随着资金不断流入香港，港元亦屡屡触及强方兑换线，自去年以来一直无甚生气的香港楼市逐渐透露出丝丝暖意。南都记者注意到，就连香港特区财政司司长曾俊华也于近日发表网志表示，特区政府会密切监视资金流入楼市的情况，不会掉以轻心。

  “欧洲央行降息之后套利资金多了起来，香港楼市的利空政策基本已经明朗化，投资者在这个时点入市不确定因素比去年会小很多。”深圳一位房地产业界人士对南都记者说。

  来自香港差饷物业估价署的最新数据也显示，今年5月香港整体私人住宅楼价环比升近0.8%，连续两月回升且升幅正慢慢加快。私人住宅整体租金也在继续上升，5月环比涨0.26%，但较4月0.32%的升幅有所回落，中小型单位租金仍然比较抢手。

  热钱解冻香港楼市

  截至上周四，香港金管局已经累计7次向市场合计注入208.01亿港元资金，以确保美元兑港币汇率不至于升破7.75的强方兑换保证线。仅9、10两日，香港金管局就先后向市场投入19.38亿和25.96亿港元，12个小时内就向市场注入45.34亿港元。

  分析人士称，目前香港市场吸引资金流入有内外两大因素驱动。“一是外围套利空间存在，虽然美联储在逐步退出宽松货币政策，但欧洲央行还在进一步加大宽松力度，逐利资金还是有配置的需求；二是香港资产市场整体的估值还比较低，特别是中国背景的股票估值更是接近底部。”香港一位市场分析人士对南都记者称。

  但显然，资金的持续流入并不仅仅只推高港股，已经持续盘整一年左右的楼市也在最近出现明显反弹。整个6月份，香港楼市出现了罕见的反弹行情，二手楼成交登记量创下去年香港政府推出重税调控16个月以来的新高。当月全港10大标志性小区二手成交量比去年下半年升近60%，成交均价也有8个出现回升，其中沙田第一城成交均价今年上半年上升了7.6%。

  “早前香港政府放宽了对双倍印花税的限制，二手的楼价和一些新盘成交有所上升。一些发展商下半年也会加速推盘，陆续推出的一手楼盘有可能也会刺激到刚性需求。所以可以看到，许多资金对地产市场比较乐观。”申银万国研究(香港)首席分析师陈凤珠向南都记者称。

  数据显示，当月中小户型的租售指数升幅最为显著，市场认为是去年8月积蓄至今的自住需求大量释放所致。数据显示，面积最小的A型户(面积430方呎以下)升幅最高，指数创下历史新高的267.4;当月涨幅也达到0.94%，同样是历史新高。略大一些的B型(面积430至656方呎)的升幅仅次于A型，最新指数报233.2，也较上月上升了0.91%。

  市场分析认为，自住需求一方面担心香港中长线住宅供应可能依然会趋于紧张，另一方面外围资金涌入也促使购房人心理需求变化。几项因素加总，导致一度冰冻的需求开始逐渐释放出来。

  下半年或稳中有升

  新地董事总经理雷霆日前亦表示，由于最近香港市场上多个新盘销售情况都比较理想，下半年香港楼市预计将平稳发展，楼价也将继续稳中有升。

  陈凤珠亦向南都记者表达了类似观点。“虽然部分人出现疯狂情绪，但现在市场相对比较平稳，大幅度的上升不太可能，因为毕竟还是有许多的政策在打压楼市。”陈凤珠称。

  在市场回暖情绪的鼓动下，香港市场不少研究机构也一改以往的看空态度，认为香港楼市下半年将逐步从下行通道中走出来。去年曾经预计今年香港楼市将大跌20%-30%，平均跌幅25%的摩根大通，最近的报告就认为香港楼价已经见底。花旗近期发布的报告也认为，香港市场中小型住宅楼价经过15个月“整固”，目前已经“见底”，今年内不会进一步下跌。

  “这种转变是比较戏剧性的，因为香港市场的资金进出受外部因素影响很大。机构一年前的报告不可能预计全球主要央行的货币政策操作方向。在2012年，香港市场还一度因为预计QE3退出大跌，后来反而迎来了QE4，这其实就是联系汇率制度的一种常态———跟着全球市场水位走。”深圳某私募人士对记者表示。

  值得注意的是，亦有学者认为如果不是去年特区政府入市干预，香港楼市这一轮的上涨其实还没有结束。也就是说，目前房价虽然存在泡沫，但需求依然旺盛，也因此跌幅会比较有限，只要市场信心反转整个市场的情况就会陡然逆转。

  这确实是香港楼市需要面对的直接挑战。前述受访私募人士即表示，目前来看欧洲问题拖累了主要央行的退出步骤，导致资金反而涌入。但这种格局也不是完全无法逆转，目前全球经济复苏的不平衡性依然强大，香港楼市再次变脸也不是完全没有可能。