合富辉煌等专业市场研究机构对东莞楼市的商品房成交监测数据显示，自去年10月始，东莞房价开始步入“8”字头轨道，至今年5月，东莞整体房价已连续8个月稳居8000元/平方米之上，其上涨幅度已经“赶超”东莞市今年房价调控目标的警戒线。

 

记者日前联合搜房网对462名东莞购房者进行了调查，结果显示，目前有50%的购房者认为东莞整体房价虚高，无法接受8000元/平方米以上的房价；另有四成购房者认为在广深楼市“限购”背景下，开发商大量引入广深投资客入莞购房，直接推高了东莞的房价水平。

 

市场调查：推高房价三大诱因

 

诱因一：

 

广深投资客大举入莞拉升整体房价

 

自去年10月起，东莞房价犹如吃了“兴奋剂”，商品房整体售价从6000~7000元/平方米水平直接突破8000元/平方米大关，自此以后连续8个月东莞房价一直稳定在“8”字头。而东莞房价飙至“8”字头历史高位的时间点，正好是广深两地楼市先后宣布限购之后。

 

广深两市限购对东莞楼市造成的影响有多大？东莞32镇区近大半年的商品房成交数据显示，临深镇区市场中的凤岗、塘厦两镇楼市项目中，深圳客的购房比例平均高达20%~30%，部分项目深圳客的购房比例高达九成。近几个月临近广州的水乡片区楼盘成交量大增，部分楼盘项目中，广州客签约购房的比例也在不断上升。合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺表示，在广深限购大背景下，广深客进入东莞投资置业对拉升东莞房价起到重要作用，东莞楼盘中至少有5%~10%的成交量来自广深市场。

 

记者从市场了解到，目前广深客入莞购房的比例还在不断扩大。事实证明，有深圳客买单的楼盘定价高，成交快，通过二三级市场联动拉大批的广深客入莞购房对楼盘成交起到很大作用，令越来越多的开发商热衷于把主要的营销精力转向外围客户市场。部分来自深圳的大品牌开发商利用自己的品牌影响力和庞大的客户资源网络，将大量深圳客拉到东莞买房，这类主要针对深圳市场的项目，定价的标准不是依据本土客户群的心理承受力，而是深圳客户的心理承受力，普遍定价都高出本土市场实际定价的20%~30%，助长东莞房价一路飙升。

 

诱因二：

 

豪宅数量多成交占比大促房价居高不下

 

在东莞房价始终徘徊于8000元/平方米的过程中，东莞楼市成交出现一个较明显的特点：就是别墅、豪宅成交比重不断攀升，豪宅项目不断上市，拉动房价攀升使东莞房价多月呈现结构性上涨。

 

李兴旺表示，在过去数个月以来，像光大、万科、中信等这些在市场具有较强号召力的品牌开发商所推售的产品都主打豪宅，项目成交量较多，直接带动了房价的整体上涨。尤其是万科，今年在莞推售的豪宅项目成交理想，对带动区域房价起到重要作用。“万科在塘厦、松山湖、虎门的几个别墅豪宅项目连续多月都卖得很好，售价也是区域标杆，这肯定会拉动整体区域房价上涨。”

 

东莞中原策略研究中心总监车德锐认为 ，在市场通胀压力及一线城市限购的背景之下，投资资金从一线城市流入二、三线城市已经是大势所趋，很多外地投资客对于性价比较高的东莞豪宅极为青睐，直接导致了别墅豪宅在这段时间热销，成交量、成交占比与2009年相比，确实有很大提升。

 

诱因三：

 

高赠送、精装房增多

 

间接拉动房价

 

记者调查发现，目前东莞市场上大量充斥着高赠送率的房子，开发商以赠送面积作为卖点，拉动售价及成交已然蔚然成风。

 

一般而言，高赠送率是最容易令买家动心的绝佳伎俩，虽然赠送空间不计入房产证，但使用空间若能达到100%甚至高于100%，买家一般都难以抗拒这种诱惑。但所谓的赠送面积绝不会白送，开发商普遍都会把赠送空间计入房价，导致售价不断走高。

 

另一方面，带精装发售的洋房产品在东莞市场上也有逐渐增多的趋势。自2007年开始，东莞万科其属下洋房项目中大力推行精装产品，虽然对市场的带动有限，但依然取得不俗战绩。目前像光大、金地等品牌开发商也开始在其部分新品项目中尝试推行精装房。

 

市场出现越来越多的精装房，最直接的作用是项目定价随之走高，因为精装费用必须要打入房价，像万科在售的许多洋房项目中，精装房的售价普遍比毛坯房高出1000~1500元/平方米，对拉动项目售价有直接作用。

 

车德锐认为 ，东莞楼市充斥着各种各样带赠送、精装的住宅产品，确实对项目定价、售价起到一定的影响作用。但支撑房价高企的更主要的原因是在市场通胀之下，时下各种物资成本、开发成本都在上涨，房企很难将房价降下来。

 

调查结果一览

 

半数购房者：

 

东莞整体房价虚高

 

调查显示，在推高东莞房价的各种市场因素中，有四成购房者认为东莞房价居高不下的首要诱因是由于在一线城市限购的背景下，开发商引入大量广深投资客，引领了东莞房价的一路飙升。

 

令房价高企的第二大诱因则是由于在通货膨胀等市场因素的诱导下，投资资金集中进入房地产市场，令房价居高不下。另有16%的购房者认为，豪宅多、成交比例大及高赠送带精装的洋房定价高等因素，间接推动了房价的不断走高。

 

　是否喜欢精装房？

 

四成购房者表示接受

 

虽然精装房在市场推行过程中存在各种问题，遇到重重阻力，但相关调查显示，与几年前相比，购房者对精装房的接受度明显提高，有四成购房者表示喜欢精装房，理由是“因为装修实在太麻烦，买带装修的房子省心省力”。

 

但也有近六成的购房者反对购买精装房，理由是“开发商装修价报得太高了，房子还是自己装修比较省钱放心”以及“担心开发商批量装修的房子质量不过关、货不对板”。

 

近期推高东莞房价的主要诱因是什么？

 

四成购房者认为广深投资客入莞拉升了房价

 

对于目前楼市中充斥着大量异地投资客的现象，多数购房者表示忧虑。

 

四成购房者认为广深投资客大量入莞，拉升了房价。购房者认为，市场投资客过多会炒高地区房价，让越来越多购房者买不起房，开发商面对的主要客户群应立足本地市场而不是异地投资者，现在的开发商大量引入投资客购房是一种短视行为，对东莞楼市发展很不利。

 

另有三成的购房者表示，目前在通胀的大背景下，投资资金集中进入房地产市场，也令房价居高不下。

 

东莞目前整体房价水平是否合理？

 

半数购房者认为东莞整体房价虚高

 

对于东莞房价连续8个月突破“8字头”高位，有半数购房者觉得难以接受，房价水平存在虚高。

 

家住市区的年轻白领王义表示，现在在市区要买一套总价70万元以下、100平方米的普通住宅非常困难：“城区的新推洋房普遍都在7000元/平方米以上，地段好一点的新房普遍定价都在8000元/平方米，二手房市场也是如此，现在房贷政策收得那么紧，首付就算两成也要20万元左右，负担太重了。”

 

调查显示，也有近38%的购房者对于目前的房价水平表示可以接受，认为对比其他周边城市而言，东莞的房价水平还算合理。

 

东莞哪个区域的房价可以破“8”

 

近半购房者可接受主城区房价破“8”

 

统计数据显示，目前东莞32镇区楼市成交房价中，房价水平一直处于高位的区域集中在主城区市场、临深镇区市场及部分发达镇区。购房者对以上三个高房价区域的房价认可度各有不同，近半购房者看好主城区市场的住宅价值及升值空间，认为主城区市场的房价值8000元/平方米以上，值得购买。仅有18.9%及20%的购房者认为临深镇区市场及部分发达镇区房价可以突破8000元/平方米以上。

 

东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，对于本地客户群体而言，目前8000元/平方米的房价水平确实已超过东莞主流市场购买力，以上购房者对以上三大高房价区域的认可度也表明了这一点：“主城区市场目前仍以本地客户群体为主，故房价的市场认可度比较高，但镇区高房价市场主要依靠外地客户群拉动成交，本地客户一般的消费接受度在5000~6000元/平方米左右，过高的房价他们根本接受不了。”(记者张玉云)