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2011年一季度江苏省投资和房地产市场运行状况分析

信息发布：第一地产网 信息来源：江苏省统计局 发布时间：2011-07-15

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关键字：江苏 房地产市场运行 第一地产网

今年以来，全省上下认真贯彻落实科学发展观，坚持以结构调整为主线，围绕产业优化升级，促进经济发展方式转变，进一步加大重大产业项目、重大民生工程和基础设施建设力度。一季度全省固定资产投资和房地产市场总体呈现“增长平稳、结构改善、发展协调、房价回稳”的发展势头。但是，受多种因素影响，投资和房地产市场运行中存在着一些值得关注和引起重视的新情况、新问题。
一、总体运行情况和特点
（一）总量增长快中趋稳，民间投资增长较快
一季度，全省固定资产投资完成5469.6亿元，同比增长23.1%，总量保持平稳增长势头，但增势趋缓。在全部投资总量中，项目投资4374.6亿元，增长20.7%，增速比1—2月回落1.9个百分点；房地产投资完成1095亿元，增长33.9%，增速比1—2月加快1.2个百分点。在全部投资中民间投资完成3537.6亿元，增长23.6%，比全部投资增速快0.5个百分点，占全部投资的比重由去年同期的64.4%提高到64.7%，比1—2月提高1.6个百分点。
（二）投资结构继续改善，三产投资增速领先
一季度，在全省固定资产投资总量保持平稳较快增长的同时，三次产业投资结构继续得到改善，主要表现为三产投资增长明显加快，占比提升，而一产、二产投资增长均有所放缓，制造业增速回落明显。一季度，三产投资2426.1亿元，同比增长26.6%，占投资的比重由去年同期的43.1%提高到44.4%，其中三产项目投资1331.1亿元，同比增长21.1%；一产投资29.7亿元，同比增长7.7%；二产投资3013.8亿元，同比增长21.4%，其中工业投资2987.6亿元，同比增长21%，制造业投资2858.4亿元，同比增长23.6%。
（三）区域增长协调性增强，苏北增速继续领先
从三大区域情况看，增速差异明显缩小，增长协调性有所增强，从南到北投资增速由低到高，苏中高于苏南，苏北高于苏中，苏北继续保持领先优势。一季度，苏北投资1208.2亿元，同比增长24.5%，增速高于全省平均增速1.4个百分点；苏中投资1172.1亿元，同比增长22.9%，增速低于全省0.2个百分点；苏南地区投资3089.3亿元，同比增长22.6%，增速低于全省0.5个百分点。从投资占比情况看，苏南有所下降，苏中基本持平，苏北有所上升。
（四）高新技术产业投资增势强劲，比重继续提升
一季度全省各地继续加大招商引资工作力度，完善和细化各项优惠扶持政策和措施，吸引了一大批高技术含量的投资项目，有力地促进了全省高新技术产业投资的快速增长，占比明显提升。一季度，全省高新技术产业投资793.3亿元，同比增长50.4%，比去年同期增速高27.3个百分点，所占比重由去年同期的11.9%提高到14.5%，提升2.6个百分点。
从行业分布看，7个高新技术产业投资呈全面增长态势，航空航天器制造业完成8.1亿元，同比增长401.4%；专用科学仪器设备制造业112.4亿元，增长74.4%；电子及通信设备制造业252.1亿元，增长72.5%；新材料产业173.9亿元，增长41.4%；计算机及办公设备制造业43.8亿元，增长34.7%；电气机械及设备制造业161.6亿元，增长27.3 %；医药制造业41.4亿元，增长25.8%。分地区看，苏南完成464.3亿元，同比增长49.9%，苏中完成214.6亿元，增长42.1%，苏北完成114.5亿元，增长71.2%，三大地区占比分别为58.5%、27.1%、14.4%。
（五）服务业投资增长较快，占比稳中有升
一季度，全省各地抢抓有利发展时机，不断加大服务业投入力度，服务业投资呈现增速快、比重升的发展态势。一季度，全省服务业投资2431.2亿元，同比增长26.6%，比同期固定资产投资增速高3.5个百分点，占投资的比重为44.4%，比去年同期提高了1.2个百分点。
分行业看，15个服务业行业中投资增长的有12个，其中增长较快的有金融业（13.2亿元，增长50.6%）、交通运输、仓储和邮政业（233.6亿元，增长40.9%）、卫生、社会保障和社会福利业（33.7亿元，增长42.3%）、住宿和餐饮业（58.7亿元，增长35.7%）、公共管理和社会组织（68.1亿元，增长31%）等；下降的有3个，分别是信息传输、计算机服务和软件业（25.5亿元，下降7.4%）、文化、体育和娱乐业（35.9亿元，下降19.2%）和教育（39.1亿元，下降21.7%）。分地区看，苏南、苏中、苏北分别完成1623.8亿元、368.7亿元、438.7亿元，同比分别增长25.1%、34.4%、25.9%，苏中地区增速领先。
（六）房地产开发投资快速增长，建设规模继续扩大
一季度，全省房地产开发投资承接去年以来持续强劲增长之势，增速继续攀升。全省房地产开发投资完成1095亿元，同比增长33.9%，增速同比提高9.8个百分点，比同期投资增速高10.8个百分点。分主要类型看，住宅投资800.6亿元，同比增长39.3%；办公楼投资47.1亿元，同比增长20%；商业营业用房投资150.3亿元，同比增长28.7%；其他商品房投资97亿元，增长11%。分地区看，苏南、苏中、苏北分别完成761.4亿元、145.6亿元、188亿元，同比分别增长37.6%、28%、24.5%，其中住宅分别增长41.6%、44.6%、27.7%，苏南地区开发投资呈强劲增长之势。
商品房建设规模继续扩大，一季度，商品房施工面积为29465.3万平方米，同比增长21.4%，其中新开工面积为4120.9万平方米，同比增长35.9%；住宅施工面积为22173.2万平方米，同比增长22.8%，其中新开工面积为3215万平方米，同比增长40%。
（七）商品房销售增势趋缓，房价首现松动迹象
一季度全省商品房销售受房产新政（限购、限贷、控价）等因素影响，与前2个月相比，增速回落明显，3月份当月销售已出现下滑趋势。一季度，全省商品房销售面积为1793.8万平方米，比去年同期增长10%，增速同比回落9.2个百分点，比1—2月回落14.4个百分点，其中住宅销售面积为1529.9万平方米，同比增长9.6%，增速同比回落6.7个百分点，比1—2月回落15.4个百分点。其中3月份当月全省商品房销售面积为706.7万平方米，其中住宅为598.9万平方米，同比分别下降6.8%和8%。
受市场和房价调控政策双重影响，一季度全省房价开始出现松动迹象，无论是成交均价还是涨幅均出现回落之势。据省建设厅网上交易备案系统数据显示，一季度，全省13个省辖市市区商品房和住宅成交均价分别为7802元/平米、7442元/平米，同比分别上涨26.7%和29.2%，涨幅分别比1—2月（7962元/平方、7647元/平方，分别增长33.5%、39.9%）回落6.8个、10.7个百分点。其中3月份当月成交均价分别为7302元/平米、6776元/平米，环比分别下降5.7%、10%；另据全省房地产开发企业统计汇总数据，一季度，全省商品房和住宅的平均销售价格分别为6396元/平米、6107元/平米，同比分别增长21.9%和22.3%，涨幅比1—2月（6474元/平米、6243元/平米，分别增长23.6%、26.5%），分别回落1.6和4.2个百分点。
（八）投资总量规模继续领先，增速低于全国高于东部
一季度，全国固定资产投资完成39464.9亿元，比去年同期增长25%，其中房地产开发投资完成8846.4亿元，同比增长34.1%，商品房销售面积为17642.8万平方米，同比增长14.9%。其中东部地区完成固定资产投资21372.9亿元，同比增长21.6%，房地产开发投资完成5464.8亿元，同比增长31.2%，商品房销售面积为8905万平方米，同比增长8.1%。
从一季度全省固定资产投资和房地产主要指标完成情况看，固定资产投资完成额、房地产开发投资额和商品房销售面积总量均列各省（市、区）之首；从增速来看，江苏固定资产投资增速低于全国平均水平，高于东部地区平均水平，仅低于浙江；房地产开发投资增速低于全国，高于东部地区平均水平，仅低于浙江和山东；销售面积增速低于全国，高于东部地区平均水平，仅低于广东。一季度江苏与全国及东部地区主要省、市三大指标完成情况见下表：
表1  一季度江苏与全国及东部主要省市比较
　
固定资产投资额
房地产开发投资额
商品房销售面积
总量（亿元）
增速(%)
总量（亿元）
增速(%)
总量（万平方米）
增速(%)
全国
39464.91
25.0
8846.36
34.1
17642.79
14.9
东部地区
21372.93
21.6
5464.75
31.2
8904.97
8.1
江苏
5469.67
23.1
1094.96
33.9
1793.81
10.0
上海
904.76
-7.4
468.40
11.3
371.28
-23.5
浙江
2368.21
26.6
672.02
34.3
889.67
-5.5
山东
3471.76
21.2
633.25
37.2
1405.13
6.8
广东
2434.25
13.6
763.02
28.5
1476.85
15.5
二、经济运行中值得关注的几个问题
从总体看，一季度全省投资和房地产市场虽开局良好，但运行中仍存在几个方面的问题，主要是高耗能行业增长较快、新开工项目有所下降、开发企业到位资金趋紧和商品房价格仍在高位运行涨幅较高，应引起高度关注。
（一）高耗能行业投资增长较快
一季度，高耗能行业投资呈较快增长态势，高耗能行业计划总投资为4241.9亿元，同比增长13.3%，完成投资677.4亿元，同比增长24.4%，增速高于全省固定资产投资平均增长水平1.3个百分点，高于项目投资平均增长水平3.7个百分点，占投资的比重为12.4%，同比上升0.1个百分点。从六大行业投资完成情况来看，呈“三升三降”增长态势，钢铁、建材和化工行业增幅较大，有色金属、电力和石油行业呈不同程度下降，具体各行业投资完成情况见下表。
表2  一季度全省高耗能行业投资完成情况
　
一季度
本期(亿元)
增速(%)
比重(%)
总计
677.37
24.4
100
   电力
78.79
-21.4
11.63
   钢铁
119.76
52.5
17.68
   有色金属
36.35
-4.1
5.37
   建材
156.97
42.1
23.17
   石油
5.82
-35.5
0.86
   化工
279.68
34.2
41.29
 (二)房地产开发企业到位资金趋紧
一季度，房地产开发投资到位资金虽略有增长，但增速承接上年走势继续呈回落之势，特别是本年到位资金增速出现较大幅度回落（从去年下半年开始增速已出现回落之势，2010年以来开发企业到位资金增速变动情况见下表），从四类资金本年到位资金及增长情况看，已有两项呈负增长态势，表明开发企业资金趋紧已初露端倪。一季度，全省开发企业到位资金总量为4765.3亿元，同比增长18.8%，增速低于去年同期和去年全年水平，其中本年到位资金为2467.5亿元，同比增长1.9%。从四大类中本年到位资金内部构成看，国内贷款和利用外资分别下降9.5%和9.7%，自筹资金和其它资金分别增长9.2%和3.8%，其它资金中个人按揭贷款下降11.7%。
表3    2010年以来房地产开发资金来源增速变动情况
　
2010年(增速)
2011年一季度
一季度
1-6月
1-9月
1-12月
增速
比重
本年资金来源合计
43.2
47.7
35.8
29.9
18.8
100　
 上年末结余资金
58.9
79.3
81.2
80.8
44.4
48.22　
 本年资金来源小计
34.5
37.2
25.5
22.0
1.9
51.78　
(1)国内贷款
24.3
36.8
30.2
27.6
-9.5
22.65
(2)利用外资
17.2
17.3
-25.0
68.7
-9.7
0.61
(3)自筹资金
12.7
34.6
44.5
57.7
9.2
31.46
(4)其它资金来源
63.5
39.4
16.2
6.6
3.8
45.28
其中:定金及预收款
53.0
31.2
15.7
13.8
16.0
27.36
个人按揭贷款
89.0
47.6
9.1
-8.2
-11.7
13.82
（三）商品房价格总体仍处高位
一季度，全省商品房价格延续去年持续上涨之势，3月份当月房价和涨幅虽有所回稳，但总体仍在高位运行且保持一定涨幅。据建设厅网上交易备案系统数据显示：一季度，全省13个省辖市市区商品房和住宅的成交均价分别为7802元/平方米、7442元/平方米，同比分别增长26.7%、29.2%，均价比去年全年分别高450元/平方米和421元/平方米，涨幅比去年全年分别提高3.4个和6.1个百分点，如与去年一季度相比涨幅分别提高7.2个和9.9个百分点。2008年以来全省商品房和住宅成交均价增长变动情况详见下图：

图1   2008年以来全省商品房成交均价变动情况
此外，一季度全省新开工项目形势不容乐观，其项目个数和计划总投资均呈下降态势，其中项目个数同比下降19.2%。新开工项目和计划总投资出现下降趋势意味着投资缺乏保持持续较快增长的动力支撑，增长后劲不足。
三、下一阶段全省投资和房地产走势判断
（一）固定资产投资和房地产开发投资走势判断
根据一季度全省固定资产投资运行情况和目前的宏观经济形势分析判断，上半年乃至全年全省固定资产投资将继续保持平稳增长态势，房地产开发投资将继续保持较快增长势头，但增速均会呈现逐步小幅回落之势。上半年，全省固定资产投资完成增速在22%左右，全年增速在20%左右，其中开发投资增速在30%左右，全年增速在28%左右。主要理由有三：
一是“十二五”规划出台和实施将成为带动投资增长的重要因素。今年是“十二五”开好局、起好步的关键，目前各地均按“十二五”规划推动经济建设，相关投资领域的项目已纷纷启动，今年全省将安排重点项目200多个，计划总投资超2万亿元，随着这些项目的陆续实施，将对投资增长起到重要支撑。
二是在新起点上推动区域协调发展，拓展持续发展新空间将促进投资增长。目前长三角区域经济一体化和江苏沿海地区发展战略已上升为国家战略，我省将抓住这一叠加良好发展新机遇，进一步加快苏北振兴、苏中崛起和苏南提升，使三大区域协调发展水平显著提升，形成区域协调发展的新格局，这必将带动各地区投资较快增长，推动区域经济结构不断优化，使全省投资总量和增速不断迈上新台阶。
三是鼓励民间投资发展一系列政策的进一步落实将为促进民间投资增长提供强大动力。2010年，国务院出台了关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，我省也出台了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见》，随着这些政策的逐步细化和落实，将进一步促进民间投资的大发展，民间投资的活力和后劲将进一步得以发挥。
与此同时，当前也存在着制约投资增长的一些不利因素，主要有以下几方面：一是在加快经济转型和发展方式转变的要求下投资增速将会适度放缓；二是随着稳健货币政策的逐步推行和流动性收紧，建设资金筹措难度将增加，融资成本将加大，资金趋紧将成为影响投资增长的重要因素；三是房地产调控政策的贯彻执行将使开发投资增速减缓；四是经过多年的发展，我省固定资产投资总量已达到相当规模，继续保持高速增长难度将不断加大。
（二）商品房销售和房价走势判断
今年，商品房销售形势不容乐观，可能会在低速徘徊或呈负增长态势。随着房地产新政的进一步贯彻落实，投资性和投机性需求将进一步得到遏制；限购、提高首付款比例和提高存贷利率等也使部份刚性需求受到一定影响，可能会推迟买房甚至可能会选择放弃；一季度房价虽呈回落之势，但总体仍处高位，居民住房支付能力难以支撑高房价，这些都将会影响到今年商品房特别是住宅成交的总量和增速。
商品房价格和涨幅将进一步回稳，但总体仍将在高位持续运行一段时间。在目前房地产调控政策持续强化的新形势下，上半年或全年房价和涨幅能否继续或持续出现回稳之势，主要取决于两大因素，一是各地贯彻房地产调控政策的落实情况，特别是稳定房价政策的持续性和有效性，二是二季度和下半年后商品房特别是住宅的成交情况。
四、几点对策建议
根据一季度全省固定资产投资和房地产市场运行情况以及当前经济运行中存在的一些新情况、新问题，我们建议下一步应做好以下几个方面的工作：
一是全省各地要按照“十二五”规划和年度目标，进一步完善和细化各种政策和措施，继续加大招商引资工作力度，在优化投资环境和服务上下苦功夫、大力气，推进新开工项目特别是重大项目建设，迅速扭转当前新开工项目下降势头，切实增强固定资产投资增长后劲，项目好不好、多不多是支撑投资快速增长的关键。
二是要在抓好项目推进的同时，严格执行投资项目用地、节能、环保、安全等准入标准，调整优化投资结构，引导投资进一步向民生、新兴产业、现代服务业、先进制造业、生态环保、资源节约等领域倾斜，在保持投资规模合理增长的同时，有的放矢地控制高耗能、高污染行业的投入，以减轻今年和“十二五”期间全省节能减排工作压力。
三是继续认真贯彻落实中央和省出台的各项房地产宏观调控政策和举措，进一步强化和落实政府责任。正确处理扩总量和调结构的关系，不断加大资金投入，加快保障性住房建设；不断强化市场监管，规范市场行为，稳定市场预期和引导居民理性消费；积极引导房地产开发企业认清形势、转变理念、调整策略，在调整开发结构、增加有效供应的同时以合理的价格进行促销；采取更加切实有效措施，坚决遏制部分地区、部分城市房价继续上涨之势，努力保持和促进房地产市场平稳运行，稳房价是促进全省房地产市场持续平稳健康发展的关键。

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