今年7、8月以来，中国经济出现了明显的两极分化的现象。

 

　　一方面是上半年炙热的股市出现了猛烈的下挫，原先的股市财富效应瞬间变成了亏损，大量社会投资资本正快速从股市中撤离，不再恋战；

 

　　另一方面是全国房地产市场在从上半年的季度低迷开始缓慢回升，正在走向短周期的复苏。

 

　　在目前股票市场极不稳定、风险极大的情况下，短期投资资金从股市回流楼市，已经成为了一种趋势。

 

　　在这样的情况下，中国房地产市场的宽松政策一再出现。其力度之大，政策组合之多，实在较为罕见。毕竟房地产开发投资仍是中国经济最重要的增长引擎，在金融市场熄火换挡的情况下，维持房地产市场的热度也是必然之举。

 

　　我们来盘点一下最近的政策和形势。

 

 

　　今日，住建部、财政部与央行联合发布通知，对拥有1套住房并已结清购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，公积金最低首付款比例降至20%。调整后公积金贷款购房首付款比例自2015年9月1日起执行。但北上广深例外。

 

　　此次公积金调整政策，目标非常清晰，即定向恢复今年持续低迷和库存高企的二三四线城市的改善型住房市场。

 

　　当然，对于多数二三四线城市来说，第二套房的改善型需求大部分已被满足。

 

　　在这样的局势下，值得关注的是以各地省会为代表的区域中心型城市市场。这类市场拥有持续不断人口流入，新进入这类城市的人口在满足了第一套房的需求后，第二套房的需求会逐步激发。

 

　　改善型住房的产品品质已经成为市场角逐的焦点。在区域配套条件完善、品质卓越的项目，将受到明显的政策刺激。

 

　　如今的楼市，已经成为聚焦在大城市的竞争游戏。优质配套用地的供给受限和市场的库存压力，导致必须要以产品力来搏命。

 

　　市场从资源竞争转向产品力竞争的模式切换，已经让高水准的产品研发团队变成了行业稀缺资源。

 

 

　　早于前几日，即8月26日，央行更是宣布了极为重要的宽松政策。央行宣布降息25 个基点，1年期贷款和存款基准利率将分别降至4.6%和.75%，同时下调金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点

 

　　毋庸置疑，这是一次释放流动性的极好机会，业内测算可以释放7000亿的流动性。

 

　　根据中金公司的测算，此次降息25个基点，相当于20~30 年按揭贷款的总还款额下降2.0~2.8%。以30%首付比例测算，相当于有效房价下降1.6~2.2%。而累计去年11 月以来5 次降息，效果相当于房价下降9.2~11.8%。

 

 

　　之所以出现上述两大方面的大力度的金融刺激政策，主要还是来自于6、7月份的房地产成交和投资数据的持续低迷。

 

　　7月新开工依旧偏缓，累计新开工降幅继续扩大1个百分点至16.8%，单月同比下降21.3%（6月下降15.0%），拖累7 月单月投资增速至2.9%（6月单月：3.4%），显示出开发商在高库存下依然对拿地再投资保持谨慎态度。

 

　　中金公司报告认为房地产投资数据还需一个季度左右时间恢复到正常状态，预计4 季度房地产单月投资同比增速有望回到10%的增长区间。

 

 

　　与楼市新开工面积数据低迷保持一致的是中国实体经济数据的惨淡。在当前的上市公司中报季，多数主要上市公司盈利都出现下滑。

 

　　同时反应实体经济热度的PMI（中国采购经理人指数）只为50%，位于枯荣的临界点上。而最新8月财新PMI初值为47.7，创77个月以来的新低。

 

　　同期，资本退潮后的实际的上市经营业绩，也告诉我们新金融梦短期来看只是皇帝的新装。中小板和创业板上市公司业绩的低于预期和股票估值的大幅坠落，预示我们中国正在新旧经济切换的痛苦的窗口期。而股市的大幅调整和极其不稳定，又为新三板、风险投资和创业投资等金融市场的发展带来了极大的不确定性。

 

　　中国新金融市场的建立还在雏形阶段，面临诸多监管、制度等方面的掣肘。资本市场的不稳定表现，给大量的创业投资和风险资本带来了迷茫。

 

　　因此，经济增长还得从新旧经济中寻找到平衡的动力。

 

 

　　除此之外，国际金融市场的变局也成为影响房地产市场的一大要素。最近人民币汇率出现出乎意料的大幅贬值。这种情况下，人民币贬值会导致人民币计价的资产出现贬值，从而引发国际资本的退出，从而使整个内地房地产市场承压。

 

　　好在中国房地产市场一直处于外商限制投资范围，不同于日本、台湾、香港等岛屿型经济体，房地产利用外资的比例一直不到总资金额的3%，贬值对整体内地市场的复苏影响不大，无需关注动荡的国际资本市场。

　

 

　　经过从2014年下半年以来的、接近一年的难熬的去库存周期，今年2、3季度以来楼市的复苏开始逐步回稳。虽然整体来看，全国除去一线城市，大多数城市还处于去库存状态，但从短周期来看，市场已经从底部开始出现明确的反弹迹象。

 

　　中国楼市又一次进入关键的9、10月，金融政策的放开和刺激、流动性的充裕和资金成本的下调以及股市的低迷带来投资资本的大撤退，都为中国楼市进入到近一年多来的难得的窗口期储备了良好的条件。

 

　　当下对于每一个计划完成指标的企业来说，当前最紧要的任务是：尽快抓紧制定9、10月的促销计划，理清产品，盘算好推盘的货量，在2、3个月之内打一场漂亮的狙击战，实现业绩的逆转，为来年准备好充沛的余粮和迎来转型升级的时间和空间，这已经迫在眉睫了。

 

　　懒洋洋的夏季过后，在这风调雨顺的收获的季节里，我们都应进入战备状态。