2004年万科制订的千亿战略，对于其它企业借鉴的意义并不大，因为不同的企业自身条件不同，需要的战略也不同。但是万科制订战略的方法，很值得学习。

 

　　在中国，很多公司的决策都有随意性，有时候就是靠老板一时的感觉，逻辑性、科学性不够。但是万科的重要决策都有扎实的调查研究，因此更加科学、理性。在制定《未来10年战略规划》时，万科内部的战略规划小组走访了100多家跨国公司、同行，以及政府、消费者等等。这样扎实的准备工作，让万科的决策有非常丰富事实依据，因此成功的可能性也大大提高了。

 

 

　　不夸张地说，万科做千亿战略，利用了中国最牛、最专业的大脑。除了姜汝祥博士从规律的角度研究美国房地产市场和企业之外，万科还借助专业资源，从宏观的角度把握中国未来房地产的发展走势。

 

　　首先是对中国未来10年土地需求的分析。万科委托国土部下属的研究所做研究，对于中国的土地资源状况及规划、土地政策趋势、土地价格成本及变化以及各个区域土地价格情况，进行了非常系统的研究。在这项研究中，万科已经将未来10年各进驻城市的地价做了精准预测。

 

　　其次是对未来主流城市住宅市场需求量进行分析。万科专注做住宅开发，所以研究一、二线城市住宅市场需求量变化，对万科尤其重要。这不仅对万科的客户细分、战略并购等方面有参考价值，也是万科区域扩张的最要理论依据。

 

　　在这项研究中，万科还做出了未来10年中国社会人口结构和家庭结构的变化趋势预测：在未来的10年里，中国家庭将会出现小型化趋势，城市家庭平均每户人口组成将从3.53人每户降低到3.25人每户，这将带来城市家庭数的增加，将会新增一大批两人以下的小家庭。万科预测，10年后10%左右的家庭将由1个人组成，20%左右的家庭将由2个人组成。随着整个社会的老龄化趋势，占据全部人口1/3的老年人中，45%左右的老人将选择独自居住，他们将占据这类两人以下小家庭的一大部分，而52%的老人将选择和子女一起居住。

 

　　在这一大堆数据的罗列中，万科关心的核心问题是：10年后的中国人想住什么样的房子？下一个更加迫近的问题于是呼之欲出：10年后的万科要成为什么样子、才能够造出那时的中国人需要的房子？

 

　　第三是对决定房地产走势的关键因素进行分析。决定房价的主要因素来至于3个方面，一是土地供应，二是政策制度，三是贸易顺差（逆差）。其中土地供应和政策制度对房价的影响是短期的，而贸易顺差对其的影响则更显得长久而明显。了解贸易顺差对房价走势影响的研究，这对于万科预测未来房地产行情走势来说，有着很好的指导意义。

 

　　这些系统的研究，不仅有效地预测未来市场的走势，支撑万科的投资策略，更能帮助万科规避各种风险。2008年，由于宏观调控，楼市萧条、一片风声鹤唳。王石认为楼市即将发生转折的“拐点论”，引起巨大争议，甚至是同行的谩骂，万科降价也一度招致同行的贬斥。但是事后判断，万科的判断和决策是最科学的，也是最让行业服气的。

 

　　对于美国房地产市场的研究，也让万科的视角变得更加恢弘、有穿透力。美国房地产市场历经两百多年的发展，已经形成了完善的市场体系、法律体系、调控体系。中国房地产市场发生的故事，早已在美国上演过。因此，研究美国房地产对中国房地产企业的发展有较大的启发意义。不仅如此，美国诸多优秀的房地产企业在经营管理方面，与国内的大型房地产开发商也有着极其明显的优势。这些研究成果，最终帮助万科确立了发展模式和路径。

 

　　当很多公司热衷于谈产品和项目时，万科谈论的是规律。从某种程度上说，万科的成功是因为找到了房地产发展的内在规律，是规律造就了万科。

 

 

　　2005年，一场严厉的宏观调控来临，大多数房企的预期非常悲观。但万科的判断却相当乐观，在2005年的年报中，万科表示，中国的城市化进程才刚刚开始，大可不必悲观。后来事实证明，万科的判断是正确的。

 

　　也就是在这样的熊市里，万科技压群雄，并且第一次和其它竞争者拉开了距离。

 

　　2004年，万科在规模上还不是国内房企老大。排在前面的有合生创展、顺驰、绿地，这三家公司2004年销售额均突破百亿，而万科在当年的年销售额仅为83亿。

 

　　2005年，对于很多房地产企业而言，都是转折之年。遭遇严厉的宏观调控，大多数房企都遭受重创，顺驰、绿地等房企的销售额比2004年下降，退出了百亿俱乐部。而万科在2005年突破百亿，实现销售金额139.5亿元，同比增长52.3%。

 

　　从2005年开始，万科连续4年保持着高增长的势头，2006年销售金额212.3亿元，同比增长52.2%；2007年销售金额523.6亿元，同比增长146.6%。但也有很多公司从2005年之后开始逐步萎缩，乃至退出舞台。