法规。另一方面则是保护参与众筹企业的利益，并互相监管，不去做违规违禁的事。”

 

　　房地产众筹真的来了，却又还很遥远。从“看好”到“做好”，还需经过时间、市场和法规的考验。