亚运城剩余住宅地将以平均近5 .0的高容积率开发！

  2009年12月，由富力地产、雅居乐地产、碧桂园地产、中信地产和世茂集团组成的联合体通过投标取得广州亚运城的整体开发权，整个亚运城地块总价高达255亿元，成为全国地王。

  在当前楼市逐渐形成拐点的背景下，全国地王这块金字招牌也让它的任何规划变化都被放大和解读，再加上不久前亚运城曾降价卖楼引发老业主抗议的故事，更使得市场人士将当下这次剩余住宅地块高容积开发视为逆市自救。

  在本次规划公示在市规划局网站上挂出后，微信上立即有房地产媒体微信号以“全国地王逃生”为标题进行了报道和解读，尽管其内文援引的规划公示数据不尽准确，但仍引发了众多关注。亚运城剩余住宅地块的开发策略是否可以被视为开发商逆市自救，南都记者昨日也通过现场走访，采访市场专业人士及市规划局工作人员，力争对此进行解答。

  亚运城四块剩余住宅用地将以近5.0的高容积率开发，近日市规划局在其官网上公示了这些地块的规划。由于此前亚运城曾降价卖楼，高容积率开发策略也被视为开发商自救的措施。

  这四块剩余住宅用地全部位于莲花山水道附近，地理位置优越，由于亚运城属于分期开发，这些地块此前归为待开发地区，没有编制具体的规划，这次新编制规划也首次明确了其开发策略。规划图显示，在整个亚运城总建筑面积和总容积率不变的前提下，开发商对这四块地都将采取高容积率开发模式，平均容积率将近5.0：其中E地块总建筑面积29万平米，住宅面积22万平米，容积率高达5.97；F地块总建筑面积93万平米，住宅64万平米，容积率3.63；G地块总建筑面积43万平米，住宅面积30万平米，容积率4.51；H地块总建筑面积65万平米，住宅面积62万平米，容积率5.46。

  一般来说，地块容积率超过4就已经属于高容积率，而上述四大地块容积率几乎都超过了4，这也意味着这些地块上的住宅建筑高度几乎都超过100米。和已经建成的运动员村、媒体村、技术官员村低密度低楼层相比，未来这些待建地块上开发的住宅将呈现高强度高楼层的特点，形成完全不同的建筑空间风格。

  为了配合这四块住宅用地的开发，规划还对亚运城配套的学校布局进行了优化，在学校用地面积总量不变的前提下，根据各个住宅地块的服务半径，调整了部分中小学的布局，使得每个住宅地块配备的学校面积更加均衡，同时也使得这些学校尽量组成小初高中等一贯制学校。

  为满足这些住宅用地未来对商业服务设施的需求，考虑现有的商业服务设施距离较远，规划也在这四大地块附近设置了部分商业。

  建筑高度方面，为了提供更多的园林绿地给居民，规划也将砺江涌南岸及莲花湾水道两侧的建筑高度调整为60～80米，以形成错落有致的天际线，而其余用地建筑高度控制在170米以下，以此减少建筑密度，提高绿地率。

  走访

  有老业主愿低价卖房

  南都记者昨日走访发现，位于亚运城技术官员村东部的E地块，以及南部的F、G、H地块，目前土地尚未平整，仍是杂草丛生的荒地，四周有铁网围蔽，也未有开发的迹象，仅F地块有少量“天誉“的施工队工棚。各地块均有沿江区域，景观较好，而与H地块相邻的亚运沙滩排球馆，昨日下午大门紧锁，显得冷清。

  南都记者近日曾于晚上9时许在亚运城发现，媒体村亮灯约仅六成。亚运城房产中介刘先生称，亚运城媒体村、运动员村目前二手房均价约为13000元/平方米。而2010年亚运开盘时，多数楼层都在每平方米9600- 13000元之间，均价1 .2万元。其认为，三年以来，亚运城楼价涨幅不大，而受今年楼市整体低迷的情况下，不少业主希望出售套现，在中心区域重新购房，运动员村1区甚至有业主宁愿亏损20万出售，特别在端午节山海湾促销之后，部分业主担心亚运城的房产贬值，直接以买入价转手，相当于赔了税费。“业主拿着购房发票给买家看，证明是原价卖出，还有的业主打电话说，还好去年出手了。但长远来看，一旦商业、公共配套等设施完善，亚运城还有升值空间，现在政府的承诺欠账太多。”

  “现在人稍微多一些了，之前这里白天就是空城。”2013年入住运动员村，曾小姐认为，入住至今约一年，亚运城人气已经有明显增加，但目前大部分住户都到市中心上班、上学，因此即使亚运城的剩余板块以高容积率开发，增加的人口也未必会造成资源竞争。“或许会因为人口增加，政府会相应地增加配套。”

  随着端午节期间山海湾(即技术官员村)大幅降价促销的热潮过去，上周开始，看房客已经明显减少。昨日，南都记者在地铁四号线海傍站出口，已经见不到地产中介围堵促销的情况。

  解读

  市规划局谈高容积率开发：

  绝对不是政府救开发商

  市规划局一工作人员昨日表示，由于亚运城地块的建筑体量太大，早在地块出让时就已经明确了开发商可以采取分期开发的策略，亚运会赛时建设一部分，赛后再根据市场需求建设一部分。本次剩余住宅地块的规划，是在全部住宅面积、各自绿地、学校、商业公建配套面积均不变化的前提下做的，因此“绝对不存在政府为了救开发商让其提高容积率、增加住宅建筑面积的情况”，只是开发商根据市场的情况，在之前政府给定的范围内调整开发模式。

  该工作人员还分析说，其实剩余住宅用地以高容积率开发反而增加了开发商的成本，高容积率开发意味着建筑高度增加，按照现在的建筑审查办法，建筑高度一旦超过限度就要专门进行抗震防火的技术审查，会逼着开发商提高住宅的抗震和防火性能，单位面积的建筑成本会几何式增加，这也意味着一旦市场不好，开发商的销售压力更大。

  不过该工作人员也认为，随着这次待开发地块的规划明确，起码消除了市场的不确定性，该有的公建配套都配好了，也有利于开发商根据规划确定未来的开发节奏。

  市场人士分析提高容积率：

  降低楼面地价的手段

  2009年，亚运城项目在广州进行招商时，被富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元摘得，较挂牌起始价165亿元溢价54.5%，成为当时的全国总价地王，综合楼面地价约合5800元/平方米。

  方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志认为，加上建安成本和其他开发成本，亚运城的开发成本约为1万元/平方米，而开盘均价在1.2万元，基本就是成本价，开发商利润空间很小。“亚运城卖了四年，楼价涨幅很小，开发商基本没赚过钱。亚运城现在变了死盘，相当于是漂浮在广州的三线城市。”

  端午节期间，亚运城山海湾大幅降价促销，以及近期业主低价出货，暴露出市场对亚运城信心不足。“以前广州有高价拿下的地块，最终也是通过调高容积率来解决，政府都是低调处理。亚运城也只能通过这样的方式。”邓浩志认为，市场对亚运城的前景不看好，楼价下跌，让开发企业意见很大，与政府谈判调高容积率，主要是通过冲淡楼面地价，从而降低开发成本。容积率调高后，会降低小区的舒适度，可能会引起已入住的业主不满。