国内商办物业的交易规模决定了其一直是个小众市场。即使是国内两大超一线城市，北京和上海，从过往十年来看，单个城市的交易额一直保持在400亿元上下浮动，只见过行情不好往下走，但400亿似乎一直是个交易量的天花板，不论外部环境如何，鲜见有突破的时候。相比传统概念的住宅市场，高冷孤傲。

 

 

　　1、商办物业是客户吃饱了撑着才会出现的需求：纵览商办十多年来的主力玩家，无外乎国家队、土豪、上市公司和高净值客户，这四拨人在过往岁月中交替出现，尽管出身不同，但发生交易需求时，都源自同一个出发点：钱多，并且无处安放。这种吃饱了撑着的特征，决定了这个细分市场的交易门槛一直居高不下。

 

　　2、商办的流动性一直不好：因为交易受众窄、购买门槛高，有人比喻商办物业是头大象，相对其他资产显得特别笨重。用当下流行的话来说，一点儿都不性感。

 

　　我觉得可能还有一个原因，就是商办物业租售比相对住宅要好，一直承载着对冲避险的需求，所以一旦经营性现金流（出租产生的租金）稳定下来，就鲜有再向市场流通获利的诉求，即使流通，也可能借助金融手段而非资产买卖。

 

　　而在现金流周期上，一个办公楼/商铺的租约，往往3-5年才更替一轮，这又强化了这个品种非常低的流通率。

 

　　上述原因的合力，构成了商办物业市场超低的换手率。

 

 

　　相当长时间里，我们把商办定义为“具有金融属性的不动产”，理由是在一个城市里，它的交易双方都不太受制于地域限制，无论是在北京CBD还是上海静安，只要资产的基本面OK（租售比），都会有买家洽谈；而买家，在地域上则是全国性的，这种“脱媒”的特征把商办市场和传统住宅区分隔开来，形成了独立的小行情和小气候。即使是08年金融危机，也是住宅日子艰难，商办反而因为稳健，凭借其对冲属性，在那个年度一片繁荣。

　

　　在最近几年，伴随着金融产品供应的愈加丰富，上述的立场遇到了挑战。尤其是2014年-2015年，先是流动性全面萎缩，然后央妈注水，接着股市暴涨暴跌和住宅市场火爆。常年来以稳健著称的商办市场，就像一叶扁舟，跟随着震荡起来，这是过往十年从来没遇到的景象。

 

　　这给我们带来一个困扰：如果商办是房地产的一部分，那早就应该跟随住宅市场恢复繁荣了啊，怎么实际表现那么含蓄呢？

 

 

　　从股权/债权的分类看，商办是股权投资类的产品；

 

　　从期限上看，以产权年限角度是超长期限；

　

　　从杠杆上看，是可动用1:1配资的投资品种；

 

　　从收益来看，是分红（租金）+转让（再销售或再抵押）。

 

　　以这些角度去和所有的投资产品做对标，则会把原来那句话调整一下：

 

　　商办是具有不动产属性的权益类金融产品。

 

　　这样我们才能理解，不同的投资产品，在客户心里，会通过“风险-收益-期限”这三个维度进行重新定价。由于对长期局势看不清，客户的风险偏好在下降，表现出来就是减少期限长的产品配置，商办市场的“下手重”、“期限长”就会变成缺点，在前两年表现低迷也就再正常不过。商办虽脱胎于房地产，但因为投资需求占主导，在属性上更偏重于权益类的金融产品。

 

　　只有这样，我们才会明白，未来商办销售服务的标准配置必须包含金融工具的使用，在期限和本金支付两个方面下功夫。

 

　　也只有这样，我们才会挖掘出一条客户价值线路：借助商办物业的销售服务，协助客户打理家庭/企业的资产负债表。

 

　　反过来想，如果把商办就看成一款权益类产品，地球上最保守的银行也会给其作并购配资（按揭），在股权投资这个大家庭里，应该占据什么位置呢？