杭州房地产发展预测分析

 

下半年楼市真正调整

 

从楼市环境看，上半年，新政作用力已经显现，但影响力依然有限。虽然成交量大幅下滑，但调控根本目的之房价并未出现较大幅度下降。预计下半年楼市依然持续从紧的楼市政策，而新政力度最大的条款限购限贷政策的持续，也预示着下半年楼市将依然持续遇冷。这样的信号带给开发商和购房者持续消极的心态，消极心态为楼市形成突破的重要条件，房价将出现可能的下行空间。

 

从楼市供应看，上半年杭州主城区仅上市住宅套数9565套，下半年的供应量将远远超过上半年。供应量的加大必然会促使竞争加剧。

 

开发商面对政策从紧下的楼市供过于求，一般采取两种措施：一是采取保守策略，推迟开盘或减量开盘，造成销售期明显滞后，加上房源销售不畅客观上也会导致销售期延长，在销售期延长而工程进度正常进行的情况下，准现房或现房销售的模式将可能出现。二是采取激进策略，首先以各种方式开始争夺意向购房客户，南方常用的马路拦截战术、电话营销战术、竞争楼盘售楼部拦截战术，预计都将登陆杭州；其次，吸引人气的活动战术将再次活跃，特别是多种资源整合下的活动，如媒体互动、区域关注等成为新潮流；最后，在客户争夺、活动系列热身行动无效后，降价成为突围的最后一枚棋子。对于大部分开发商、特别是拥有较大量土地资源，对现金流有较高要求的高速运转企业而言，成交量是维持企业发展的最根本的动力。因此，为了成交量而放弃部分利润，保持资金的有效运转，是一些高速运转的外来开发商常用的应对楼市的政策。当然，一些小开发商回收资金更为急切，他们会以各种方式各种名义降价以试探楼市，楼盘销售压力加大时，不排除有楼盘采取大幅直降的方式，而这以大规模开发的知名品牌对市场反应最为敏感。上半年部分楼盘采取存抵的优惠方式，已经为下半年整体房价的松动奠定基础。

 

在下半年供应加大、政策依然从紧的情况下，预计会有开发商出现更大幅度的降价促销方式，杭州楼市有望下半年出现真正意义上的下降。（合创地产机构市场研究中心）